绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与桂珊珊物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。住所地：宁波市北仑区新碶中河路**海晨大厦**。负责人：方敏青，该公司总经理。被告：桂珊珊。委托代理人：吕仕法、郑波，浙江新中大律师事务所律师

原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与被告桂珊珊物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月19日立案受理。依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2013年1月16日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人郑波到庭参加诉讼。被告桂珊珊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司起诉称：原告为被告所在新时代小区物业服务管理公司，原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司。被告办理了入住宁波市江东区宁穿路342号新时代小区商铺手续后，对该房屋进行了装修。宁波市江东区新时代住宅小区业主委员会成立后，原告与业主委员会多次签订物业服务合同，对物业服务的收费标准、缴纳周期及时间等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约提供了相应的物业服务，但被告未能按时支付2011年1月1日至2012年12月31日期间的综合服务费及日常维修费，经原告多次催讨，被告至今未支付。请求判令被告支付物业综合服务费6756元，日常维修费625.60元，逾期付款利息2657.40元，合计10039元。

被告桂珊珊在庭前提供答辩意见称：首先，被告的商铺于2009年10月1日装修完毕开始营业，于2011年3、4月份时出现漏水现象，被告多次要求原告维修，但原告未能引起重视，导致被告商铺在梅雨天气出现大面积漏水，装饰吊顶坍塌，装修严重变形，商品出现大量损坏，无法修复，致使商铺停止营业3个多月，被告免去承租人6万余元的租金。为此被告要求原告赔偿9万余元，但被告只同意4.5万元，被告要求将余款抵作物业费用扣除，被告当时是默允的。其次，2012年8月，被告商铺又发现渗漏现象，被告多次催促原告给予维修，但原告未有任何反应，导致漏水现象至今未能得到解决，故在原告修复漏水后被告才能支付物业服务费用。第三，原告在城市道路上私设路障，导致外来客户及被告车辆碰撞受损，原告应及时予以改善。此外，在被告商铺装修期间，原告强行予以干扰，导致被告装修出现三次返工，但临近商铺装修时遇到同样的问题，原告却不加干涉，原告应对此予以书面说明。

当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供工商变更登记情况复印件一份、当庭提供本院（2012）甬东民初字第31号民事判决书一份、宁波市中级人民法院（2012）浙甬民二终字第351号民事判决书一份，拟证明原告的主体资格。上述证据经庭审出示，被告桂珊珊未到庭，放弃了质证权利。本院认为，原告提供的上述证据相互结合，可以证明原告的主体资格及工商变更情况，故本院对上述事实予以认定。2.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供业主基本情况登记表一份、物业服务合同两份，拟证明被告的主体资格及原、被告间存在的物业管理服务的相关约定等事实。上述证据经庭审出示，被告桂珊珊未到庭，放弃了质证权利。本院认为，原告提供的上述证据均系原件，故本院对上述证据的真实性予以认定。3.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供国内特快专递邮件详情单一份、律师函一份、受理通知书一份，拟证明原告已经对被告履行了书面催告义务的事实。上述证据经庭审出示，被告桂珊珊未到庭，放弃了质证权利。本院认为，结合原告提供的上述证据及物业服务惯例，原告关于其已向被告进行过物业服务费用催缴的诉称较符合情理，故本院对此予以采信。4.被告桂珊珊庭前提供照片三大张，上述证据经庭审出示，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司认为上述证据未在举证期限内提供，对证据的真实性、关联性和合法性有异议，且照片无法明确反映拍摄的对象及制作人，被告在答辩意见中称照片是当初严重漏水时拍摄的，但该事宜已经经过原告与业主、业委会及开发商的协商一次性解决了，同时也不存在被告所称的赔偿不足部分抵扣物业费的说法，被告关于原告私设路障及房屋后续又发生漏水的辩称没有依据。本院认为，被告提供的上述证据无法确定拍摄的对象及时间，并不足以证明被告所称的房屋目前状况及原告存在的私设路障等情形，亦无法证明房屋漏水系原告物业服务未到位导致，故本院在本案中对上述证据不予认定，被告可另行收集证据后主张权利。5.庭审中，本院依法出示向宁波市房地产交易中心调取的契证存根一份。该证据经庭审出示，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对该证据没有异议。本院认为，该份证据与原告提供的证据2相互结合，可以证明被告系宁波市江**宁穿路**﹤xx-xx﹥﹤xx-xx﹥房屋的所有权人，该房屋系商铺的事实，对上述事实本院予以认定。综上，本院认定：被告桂珊珊是宁波市江东区宁穿路xx号﹤xx-xx﹥﹤xx-xx﹥房屋的业主，该房屋系商铺，房屋建筑面积为156.38平方米，购置时间为2010年2月1日。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日经工商部门核准变更为绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司先后于2009年12月31日、2011年9月8日和新时代住宅小区业主委员会签订物业服务合同，约定了新时代住宅小区业主委员会委托绿城物业服务集团有限公司宁波分公司实行物业管理，小区座落于宁波市江东区宁穿路338号，委托期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负责向业主和使用人收取物业管理服务费、公用部位和共用设施日常维修费等，物业服务费，商业用房按建筑面积每平方米1.80元／月向业主或物业使用人收取，公用部位和共用设施日常维修费按每平方米2.00元／年收取；物业服务费用每年缴纳一次，缴纳时间为第一个月的上旬，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司有权要求业主或物业使用人支付金额每日千分之二的违约金等内容。后原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对新时代小区实行物业服务管理，被告桂珊珊未按约支付2011年1月1日起至2012年12月31日的物业服务费用。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司曾向被告桂珊珊寄发律师函，要求被告桂珊珊及时交纳拖欠的物业费用等。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司曾向本院起诉物业服务合同纠纷，要求被告桂珊珊支付物业费用，后撤诉。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与新时代住宅小区业主委员会签订的物业服务合同对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。合同签订后，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对新时代小区实行了物业管理服务，现原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司按物业服务惯例向被告进行了物业费用的催缴，被告桂珊珊作为宁波市江东区宁穿路xx号﹤xx-xx﹥﹤xx-xx﹥房屋的业主，应及时向原告支付物业服务费。被告桂珊珊对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求被告支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费用的诉讼请求，可予支持。原告要求按建筑面积每平方米1.80元／月计算综合服务费，按建筑面积每平方米2.00元／年计算公用部位和共用设施日常维修费，亦未超过协议约定及法定的范围，故本院对此予以支持，但原告计算的物业服务费用数额有误，应予以纠正。被告提出的房屋漏水、路障及装修等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但这至少可以说明原告在物业服务中缺乏与业主及时的沟通和配合，存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。被告认为原告未能完全履行物业服务合同约定的相关义务造成其损失，可依据物业服务合同约定要求原告予以赔偿，但被告未能在法定的举证期限内提出反诉并提供充分的证据予以证明，故本院在本案中对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百第四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告桂珊珊支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2011年1月1日至2012年12月31日的综合服务费6755.62元，公用部位和共用设施日常维修费625.52元，共计7381.14元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果被告桂珊珊未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51元，减半收取25.50元，由被告桂珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。

审判员：杨锦晶

代书记员：黄群英