义乌市永宁物业服务有限公司与何红君物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告义乌市永宁物业服务有限公司。法定代表人吴建华。被告何红君。委托代理人何延富。

原告义乌市永宁物业服务有限公司诉被告何红君物业服务合同纠纷一案，原告诉请判令被告支付2011年度的物业费318元，并从2011年7月1日起按日千分之三计算违约金至2013年1月25日止；2012年度的物业费318元，并从2012年7月1日起按日千分之三计算违约金至2013年1月25日止。本院于2013年2月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员余芹独任审判，于2013年2月22日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司，被告何红君的委托代理人何延富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院查明，原告分别于2010年12月25日、2011年12月25日与义乌市商苑小区业主委员会签订《江东商苑物业服务委托合同》一份及《义乌市商苑小区物业服务委托合同》一份，约定：原告自2011年1月1日起至2011年12月31日止及2012年1月1日起至2012年12月31日止为义乌市江东街道江东商苑小区（包括朝晖、通汇、商服楼）提供物业服务，物业服务费为318元／户／年，应在每年6月底前交清本年度物业服务费，逾期缴纳物业服务费的经业主委员会督促限期缴纳后仍不缴纳的，原告有权按日3‰收取滞纳金。被告何红君系义乌市江东街道江东商苑小区22幢1单元102室的业主，尚欠原告2011、2012年度的物业服务费共计636元。

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与义乌市商苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。被告何红君作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向原告缴纳2011、2012年度的物业服务费636元。至于原告要求被告自逾期之日起按每天3‰计付违约金的诉请，因该计付标准过高，本院将该计付标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。因合同中约定，业主应在每年的六月底前缴纳服务费，因此，违约金应分别从2011年7月1日及2012年7月1日开始计算。原告诉请中的合理部分，本院予以支持。被告何红君辩称其只在商苑小区的房屋中居住了一年，只缴纳一年的费用，该辩解不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十五条、第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：

一、被告何红君于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司物业管理费636元及违约金（318元从2011年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付至2013年1月25日止，另318元从2012年7月1日起按相同的利率计算至2013年1月25日止）；二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何红君负担。本判决为终审判决。

代理审判员：余芹

书记员：骆健雄