金泉阳光管理委员会与成都科瑞福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告金泉阳光管理委员会。法定代表人王建国。委托代理人黄素珍。委托代理人周永昌。被告成都科瑞福物业管理有限公司。法定代表人杜柯。委托代理人陈应娟。委托代理人丁驳军，四川蓉城律师事务所律师

原告金泉阳光管理委员会（以下简称金泉阳光管委会）诉被告成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称科瑞福公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宁独任审判，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原告金泉阳光管委会的委托代理人黄素珍、周永昌，被告科瑞福公司的委托代理人丁驳军、陈应娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告金泉阳光管委会诉称，被告科瑞福公司是2008年受成都市国土局金牛分局聘请的前期物业管理公司，负责对佳新苑、雅新苑、畅新苑三个建筑区划提供前期物业服务，合同约定期限为两年，之后又延长一年。合同到期后未续签。该公司在合同履行期间所提供的服务不符合要求，引起广大业主强烈不满，业主向有关部门投诉后，该公司仍不整改。2012年8月15日，金泉阳光管委会公开招聘物管公司，后经过业主投票选定了成都市金科物业管理有限责任公司，并与2012年12月13日与成都市金科物业管理有限责任公司签订了《金泉阳光物业服务合同》，2012年12月14日，金泉阳光管委会向科瑞福公司发出了《退场通知书》，该公司收到通知书后没有提出异议，却拒绝退场。为维护业主的合法权益，请求判令被告科瑞福公司立即退出佳新苑、雅新苑、畅新苑三个建筑区划，并与原告办理移交手续。

被告科瑞福公司辩称，被告公司从2008年起为佳新苑、雅新苑、畅新苑三个小区提供物业服务，原告在重新招聘物管公司时对被告科瑞福公司不公平，违反了招投标法的相关规定，原告的招聘行为应为无效，请求判令驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告金泉阳光管委会系依照2011年《成都市人民政府办公厅关于进一步加强农民集中居住区建设管理工作的通知》的规定，于2012年6月成立的小区管委会，负责佳新苑、雅新苑、畅新苑三个小区的自治管理，经过了相关部门备案。佳新苑、雅新苑、畅新苑三个小区为农村居民集中居住区。2008年1月29日，成都市国土资源局金牛分局与被告科瑞福公司签订了上述小区的前期物业管理服务合同，约定委托管理期限为2年，2008年2月1日至2010年1月31日。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2009年3月28日，成都市国土资源局金牛分局与被告科瑞福公司签订了补充协议，约定将前期物业管理服务合同的履行期限延长至2011年1月31日。被告科瑞福公司在为佳新苑、雅新苑、畅新苑三个小区提供物业服务期间，蜀西社区居委会、金泉阳光临时管理委员会于2012年5月8日、5月11日、5月28日向被告科瑞福公司发出《整改通知书》，认为三个小区存在安全隐患、违章搭建、乱设摊点等情况，要求被告科瑞福公司进行整改。2012年8月1日，原告金泉阳光管委会发出《关于选聘物业服务企业相关事项的公告》，以合同到期为由，重新选聘物管公司。2012年9月17日至2012年9月27日原告金泉阳光管委会组织业主投票，9月29日公布表决结果，确定成都市金科物业管理有限责任公司为三个小区的物管公司，并于2012年12月13日与成都市金科物业管理有限责任公司签订了《金泉阳光物业管理服务合同》，合同履行期限自2013年1月15日至2015年1月14日。2012年12月14日，原告金泉阳光管委会向被告科瑞福公司发出《退场通知书》，要求被告科瑞福公司于2013年1月15日退场。被告科瑞福公司认为其公司也参加了选聘报名，而原告金泉阳光管委会未将科瑞福公司列入选票，科瑞福公司认为选聘行为无效，拒绝退场。上述事实有双方当事人的陈述、《成都市人民政府办公厅关于进一步加强农民集中居住区建设管理工作的通知》、《前期物业管理服务合同》、《关于选聘物业服务企业相关事项的公告》、《金泉阳光物业管理服务合同》、《退场通知书》等证据在案佐证。

本院认为，原告金泉阳光管委会系依法成立的自治组织，其职责与业主委员会一致。《物权法》第七十六条第四项规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；诉争三个小区在前期物业管理服务合同履行期满的情况下，原告组织全体业主选聘物管企业的行为合法有效。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，前期物业管理服务合同期间届满，原告与其他物业服务企业签订了物业服务合同，则成都市国土资源局金牛分局与被告科瑞福公司签订的《前期物业管理服务合同》即自然终止。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。据此规定，本院认为原告要求被告退出佳新苑、雅新苑、畅新苑三个建筑区划，并与原告办理移交手续的请求于法有据，本院予以支持。对于被告辩称在重新招聘物管公司时对被告科瑞福公司不公平，违反了招投标法的相关规定，原告的招聘行为应为无效的主张，本院认为，业主选聘物业服务企业是其行使处分权的体现，现行法律、法规并未规定业主选聘物业服务企业必须以招投标的方式进行，被告也就不能用招投标法进行抗辩。前期物业服务合同因履行期满而终止原告要求被告退场与业主另行选聘物业服务企业的效力并不具有关联性，所以，被告科瑞福公司的辩称理由本院不予支持。综上，依照《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：

一、被告成都科瑞福物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出佳新苑、雅新苑、畅新苑三个物业服务区域。二、被告成都科瑞福物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告金泉阳光管理委员会移交佳新苑、雅新苑、畅新苑三个物业服务区域的相关设施及资料。案件受理费100元，由被告成都科瑞福物业管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员：杨宁

书记员：余潇