原告（反诉被告）李国潮。委托代理人（特别授权代理）卢兵。委托代理人（特别授权代理）高保康。被告（反诉原告）绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社。法定代表人高水林。委托代理人（特别授权代理）蔡炎炯。
原告李国潮为与被告绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，原告于2007年3月7日向本院起诉，本院同日立案受理，后被告提起反诉，本院合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国潮及委托代理人卢兵、高保康，被告的法定代表人高水林及委托代理人蔡炎炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国潮诉称，2006年3月22日，原、被告签订租赁协议，约定被告将位于高家工业园区约800平方米的厂房租赁给原告作为经营场所使用。2007年2月15日，原告需要更换设备将旧的机器搬出厂房。2月26日，被告在未通知原告的情况下砌墙一堵将厂房一分为二，欲另租他人。3月3日，原告从钱清拉来7台绣花机，但遭到被告的阻拦，原告只好将机器停放他处。现原告认为，被告在租期未到的情况下强行收回厂房的行为属严重的违约行为，给原告带来了极大经济损失，请求法院依法判令：1、原告在合同一年到期后享有对被告厂房的续租权；2、被告赔偿原告经济损失59，300元（其中26天的停产损失18，200元、机器搬运费12，000元、机器停放费用20，000元）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社辩称，当时原告同意解除租赁合同，所以原告自行将有关机器设备搬出厂房，2007年3月3日，因双方的租赁合同已经解除，故原告无权再使用厂房，原告要求享有对厂房的续租权，既不符合合同的约定，也无法律规定，退一步讲，即使双方签订的厂房租赁合同未协商一致解除，但因原告未按约定支付租金，被告也有权单方解除合同。同时原告主张的经济损失也缺乏相应依据，故请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。同时反诉原告绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社反诉称，因目前本诉原告李国潮尚拖欠房租9，952.40元及电费9，908.94元（从2006年12月22日到2007年2月14日），故要求反诉被告李国潮立即支付上述欠款，并负担反诉案件受理费。反诉被告李国潮针对反诉辩称，关于租费及电费，我们认为该承担的我们应该支付，但因反诉原告无故违约，给反诉被告造成经济损失，且数额远远超过租金及电费，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年3月21日，绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社与李国潮签订租房合同一份，协议约定，由原告租用被告新厂区标准厂房700.8平方米，全年使用费66，048元，一次性付清。供水电费按本居规定结算收取，同时合同还特别约定本协议自2006年3月22日至2007年3月21日止。如续用协议，必须在本协议到期前二个月向被告方申请，应有主管领导签字后生效。合同签订后，双方按照约定履行各自的义务，但自2007年2月15日后，原告因故搬迁设备，被告此后拒绝原告继续租用厂房，导致纠纷发生。另查明，李国潮尚拖欠被告2006年12月22日到2007年2月14日房租9，952.40元及电费9，908.94元。以上事实由租房合同一份、现场照片、证人证言及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，原、被告双方签订的租房合同，系双方真实的意思表示，内容真实，又未违反法律禁止性规定，应确认为有效。原、被告双方理应按照合同的约定履行合同内容。现原、被告双方自2007年2月15日起对合同的继续履行产生争议，争议的焦点是自2007年2月15日起被告收回租赁房屋，原告不能继续租用房屋的原因。虽然被告辩称系原、被告协商一致解除租赁合同，原告自愿将设备搬出厂区，但原告予以否认，并辩称原告搬迁设备的目的是为了更换设备。由于被告对自己的辩称未能提供证据证实，故该辩称本院不予采信。对被告自2007年2月15日起阻碍原告继续租用厂房的行为视为被告违反合同约定，对此，被告应承担违约责任并赔偿原告由此造成的经济损失。但因双方签订的合同中没有对违约责任进行约定，故原告要求被告承担因被告违约给原告造成的经济损失的请求，本院应予以支持。但对原告主张的损失范围，其中原告主张的搬运费，不能包含在因被告违约给原告造成的经济损失范围内，对原告主张的停产损失，因绣花机尚未投入生产，其营业利润是否存在及利益的多少，无法确定，故该损失是否存在无法确定，本院对此不能确认为因被告违约给原告造成的经济损失，故对原告主张的搬运费及停产损失的请求，本院不予支持。关于机器停放费，该部分支出属于因被告违约给原告造成的经济损失，但费用支出缺乏合理性，本院可参照租赁合同的年租金数额确定为3，619元。对于原告要求判令在合同一年到期后享有对被告厂房的续租权，既不符合合同约定，也缺乏法律规定，本院不予支持。对于被告反诉请求要求原告支付2006年12月22日到2007年2月14日拖欠的房租费及电费，符合法律规定，本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社赔偿李国潮经济损失3，619元；二、李国潮支付绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社拖欠的房租费9，952.40元及电费9，908.94元，合计19，861.34元；上述一、二项折抵后，李国潮尚应支付绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社人民币16，242.34元，款于本判决生效后十日内付清。三、驳回李国潮的其他诉讼请求。本诉案件受理费2，289元，反诉案件受理费297元，合计2，586元，由原告李国潮负担1，789元，被告绍兴县杨汛桥镇高家经济合作社负担797元。其中被告应负担部分的500元，已由原告垫付，被告应支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长：叶新祥审判员：寿宝泉代理审判员：张苗
书记员：王琴
引用法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条