四川省人民政府滨江饭店与成都市青羊区启明星实验幼稚园租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店。住所地：成都市锦江区滨江中路**。法定代表人董浪平，总经理。委托代理人成燕，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权。委托代理人孟庆婷，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权。被告（反诉原告）成都市青羊区启明星实验幼稚园。。住所地：成都市青羊大道大庆路** 法定代表人刘建清，园长。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。特别授权。

原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店与被告（反诉原告）成都市青羊区启明星幼稚园租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月20日受理后，依法由审判员刘卿独任审判，于2013年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店（以下简称滨江饭店）的委托代理人成燕、孟庆婷，被告（反诉原告）成都市青羊区启明星实验幼稚园（以下简称启明星幼稚园）的委托代理人杨红军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）滨江饭店诉称，位于成都市青羊区的房屋均属成都市地方电力培训研究中心所有，其规划报建使用性质为办公。滨江饭店受成都市地方电力培训研究中心的授权，原告于2011年1月26日将该处的部分房屋出租给启明星幼稚园使用。后因成都市规划局向滨江饭店发出《责令限期整改通知》，提出滨江饭店擅自改变该处房屋规划用途，责令于2012年8月31日前整改，导致滨江饭店无法继续履行合同，故滨江饭店在2012年8月31日书面通知启明星幼稚园，要求其在2012年9月30日前将房屋腾退，善后事宜由双方按租赁合同另行协商。启明星幼稚园在滨江饭店向其发函后迟迟不腾退房屋，使得原告无法进行整改，特起诉至贵院，要求与被告解除合同，由于滨江饭店超出规划范围出租房屋，有一定过错，滨江饭店愿意按照合同约定承担违约责任。故请求法院判令：1.确认原、被告于2011年7月25日签订的《租赁协议》已解除；被告腾空其使用的位于成都市大庆路68号房屋并交还给原告；2.原告按照租赁合同约定支付被告违约金20000元；3.诉讼费由原、被告双方承担。

被告启明星幼稚园（反诉原告）辩称，启明星幼稚园于2006年承租了涉案房屋，2011年的合同实际是续租行为，启明星幼稚园投入了大量的装修费用且学生较多，如果原告解除合同，会造成重大的经济损失；滨江饭店提出的解除合同的理由并不成立，限期整改通知依据的是管理规定而不是行政法规，规划局没有权利作出行政处罚，要求继续履行合同。被告（反诉原告）启明星幼稚园诉称，启明星幼稚园承租滨江饭店位于成都市大庆路68号房屋房屋后，滨江饭店于2012年年8月30日发函通知将于一个月内提前解除租赁合同，现又起诉要求解除合同。滨江饭店与启明星幼稚园租赁合同约定到期日为2014年8月14日，现滨江饭店提前解除合同将给原告造成重大损失，故原告不同意提前解除租赁合同，故请求法院判令：滨江饭店继续履行租赁合同并承担反诉费。原告（反诉被告）滨江饭店辩称，滨江饭店于2012年8月31日书面告知启明星幼稚园合同终止，启明星幼稚园未在规定的期限内提出异议，租赁合同已解除，启明星幼稚园主张继续履行合同不能成立。

经审理查明，成都地方电力培训研究中心系成都市青羊区大庆路**房屋的土地使用权人。2011年7月25日，滨江饭店（甲方）与启明星幼稚园（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方位于成都市青羊区大庆路68号5间的房屋，面积约200平方米的房屋，用途为幼儿园；租赁期限从2011年8月15日至2014年8月14日止；乙方以52000元／年标准向甲方交纳租金；如甲、乙双方因特殊原因需要提前终止合同，提出终止方应提前一个月书面通知对方，待双方协商一致后，可以提前终止合同，提出终止方需要承担20000元违约金，并不再承担其他因违约造成的损失。2012年5月30日青羊区整治违法建设小组办公室向成都地方电力培训研究中心发出《关于对大庆路68号综合办公楼上违法建设整治的函》，称成都地方电力培训研究中心在建筑工规划验收后擅自改变大庆路68号综合办公楼使用性质，楼顶存在违法建设。成都市规划执法监督局已对该违法行为进行了立案查处，要求立即停止该违法行为，并自行拆除修建的违法建筑。2012年8月29日，成都市规划管理局向成都地方电力培训研究中心发出《责令限期整改通知》，内容为成都地方电力培训研究中心未经许可擅自改变青羊区大庆路68号房屋建设工程规划许可证载明的主要使用性质和内容，违反了《成都市禁止违法建设管理规定》第二条相关规定，并责令于2012年8月31日前自行整改。2012年8月30日，滨江饭店向启明星幼稚园园长刘建清发出《关于提前终止﹤房屋租赁合同﹥通知书》，载明：成都市规划管理局《责令限期整改通知》，以我单位擅自改变位于于青羊区大庆路68号房屋的规划为由，责令我单位于2012年8月31日前整改。按照市规划的上述要求，我饭店决定提前解除与刘建清签订的《房屋租赁合同》，请你方在2012年9月30日前将房屋腾空交还我方。有关善后事宜及违约责任，由你我双主按租赁合同约定协商处理。2012年9月24日，启明星幼稚园向滨江饭店作出书面答复，要求继续履行合同。另查明，成都地方电力培训研究中心于2013年1月6日出具情况说明，内容为：成都地方电力培训中心与滨江饭店均为四川省锦弘集团有限责任公司下属单位。青羊区大庆路68号房屋系其单位房产，2010年将其中的200平方米房的五间房屋交由滨江饭店经营管理，对该部分房屋是自用或对外出租由滨江饭店自主决定。对于滨江饭店将案涉房屋租赁给启明星幼稚园使用以及要求终止合同收回房屋的行为不持异议。以上案件事实，有原告的企业法人营业执照、成都市青羊区民政局关于被告登记成立的证明、土地使用权证、《房屋租赁合同》、《关于对大庆路68号综合办公楼上违法建设整治的函》、《责令限期整改通知》、《关于提前终止﹤房屋租赁合同﹥通知书》、成都地方电力培训研究中心出具的情况说明、答复及当事人的陈述等证据在案为证。

本院认为，滨江饭店与启明星幼稚园2011年7月25日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。虽然协议约定租赁期限至2014年8月14日，但滨江饭店因案涉房屋未经许可擅自改变主要使用性质和内容被要求责令整改，并于2012年8月30日就此向启明星幼稚园发出解除合同的通知。启明星幼稚园收到上述通知后，仅于2012年9月24日回函提出异议，至今未就该异议向法院起诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。的规定，启明星幼稚园于2012年8月30日收到解除合同的通知，至今已超过三个月未起诉确认解除通知的效力，故滨江饭店与启明星幼稚园签订的《租赁协议》已解除，本院对滨江饭店要求确认《租赁协议》已解除，并要求启明星幼稚园腾空位于成都市大庆路68号房屋予以交还的诉讼请求予以支持。滨江饭店要求依据合同约定向启明星幼稚园支付违约金20000元，不是针对启明星幼稚园提出的诉请，不属于法院审理范围，故本院不予审查认定。对启明星幼稚园要求继续履行合同的反诉请求，因双方合同已解除，故本院不予支持。综上所述，滨江饭店的部分本诉诉请本院予以支持，对启明星幼稚园的反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条、第一百六十条、第一百六十一条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店与被告（反诉原告）成都市青羊区启明星幼稚园于2011年7月25日签订的《租赁协议》已于2012年8月30日解除；二、被告（反诉原告）成都市青羊区启明星幼稚园于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市大庆路68号的5间房屋（面积约200平方米）腾空并交还给原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店；三、驳回原告（反诉被告）四川省人民政府滨江饭店的其余本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）成都市青羊区启明星幼稚园的反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取为150元，由四川省人民政府滨江饭店承担100元，成都市青羊区启明星幼稚园承担50元；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由成都市青羊区启明星幼稚园承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员：刘卿

书记员：杨倩