佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与毛炳铭商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司，地址：广东省佛冈县，组织机构代码：××。法定代表人杨文杰，总经理。委托代理人尚高升，该公司职员。被告毛炳铭，男，汉族，住广东省增城市，身份证号码：×××0058。

原告佛冈县碧桂园清泉城物业发展有限公司诉被告毛炳铭商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员李兰兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司的委托代理人尚高升到庭参加了诉讼，被告毛炳铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司诉称：2013年10月8日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》（以下统称“合同”），合同约定由被告向原告购买位于佛冈县碧桂园清泉城林泉谷六街14号的商品房一套。根据合同约定，被告应向原告支付购房款为1408274元。另外，经测量，涉案商品房花园的实际面积为194平方米（合同约定的花园面积为191.82平方米），按照合同补充协议第三条约定，被告应按照花园面积的退补单价1404.46元／平方米，补缴超标房款3061.72元。被告的付款方式为分期付款：在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付一期房款563310.00元；在2014年1月12日前支付二期房款422482.00元；在2014年4月12日前支付三期房款422482.00元，在2015年1月30日前支付超标房款3061.72元。合同同时约定，如果被告未能按照合同约定支付房款，原告有权要求被告自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告按照合同约定支付了第一期购房款后，从2014年1月12日起开始拖欠购房款，至今仍有105543.72元未付，产生的违约金为34526.84元（暂计至2015年6月23日）。经原告多次催款，被告仍未履行付款义务，严重损害了原告的合法权益，为此，请求法院依法判令：1、被告立即支付购房款人民币105543.72元；2、被告立即向原告支付至被告支付全部拖欠购房款之日止的违约金（暂计至2015年6月23日为34526.84元），以上本金和违约金暂合计为人民币140070.56元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。为支持其主张，原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司在举证期限内向本院提供的证据有：证据一、《商品房买卖合同》及其附件，拟证明被告已向原告购买涉案商品房、约定的付款方式、逾期付款的违约责任等；证据二、预售许可证，拟证明原告具备预售商品房的资格；证据三、宗地图，拟证明涉案房屋花园超标，合同约定花园为191.82平方米，实际花园为194平方米，每超标一平方米需要补差价1404.46元；证据四、拖欠购房款及违约金明细表，拟证明被告未按商品房买卖合同的约定支付购房款，原告有权要求被告支付购房款及违约金；证据五、催款函邮寄单，拟证明针对被告的违约行为，原告已进行通知和催告，但被告仍拒不履行，已构成严重违约。

被告毛炳铭未向本院提交书面答辩意见，也未在举证期限内向本院提交证据。

庭审中，本院对原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司提供的上列证据复印件与原件核对无异。被告毛炳铭经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。上列证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。经审理查明，原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司以出让方式取得位于佛冈县××村地块（面积69060.2平方米）的土地使用权。经有关部门批准，在上述地块上建设商品房（暂定名为碧桂园·清泉城）。2013年10月8日，原告（出卖人）与被告毛炳铭（买受人）签订《商品房买卖合同》（包括附件六《补充协议书》在内），相关约定如下：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房位于佛冈县碧桂园清泉城林泉谷六街14号，约定建筑面积共179.98平方米。……第六条、付款方式及期限。买受人以分期付款方式付款：即为非银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价为1408274元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的40%给出卖人，即563310元；（3）买受人在2014年1月12日前支付房款422482元；（4）买受人在2014年4月12日前支付房款422482元。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……附件六《补充协议书》第一条：买受人向出卖人购买的商品房位于佛冈县碧桂园清泉城林泉谷六街14号联体洋房一幢（套）（简称该商品房）。该商品房的套内建筑面积179.98平方米，公共与公用房屋分摊建筑面积0.00平方米，即该商品房的房屋建筑面积共179.98平方米，该商品房的花园面积191.82平方米。……第三条：关于面积差异处理：（一）在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：联体住宅／洋房的套内建筑面积的退补单价（人民币）6327.76元／平方米，花园面积进行退补的单价为（人民币）1404.46元／平方米。《商品房买卖合同》第五条第2项约定的“买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补”是买卖双方按本条约定的退补单价进行据实结算。若买受人依据《商品房买卖合同》第五条第3项约定选择不退房而需进行补足或返还房价款的，该应补足或返还房价款以本条约定的退补单价进行结算。不管《商品房买卖合同》第四条中所约定的该商品房的房屋单价为多少，买卖双方一致同意商品房因面积差异需据实结算退补款的单价均以本款约定的退补单价为准。（二）该商品房若有花园的，该花园的面积确认及面积差异处理不适用《商品房买卖合同》第五条的约定，出卖人和该商品房的买受人同意按以下约定处理：在该商品房交付时，实测面积比合同约定的花园面积有增减的，增减面积不超过合同约定的花园面积的1%（含本数）的，买卖双方互不作任何补偿；增减面积在合同约定的花园面积的1%以上至30%内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本条第一款约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。……2013年10月5日，被告交付定金50000元。同月8日，被告交付首期房款513310元。2014年1月22日，被告交付二期购房款422482元。2014年6月30日，被告交付购房款120000元。2015年1月20日，被告交付购房款200000元。以上合计，被告共交付购房款1305792元给原告。本案在审理过程中，被告以转账方式支付购房款102482元给原告。佛冈县测绘队于2014年6月对被告购买的涉案商品房测绘的宗地图显示，涉案房屋红线内面积（房屋＋花园）为311.2平方米，基底面积（房屋）117.2平方米。以上事实，有原告的陈述及其提供的证据、庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为：原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司是具有法人资格的公司，被告毛炳铭是具有完全的民事权利能力和民事行为能力的自然人，双方于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《补充协议书》在内），意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，二者之间的商品房预售合同关系已经成立且生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原告与被告均应按照合同的约定履行各自的义务。按照《商品房买卖合同》第六条以及《补充协议书》的规定，被告应付购房款1408274元。根据佛冈县测绘队于2014年6月对被告购买的涉案商品房测绘的宗地图显示，涉案房屋红线内面积（房屋＋花园）为311.2平方米，基底面积（房屋）117.2平方米，即被告名下涉案房屋的花园面积为194平方米（311.2-117.2），比签订合同时约定的191.82平方米多出2.18平方米，增加面积超过了合同约定的花园面积的1%。对此，依照《补充协议书》第一条、第三条的规定，被告应补交购房款3061.72元（1404.46元／平方米×2.18平方米）。即被告需交纳的总房款为1411335.72元。但截止原告起诉时，被告交纳购房款1305792元，仍有105543.72元未交纳，被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付上述购房款，于法有据，本院予以支持。在诉讼过程中，被告交纳了房款102482元，应予以扣减，即被告尚欠房款3061.72元。而且，被告除首期房款按时交纳之外，第二期购房款迟交10天，第三期房款中的120000元迟交79天，200000元迟交283天，102482元迟交438天（计至2015年6月23日），按照双方在《商品房买卖合同》的约定，被告违约，应按照约定支付违约金，具体数额为：二期违约金=422482元×10天×0.03%=1267.45元；三期违约金=120000元×79天×0.03%＋200000元×283天×0.03%＋102482元×438天（计至2015年6月23日）×0.03%=33290.13元；合共为34557.58元。原告主张违约金34526.84元，没有超出上述数额，本院予以确认。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告毛炳铭自本判决生效之日起十五日内支付购房款3061.72元及违约金34526.84元给原告佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司。本案受理费3102元，减半收取1551元，由被告毛炳铭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。

审判员：李兰兰

书记员：莫泽洪