陶德明与绍兴县牛郎计算机有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：陶德明。委托代理人：萧国明。被告：绍兴县牛郎计算机有限公司。法定代表人：王卫全。委托代理人：王红江。

原告陶德明诉被告绍兴县牛郎计算机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年3月11日立案受理，依法由代理审判员钱舟琳适用简易程序于2008年4月28日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经本院释明，原告增加了诉讼请求，本院决定合并审理。原告的委托代理人萧国明，被告的委托代理人王红江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶德明起诉称：2006年12月21日，被告向原告租用柯桥街道立新农副产品综合市场五楼办公场地约250平方米，租赁期限为2006年12月21日至2009年12月20日，共三年。双方签订了租赁协议，协议约定，如有一方违约，应赔偿另一方壹万元经济损失。2007年12月初，被告不征得原告同意，自行退租，被告至今未交付下一年租金意向。现起诉要求判令被告支付违约金10，000元；被告承担本案诉讼费。经法院释明，增加要求解除原、被告间的房屋租赁合同的诉讼请求。

被告绍兴县牛郎计算机有限公司答辩称：原、被告双方于2006年12月21日签订租赁协议是事实，该房屋是原告转租给被告的。当时约定原告应提供相应的正式发票、租房许可证、出租人同意转租等资料，但原告没有提供。双方虽协议约定无正当理由不得中止房屋租赁协议，但被告已申请注销登记，属于终止协议的正当理由，不属于违约。另该房屋本可转租，减少损失，但原告故意提高租金阻挠。请法院依法判决。原告向本院提供了以下证据：1、租赁合同一份，证明本案所涉租赁房屋是原告向绍兴县柯桥街道立新村经济合作社承租；2、租赁协议一份，证明原、被告间的房屋租赁合同关系；3、电费收据一份，证明被告租赁房屋的电费由绍兴县柯桥街道立新村经济合作社收取，原、被告间的转租合同已征得原出租人的同意。被告质证认为：对原告提供证据1的真实性有异议，被告曾多次要求原告提供原始租赁协议，但原告均未提供，该证据记载的房屋面积与原、被告间的房屋租赁协议的面积记载不一致；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但电费被告是交给原告的，由原告代为缴纳的。被告未向本院提供书面证据。

对原告提供的证据本院认证认为：证据1系原告与案外人签订的合同原件，被告对证据的真实性虽提出异议，但未提供相反证据，故其真实性可予认定，但因合同内容设计案外人利益，故其合法性本院不作评判。证据2、3符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认其证明力。根据以上证据分析及当事人陈述，本院确认以下事实：2006年12月25日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于柯桥街道立新农副产品综合市场（立新社区办公室五楼）约250平米的办公用房租赁给被告作办公用。租赁期限三年，为2006年12月21日至2009年12月20日。双方对租金交纳时间、数额作了详细约定，其中约定第二年租金27，500元在2007年11月10日前交纳，约定被告必须在协议规定期限内交纳租金，逾期不交超过30天，原告有权单方收回承租（使用）权，并按被告违约论处。约定如被告违约，赔偿原告经济损失费壹万元。协议并约定了其他权利、义务。合同成立后，双方依约履行，第一年租期满后，被告向原告提出退租，但未获原告同意，至今被告未依约交纳第二年租金，租赁房屋被告目前未实际使用。另查明，涉案租赁房屋系原告从柯桥街道立新村经济合作社租赁而来。庭审中被告虽提出反诉，但未在举证期限内提起，且原告不同意被告当庭反诉。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告间签订的租赁协议，实质是房屋转租合同，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违背法律、法规禁止性规定，虽然我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但并未规定承租人擅自转租的，转租合同无效，因此原、被告间签订的租赁协议是有效的合同，双方均应自觉履行。根据租赁协议约定，被告应于2007年11月10日前交付第二期租金，逾期30天的，原告有权收回使用权，并要求被告承担违约责任。现被告至今未付第二期租金已构成违约。现原告依据协议的约定，要求解除合同，被告支付违约金，符合法律规定，本院应予支持。被告辩称原告未提交租房许可证等相应的资料是原告违约在先；被告已申请注销，应属终止合同的正当理由；原告妨碍被告将房屋转租，故被告无须承担违约责任。本院认为，双方签订租赁协议时，未约定原告需提供被告要求的资料；被告也未能向本院提供证据证明上述辩称事由属于合同约定的终止租赁协议的正当理由及原告违约在先的事实，故对被告的辩称本院均不予采信。合同解除后的法律后果，因被告未依法提出反诉，故本案不作一并处理，当事人可另行依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、自2008年4月28日起，解除陶德明与绍兴县牛郎计算机有限公司于2006年12月25日签订的租赁协议；二、绍兴县牛郎计算机有限公司应自本判决生效后十日内支付给陶德明违约金10，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由绍兴县牛郎计算机有限公司负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。

审判长：屠国均代理审判员：钱舟琳代理审判员：张浙丽

书记员：范兰英