上诉人（一审第三人）：张庆红，女，1977年1月15日出生，汉族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，城镇居民。委托代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钟万碧，女，1948年11月6日出生，汉族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，城镇居民。委托代理人：钟万平，彭水县法律援助中心工作人员。被上诉人（一审第三人）：王恩江，男，1973年6月30日出生，汉族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，城镇居民。一审被告：彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街**。组织机构代码00915050－7。法定代表人：严海林，局长。委托代理人：廖秀敏，副局长。委托代理人：陈红梅，该局工作人员。一审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街金山广场。组织机构代码73394420－1。负责人：杨小凡，行长。委托代理人：刘中奎，该行风险管理部经理。委托代理人：冉茂蔚，重庆绿荫律师事务所律师。
上诉人张庆红与被上诉人钟万碧、王恩江、一审被告彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称彭水县国土房管局）、一审第三人重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行（以下简称农商行彭水支行）房屋行政登记一案，彭水苗族土家族自治县人民法院作出（2014）彭法行初字第00012号行政判决书，上诉人张庆红不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人张庆红及其委托代理人邓显兵、被上诉人钟万碧及其委托代理人钟万平、被上诉人王恩江、一审被告彭水县国土房管局的委托代理人廖秀敏、陈红梅、一审第三人农商行彭水支行的委托代理人刘中奎、冉茂蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告钟万碧在彭水县原汉葭镇下坝街（现绍庆街道滨江社区下坝街）有自建房屋一幢，因系危房，于2003年申请改造重建，原汉葭镇人民政府签署意见：“按规定进行危房鉴定后办理。”后建成一幢四层砖混结构房屋。2005年6月30日，第三人王恩江向被告申请对该房屋进行房地产权登记，被告经审核后于2005年7月4日为第三人王恩江颁发了彭水县房地证2005字第862号房地产权证。被告提交的公告载明时间是2005年4月25日，主要内容为：“下列房地产权利人王恩江，已向我局提交权属登记申请。现根据有关条例特发布公告，公告期满无异议，我局将根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第三章第二十九条规定，给予权利人确权、登记、发证。”原告认为，在2013年11月王恩江与张庆红离婚分割该房产时才知该房屋被登记在王恩江名下，于是以该房屋系自己个人修建应属原告个人所有为由，于2014年1月21日向彭水苗族土家族自治县人民法院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人王恩江颁发的房地产权证。另查明，第三人王恩江系原告钟万碧之子。第三人张庆红与王恩江原系夫妻关系，双方于2005年1月19日办理结婚登记，于2013年4月经彭水苗族土家族自治县人民法院判决离婚。第三人张庆红称涉案房屋系自己与第三人王恩江共同修建。张庆红已于2014年1月起诉王恩江要求分割本案涉案的房屋三分之二份额的所有权，原告钟万碧知道后以独立请求权的第三人申请参加诉讼要求参与分割，并认为该房屋系原告个人所有。又查明，2005年7月11日王恩江向农商行彭水支行申请贷款20万元，并以彭水县房地证2005字第862号房地产权证作为抵押，于2005年7月26日与农商行彭水支行签订抵押合同，同日办理重庆市彭水县房地证2005（他）字第482号他项权证，王恩江、张庆红均在抵押合同上签名。因王恩江未按时偿还贷款，农商行彭水支行向彭水苗族土家族自治县人民法院提起民事诉讼，法院于2013年9月10日作出（2013）彭法民初字第02066号民事判决：由王恩江、张庆红偿还贷款20万元；如未履行义务，农商行彭水支行有权对房屋他项证登记为彭水县房地证2005（他）字第482号的房屋申请依法拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决已生效。一审法院认为，本案涉案房屋所有权登记属于城镇国有土地范围内的房屋登记，其房屋所有权登记是房地产管理部门的法定职责。结合当事人的诉辩主张，本案确定的争议焦点为：一、涉案房屋登记程序是否合法；二、原告是否超过起诉期限；三、农商行彭水支行是否具有本案诉讼主体资格；四、本案应如何处理？关于焦点一，因本案房产登记时间在2005年，故应适用当时的规定。根据2004年12月1日起施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序为申请受理、权属审核、登记发证。土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门公告。第二十九条规定：申请城市范围内土地房屋的权属登记，申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的，经规划行政主管部门确认符合城市规划，且经房屋安全鉴定机构鉴定符合房屋安全规范的，可以向土地房屋行政主管部门提出公告申请。登报公告满六十日无异议的，土地房屋行政主管部门应当核准登记。登报公告六十日内有异议的，待异议依法解决后，核发土地房屋权属证书。第三人王恩江于2005年6月30日提交办理房地产权证的申请，且未提交土地房屋权属来源证明文件，又未经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全规范，被告经审核后却于2005年7月4日为第三人王恩江颁发了房地产权证，违反了前述需登报公告60日且无异议再进行登记的规定。被告提交的公告未采用登报形式，且载明时间是2005年4月25日，在申请人王恩江申请办证之前，违反了房屋登记的法定程序。故被告为第三人王恩江颁发的彭水县房地证2005字第862号房地产权证程序违法。关于焦点二，被告认为原告超过了法定起诉期限，根据法律规定应由被告承担举证责任，但被告未提供证据证明原告何时知道该证的内容，对原告陈述2013年11月才知道涉案房屋已登记的观点予以支持。故，原告于2014年1月提起本案诉讼，未超过法定起诉期限。关于焦点三，王恩江向农商行彭水支行申请贷款并以其登记为彭水县房地证2005字第862号房地产权证的房屋作抵押，并办理了抵押登记，则农商行彭水支行取得该房屋的抵押权，系抵押权人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。农商行彭水支行基于王恩江的申请向王恩江发放了贷款，王恩江用于贷款抵押的房屋在登记机关办理了抵押登记，则农商行彭水支行取得的抵押权符合善意取得的法定条件。根据《最高人民法院行政庭关于其他财产共有人起诉期限计算以及对抵押权人是否适用善意取得问题的答复》（（2011）行他字第75号）“抵押权的实现是物权变更的原因和方式之一，同样可以适用善意取得制度”。农商行彭水支行作为抵押权人，与本案被诉的具体行政行为具有法律上的利害关系，具有本案的诉讼主体资格。关于焦点四，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，因本案涉案房屋的抵押权由第三人农商行彭水支行取得，根据前述最高人民法院行政庭的答复，抵押权适用善意取得制度，则原告请求撤销该房屋登记行为的请求不能成立，但因被诉房屋登记行为程序违法，故判决确认被诉具体行政行为违法。综上，经彭水苗族土家族自治县人民法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下：确认被告彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局于2005年7月4日作出的为第三人王恩江颁发的彭水县房地证2005字第862号《房地产权证》的具体行政行为违法。本案案件受理费50元，由被告彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局负担。
上诉人张庆红上诉称，一、一审法院认定被上诉人王恩江的申请日期是2005年6月30日错误，而事实上根据国土局提供的证据可以看出，相关领导和部门的审批时间均在申请时间之前。因此，从客观上就否定了被上诉人王恩江的申请时间系申请表中填写的时间。一审被告彭水县国土房管局于2005年4月25日所发布的公告时间系受王恩江申请后所履行的工作职责，从此时到2005年7月4日颁证，时间间隔69日，已经达到了60日的公告时间要求。二、公告程序并非所有颁证行为都必须进行，只有在申请人不能提供土地房屋来源的才会履行这一程序，在本案中，被上诉人王恩江已经提交了建设部门的规划许可证，也提交了土地证，故不是必然需要公告的。
被上诉人钟万碧答辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由不成立。根据法律规定，本案的登记行为应当进行60日的公告，且还应当是登报公告。一审被告彭水县国土房管局未履行以上程序。且在被上诉人王恩江申请房屋登记时，也未提供土地房屋权属来源证明文件，仅仅是被上诉人钟万碧的土地使用权证。因此，本案公告是必经程序。被上诉人王恩江未进行答辩。一审被告彭水县国土房管局陈述称，首先，同意上诉人张庆红的意见，一审被告颁发的房地产权证并无不当。其次，本案的颁证是按照遗留问题进行处理的，有相关的证据证明，一审法院认定事实不清，请求撤销一审判决。一审第三人农商行彭水支行陈述称，一审被告的颁证行为合法，事实清楚；一审第三人农商行彭水支行发放贷款合法，本案的房屋抵押行为有效。一审被告在一审中提交了如下证据、依据：1.重庆市房地产登记申请书；2.公告；3.办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》遗留问题联合审批表；4.证明；5.王恩江身份证复印件；6.王恩江缴纳税费及土地出让金发票；7.建设工程规划许可证；8.重庆市房地产登记审核表；9.为钟万碧颁发的《国有土地使用证》1991年12月25日；10.为钟万碧颁发的《房屋所有权证》1998年5月8日；11.《中华人民共和国物权法》第十条、《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第四条、《重庆市土地房屋权属登记条例》［（2004）16号］第六条、第二十九条。一审被告提交以上证据旨在证明其为王恩江颁发的房地产权证合法有效，在事前进行了公告，符合有关法律法规；为王恩江颁证前已为一审原告的房屋进行登记。上列证据经质证，一审原告对证据1的真实性无异议；对证据2、3的合法性有异议；对证据4的真实性有异议；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议；对证据7的真实性、合法性有异议；对证据8的真实性有异议；对证据9、10的真实性无异议。一审原告对法律依据本身无异议。一审第三人王恩江、张庆红、农商行彭水支行对一审被告出示的证据无异议。一审原告在一审中提交了如下证据：1.危房改造证明；2.钟万碧《国有土地使用证》；3.张强的证言；4.王义秀的证言；5.钟万碧书面陈述；6.彭水县国土房管局证明；7.杨镇的证言。上列证据经质证，一审被告对一审原告出示的证据无异议，但认为不能达到证明目的，一审被告只作形式审查。一审第三人王恩江未发表质证意见。一审第三人张庆红对国有土地使用权证的真实性无异议，但不能证明王恩江的房屋修建在一审原告的土地上；对证人证言的真实性、关联性有异议。一审第三人农商行彭水支行对一审原告出示的证据认为与本案无关联。一审第三人王恩江未向一审法院提交证据。一审第三人张庆红向一审法院提交了民事诉讼状一份，以证明就该房屋已提起确认权利的民事诉讼。一审被告及原告、第三人王恩江、农商行彭水支行对一审第三人张庆红提交的证据均无异议。一审第三人农商行彭水支行向一审法院提交了（2013）彭法民初字第02066号民事判决书一份、彭水县房地证2005字第862号房地产权证一份、重庆市彭水县房地证2005（他）字第482号房屋他项权证一份，以证明农商行向一审第三人王恩江发放贷款，已经人民法院作出生效判决，涉案房屋已由一审被告为一审第三人王恩江办理了抵押登记。一审原告对一审第三人农商行彭水支行出示的房产证的真实性、合法性、关联性无异议，对民事判决书、他项权证认为与本案无关联。一审被告彭水县国土房管局、一审第三人王恩江、张庆红对农商行彭水支行出示的证据无异议。一审法院对当事人举示的证据认证如下：一审被告举示的证据合法、有效，与本案具有关联性，予以采信。一审原告举示的证据与本案具有关联性，来源合法、真实，法院予以采信。一审第三人张庆红举示的证据当事人均无异议，予以采信。一审第三人农商行彭水支行出示的证据真实、合法，与本案具有关联性，法院予以采信。当事人在一审审理期间提供的证据、依据，一审法院已随案移送本院。经审查，一审法院对证据材料的认证正确，但一审被告举示的证据不能达到其证明目的。
本院查明的事实与一审查明的一致，予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，确定二审期间的争议焦点为：一审被告为王恩江颁发的彭水县房地证2005字第862号《房地产权证》的具体行政行为程序是否合法。根据2004年12月1日起实施的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序为申请受理、权属审核、登记发证。土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门公告。该条例第二十九条又规定：“申请城市范围内土地房屋的权属登记，申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的，经规划行政主管部门确认符合城市规划，且经房屋安全鉴定机构鉴定符合房屋安全规范的，可以向土地房屋行政主管部门提出公告申请。登报公告满六十日无异议的，土地房屋行政主管部门应当核准登记。登报公告六十日内有异议的，待异议依法解决后，核发土地房屋权属证书。”在本案中，被上诉人王恩江于2005年6月30日提交了重庆市房地产登记申请书，从一审被告举示的证据来看，王恩江并没有提交土地房屋权属来源证明文件，虽然提交了王恩江之母钟万碧的国有土地使用证（1991年12月25日颁发）、房屋所有权证（1998年5月8日颁发），但在钟万碧与王恩江之间缺乏相关变更依据，同时，《遗留问题审批表》、《社区居委证明》并不能作为王恩江的土地房屋来源的依据。因此，在本案中，王恩江并未提交土地房屋权属来源证明文件，也未经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全规范，一审被告彭水县国土房管局于2005年6月30日进行审核后，于2005年7月4日为被上诉人王恩江颁发了房地产权证，违反了前述规定。即，目前王恩江暂不满足提出公告申请的条件，即使土地房屋行政主管部门认可其提出公告申请，一审被告也违反了应当登报公告60日且无异议再进行登记的法定程序规定。虽然一审被告举示了证据《公告》，但该公告载明的时间是2005年4月25日，是在王恩江申请登记之前，且未采用登报的形式。故，一审被告为被上诉人王恩江颁发的彭水县房地证2005字第862号《房地产权证》的具体行政行为程序违法。至于上诉人认为王恩江申请日期应当是在2005年4月25日之前，已经达到了公告60日的法定要求的问题。经审查，一审被告举示的证据《公告》中载明的日期为2005年4月25日，但现无证据证明王恩江在2005年4月25日之前就提出了房地产登记申请。虽然《遗留问题联合审批表》中相关职能部门的签署意见是在2005年6月30日（王恩江申请日）之前，但并不能根据该审批表推出王恩江的申请日期是在2005年4月25日（一审被告发布公告日）之前。因为，根据该审批表的内容来看，该表应是王恩江申请办理房地产登记的前提条件之一。故，上诉人认为王恩江的申请日期应是在2005年4月25日之前，公告已经超过60日的理由，缺乏证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张庆红承担。本判决为终审判决。
审判长：周鸿审判员：郑国权审判员：蒋明军
书记员：王丽君
引用法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款