原告南宁某实业有限公司与被告池某租赁合同纠纷一案民事判决书

原告南宁某实业有限公司。委托代理人阳某。委托代理人秦某。被告池某。

原告南宁某实业有限公司（以下简称“某公司”）与被告池某租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法办理了相关延长审限的手续。原告某公司的委托代理人阳某到庭参加了诉讼。被告池某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：2009年12月30日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于南宁某商贸物流中心A区8间商铺，经营项目为陶瓷，租赁期限为2010年2月25日至2012年2月24日，月租金为12855元。合同具体约定了：逾期付款的违约金按逾期金额以每日10%计付；被告应承担原告为追讨欠款所发生的手续费、诉讼费、律师费等相关费用等。原告按约将商铺交付给被告使用，后因被告拖欠租金，原告分别于2011年2月6日、3月12日、5月15日、6月2日、8月12日、9月2日、11月12日、12月5日向被告发出交款通知书并经被告及其员工签收。合同期限届满后，原告于2012年4月21日向被告发出通知，要求被告就续约事宜与原告进行磋商，被告未予答复也不搬离商铺。原告于2012年8月1日向被告发出通知书，要求被告支付尚欠租金以及相关费用，同月13日，原告欲收回商铺，被告暴力阻挠，原告至今未能收回商铺。至此，被告尚欠原告2011年3月25日至2012年2月24日的租金95695元；2012年2月25日之后，被告继续占用商铺，应按照租金的标准，向原告支付逾期腾房占用费。对于拖欠租金部分的违约金，原告主动调低计算标准，将合同约定的每日10%降低至按每日0.3%计算，故，截止合同终止的2012年2月24日，被告应支付的违约金为46867元（5710元×0.3%×336天＋25710元×0.3%×244天＋38565元×0.3%×152天＋25710元×0.3%×61天=46867元）。此外，原告为向被告追讨债务，支付律师费6000元，该费用应由被告承担。对于上述租金、违约金、逾期腾房占有使用费、律师费等费用，被告未向原告支付，为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2011年3月25日至2012年2月24日的租金95695元以及违约金46867元；二、被告向原告支付逾期腾房费用（其中2012年2月25日至2012年8月2日的费用为68132元，以后发生的费用按每月12855元的标准另计至原告收回铺面之日止）；三、被告向原告支付律师费6000元；四、本案诉讼费由被告承担。

被告池某未作答辩。

经审理查明：南宁某商贸物流中心A区06-1xx至1xx号以及A区06-1xx至1xx号商铺的产权人为原告。2010年12月25日，被告开始实际使用前述商铺。2010年12月30日，原告（“甲方”）与被告（“乙方”）签订《商铺租赁合同》一份，约定由甲方向乙方出租南宁某商贸物流中心A区06-1xx至1xx号以及A区06-1xx至1xx号商铺，建筑面积为440.24平方米。出租用途为商业经营。租赁期限自2010年12月25日至2012年2月24日。合同第一条第（四）项约定：在乙方保证履约的前提下，2011年3月、4月以及2011年9月为免租期，免租期包括在总租赁期限内。合同第二条约定租金按每月每平方米29.2元计算，月租金为12855元。租金的支付方式为：“按3（月）为一个支付期，交至甲方指定账户，首期应在签订本合同时支付给甲方，乙方使用商铺期间发生的费用由乙方自行负责。乙方在每个支付期届满30日前交纳下个支付期的租金。”该条还约定乙方须向甲方缴纳一个月的租金12855元作为履约保证金。合同第四条约定合同租赁期限届满后5日内，被告应将商铺交还原告。合同第八条第一款第（五）项约定：“如乙方逾期支付本合同约定的任何应付款项……：逾期七日支付，每日按逾期金额的10%向甲方支付违约金；如逾期15日支付，除按照以上标准支付违约金外，甲方有权停止该商铺的水、电供应；如乙方逾期30日仍未足额交纳租金、履约保证金及违约金，除按照以上标准支付违约金外，甲方有权解除合同，收回商铺，所交履约保证金不予退还，并应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费、律师费等）。” 合同第十条第一款第（三）项约定：“甲、乙方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知、告知函等），须以特快专递的形式送至本合同记载的当事人地址，在南宁市范围内特快专递寄出的第二天视为送达，在南宁市范围外特快专递寄出的第三天视为送达。双方均保证本合同记载地址的准确性及真实性，如有变更应在变更后2日内书面通知对方，否则对此产生的后果承担完全民事责任。”合同上，承租人的通讯地址标注为“南宁市秀厢大道某小区首座”。2011年3月1日，被告向原告支付了履约保证金12855元。此外，被告已向原告支付2011年3月25日至2011年6月24日的租金2万元。2011年2月，原告向被告发出《交款通知书》，要求被告支付2011年3月25日至2011年6月24日的租金，被告于2011年3月1日签收该通知。2011年5月，原告向被告发出通知，要求被告支付2011年6月25日至2011年9月24日的租金，被告于2011年5月13日签收该通知。2011年8月，原告向被告发出通知，要求被告支付2011年9月25日至2011年12月24日的租金，被告亦签收该通知。2011年9月，原告再次向被告通知催缴2011年9月25日至2011年12月24日的租金，被告已签收该通知。2012年4月20日，原告以邮政特快专递的方式向被告发出《关于南宁某国际建材城一期商铺续约的通知》，要求被告前往原告指定地点磋商租赁合同续约事宜。邮件详情单上被告的收件地址为南宁市秀厢大道某小区首座。被告收件后未对续约事宜进行回复。截止法庭辩论结束，被告未向原告支付其所拖欠的租金、违约金等费用，并拒绝将商铺交还原告。另查明，原告就本案诉讼与广西同望律师事务所签订《委托代理协议》一份，为此支付律师代理费6000元。

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告池某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原告南宁某实业有限公司与被告池某签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于租金的问题。根据《商铺租赁合同》的约定以及本案证据，被告目前尚拖欠的商业服务费、市场推广费包括两部分：第一部分为2011年3月25日至2011年6月24日的商业服务费、市场推广费。因合同第一条第（四）项约定2011年3月、4月为免租期，故2011年3月25日至2011年6月24日的应交租金实际应为2011年5月1日至2011年6月24日产生的租金12855元＋12855元／30天×24天=23139元。扣除被告已预交的20000元，被告尚欠租金3139元。第二部分为2011年6月25日至2012年2月24日的租金。因合同第一条第（四）项约定2011年9月为免租期，故被告实际应支付租金为：12855元／30天×6天＋12855元×6个月＋12855元／30天×24天=89985元。两项合计，被告应向原告支付的租金为93124元。关于违约金问题。被告未足额缴纳2011年3月25日至2012年2月24日的租金，构成违约，应根据《商铺租赁合同》第八条第一款第（五）项的约定向原告支付相应违约金。按照约定，被告应于2011年2月25日前支付2011年3月25日至2011年6月24日的租金；于2011年5月25日前支付2011年6月25日至2011年9月24日的租金；于2011年8月25日前支付2011年9月25日至11月24日的租金；于2011年11月25日前支付2011年12月25日至2012年2月24日的租金。但对于上述租金，被告均未按时足额给付。如计算至合同终止的2012年2月24日，单单2011年12月25日至2012年2月24日的租金所对应的违约金就高达12855元×2个月×10%×92天=236532元。现原告将违约金计算标准主动由每日10%调低至每日0.3%，且计算的区间截止合同终止的2012年2月24日而非被告清偿债务之日止，则以此计算得出的违约金将明显小于依据《商铺租赁合同》第八条第一款第（五）项的约定计算得出的数额，故，对被告逾期支付租金的违约金，原告现主张的数额为46867元，并无不当，本院依法予以支持。关于铺面使用费的问题。2012年2月24日合同终止后，被告应按照合同第四条的约定，本着诚实信用的原则及时将铺面交还原告。被告迄今仍占用铺面，其对铺面的使用构成不当得利，原告主张参照租金的标准要求被告支付房屋使用费并无不当，本院予以支持。故，被告应自2012年2月25日起，按每月12855元的标准向原告支付房屋使用费。关于律师费损失的问题。被告存在违约事实，原告为实现权利委托广西同望律师事务所提供法律服务并支付律师代理费6000元。对于该费用，依照《商铺租赁合同》第八条第一款第（五）项的约定，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告池某向原告南宁某实业有限公司支付2011年3月25日至2012年2月24日的租金93124元；二、被告池某向原告南宁某实业有限公司支付逾期支付租金的违约金46867元；三、被告池某自2012年2月25日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每月12855元的标准向原告南宁某实业有限公司支付铺面使用费；四、被告池某向原告南宁某实业有限公司赔偿律师费损失6000元。案件受理费3802元（原告南宁某实业有限公司均已预交），由被告池某负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长：郭轶人民陪审员：刘设海人民陪审员：何开科

书记员：陈壹仟