原告义乌市永宁物业服务有限公司。法定代表人吴建华。被告陈金跃。委托代理人王雪君。
原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告陈金跃物业服务合同纠纷一案，于2013年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判，于2013年2月26日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司，被告陈金跃的委托代理人王雪君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市永宁物业服务有限公司诉称，原告受义乌市商苑小区业主委员会委托，自2011年1月1日起为商苑小区（包括商苑、朝晖、通惠新村、篁园路商服楼）提供物业服务，该小区朝晖10幢2单元503室房屋产权属被告所有，被告每年每套房屋应缴纳物业服务费318元。原告曾多次上门以书面和口头方式向被告告知延期和拒交会向人民法院起诉并应按逾期天数每天加收千分之三的违约金，但被告至今一直拖延和无理拒交。为此，诉请判令被告支付原告2011年度物业服务费318元及2011年7月1日至2012年12月28日的违约金519.6元；2012年度物业服务费318元及2012年7月1日至2012年12月28日的违约金172元；诉讼费25元由被告承担。
被告陈金跃辩称，被告之所以未缴纳物业服务费，是因为原告没有尽到物业服务的义务。原告没有按照合同的约定做好公共场所、公共部位的卫生和垃圾的清扫工作；原告没有做好公共设施设备的维修养护和管理；原告没有做好小区车辆停放和绿化养护工作，导致整个小区，污水横流、杂草丛生。正因为原告没有尽到这些义务，导致小区杂乱无章，使得不法分子有机可乘，住在小区里没有安全感。我们认为不但不应交纳物业费，原告还应赔偿我们违约金和环境污染费。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2010年12月25日签订的江东商苑物业服务委托合同一份及2011年12月25日签订的义乌市商苑小区物业服务委托合同一份，证明原告为朝晖小区提供物业服务的事实；2、提供物业费催缴通知书两份，证明原告向被告催款的事实；3、房地产管理处出具的房产档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有的事实。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1，物业合同的事情，被告不清楚。对证据2，被告多次和原告方交涉，卫生弄好之后，被告会交的。对证据3无异议。对原告提供的证据，本院认证如下：证据1为商苑小区业主委员会与原告签订，对证据1予以采信。对证据2、3也予以采信。被告为证明自己的主张，向本院提供照片10份，证明原告没有很好的履行物业服务义务。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：照片是在2013年2月份拍摄的，并不是在原告的服务合同期限内。乱堆乱放是应该由行政执法来管理的。楼梯是一个星期扫一次，并不是每天清扫的，垃圾是原告清扫后丢出来的，维修的成本大，物业公司无法承担。
本院对被告提供的证据的真实性予以认定。经审理查明，原告分别于2010年12月25日、2011年12月25日与义乌市商苑小区业主委员会签订《江东商苑物业服务委托合同》一份及《义乌市商苑小区物业服务委托合同》一份，约定：原告自2011年1月1日起至2011年12月31日止及2012年1月1日起至2012年12月31日止为义乌市江东街道江东商苑小区（包括朝晖、通汇、商服楼）提供物业服务，物业服务费为318元／户／年，应在每年6月底前交清本年度物业服务费，逾期缴纳物业服务费的经业主委员会督促限期缴纳后仍不缴纳的，原告有权按日3‰收取滞纳金。被告陈金跃系义乌市江东街道江东朝晖新村10幢2单元503室的业主，至今仍未向原告缴纳2011、2012年度的物业服务费636元。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与义乌市商苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。另根据被告陈金跃的辩称，是因为物业公司物业服务不到位，从而导致其未按时交纳物业服务费。本院认为，原告义乌市永宁物业服务有限公司在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告陈金跃等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务。可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。但是作为具有物业管理职能的原告义乌市永宁物业服务有限公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告陈金跃应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告陈金跃拒绝交纳物业服务费的行为属违约行为，依法应当承担合同约定的缴纳义务和给付违约金的违约责任，故对原告要求被告陈金跃给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按每日千分之三的标准计付利息，该标准过高，本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。因合同中约定，业主应在每年六月底前交清本年度物业服务费，因此，违约金应分别从2011年7月1日及2012年7月1日开始计算。对于被告在本案审理过程中提出的有关物业管理的问题，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，并得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈金跃于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司物业服务费636元并支付相应违约金（其中318元从2011年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2012年12月28日，另318元从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2012年12月28日）；二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈金跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：1969990**********，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员：余芹
书记员：骆健雄
引用法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条