原告南京永嘉物业管理有限公司与被告卢鑑物业服务合同纠纷一案的民事判决书

原告南京永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司），住所地在南京市建邺区莫愁东路********，组织机构代码75685378-3。法定代表人陆挺，永嘉物业公司董事长。委托代理人徐明生、王国华，永嘉物业公司员工。被告卢鑑，男，1948年6月11日生，汉族，住。

原告永嘉物业公司与被告卢鑑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京永嘉物业管理有限公司委托代理人徐明生、王国华，被告卢鑑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告永嘉物业公司诉称，2006年1月18日，原告与被告签订《永嘉年华公寓前期物业管理服务协议》。按约定，被告每季度第三个月预交下季度的物业费，逾期每天按3‰收取违约金。被告居住房屋面积为50.47平方米，按约定缴纳物业管理费为每月2.2元／平方米。自2007年1月1日至2011年10月31日，累计物业费6995.14元，公摊水电费2403.41元，电梯费433.92元，合计9832.47元，原告多次催要，被告一直拒付，原告多次与其面对面交涉，并多次电话催缴和发书面催缴函，要求被告缴纳物业管理费。另被告的行为严重影响到小区物业工作的正常进行和原告企业的正常经营，按约定被告应承担违约金，自2006年8月1日起至2011年10月31日止，共计产生违约金27567.59元。

被告卢鑑辩称，由于开发商江苏永嘉置业有限公司不提供办理房产等证件的相关资料，致使被告至今无法办理房产证和相关证件，根据法律规定，被告还不是该房屋的所有权人，因此，被告不是本案适格的诉讼主体。原告自2006年1月至2011年8月在永嘉年华小区服务期间并没有取得执业的资质，因此，不具备购房契约中，业主与开发商约定的条件；在其后的物业服务中亦未能履行服务协议中规定的所应承担的义务；原告催缴通知也未送达被告，原告的主张已过诉讼时效；据此，被告要求法院判令原告与被告签订的前期物业管理协议无效，退回已收取的物业费。

经审理查明，2004年3月17日，江苏永嘉置业有限公司与被告签订《永嘉年华公寓》商品房买卖契约，约定被告购买本市江东北路209号永嘉年华公寓1507室房屋，房屋建筑面积均为49.97平方米，契约附件8“物业管理”中载明，“甲方（江苏永嘉置业有限公司）就该房屋所在商品房项目的物业管理已与永嘉物业公司签订前期物业服务合同，委托该公司提供物业管理服务。乙方（被告卢鑑）愿遵守该前期物业服务合同的约定内容，愿遵守甲方按照前期物业管理的有关规定依法制定的业主临时公约。1、业委会成立前，乙方应遵守＜永嘉年华公寓业主临时公约＞中各项规定，成立后按新的业主公约执行。2、在业委会成立前，由南京金鹰国际集团物业管理有限公司顾问管理，永嘉物业公司执行管理”。附件9“补充协议”第七条第三款关于物业费标准载明，“业主入住时应预缴六个月物业管理，收费标准按每月2.2元每平方米（暂定）执行，在政府批文下达以后，按政府批文核定的价格执行”。2006年1月18日，原、被告签订“永嘉年华公寓前期物业管理服务协议”，该协议第四条关于物业管理服务费中约定：一、乙方（被告）缴纳费用周期，每季度缴纳一次；二、费用按建筑面积每平方2.20元／月；七、每次交纳费用时间，每季度第三个月预交下季度的物业管理费。第九条关于违反责任中第四款约定，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告于2006年1月20日入驻永嘉年华公寓提供物业服务。被告在2006年1月自开发商处接收房屋，并于同年7月入住。自2006年8月1日起至2011年10月31日止，被告未缴纳物业费、公摊水电费、电梯费。另查明，2011年9月1日，南京永嘉年华小区业主委员会成立。2011年10月31日，原告撤离永嘉年华小区。永嘉年华公寓规划设计用途为商住综合楼，第三层至第二十一层为住宅，被告购买1507室房屋系住宅。经现场勘查，该楼第四层、十一层、十二层均有商业公司经营及住宅住户。原告为缴纳物业费、公摊水电费、电梯费问题，与被告交涉无果，遂向本院提起诉讼，要求判令如其所请。由于原、被告双方对本案处理意见分歧较大，致未能调解解决。以上事实，有当事人陈述、原、被告提供的《契约》1份、催缴函照片、原告提供的2006-2011年欠缴的物业、公摊水、电费、电梯费明细及欠费利息计算表、永嘉年华公寓前期物业管理服务协议、土地证、建设工程规划许可证、工程质量竣工验收监督记录及备案表、南京市地名委员会宁地名复（2003）76号文件、南京市规划局建设工程设计方案审批意见通知书、江苏永嘉置业门牌号的申请、物业服务资质证书；被告提供的证明、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；本院开庭笔录等证据证实。

本院认为，关于诉讼时效问题。庭审中，被告辩称物业管理费已经超过诉讼时效，原告则认为其曾多次通过电话、面对面向被告催缴，并提供了张贴于1507室门口的催缴通知单的照片以及特快专递回执，具体时间为2007年12月31日、2008年12月31日，2009年12月30日，2011年9月20日；特快专递回执显示的时间为2009年11月7日。本院认为物业服务具有连续性，且原告提供了催缴证明，故原告主张未超过诉讼时效，对于被告的此项抗辩理由，本院不予采信。被告提出原告不具备物业管理资格，但原告的资质系经相关部门核准认定，相关部门至今并未确认原告在实施物业管理期间不具备物业管理资格，且原告资质的认定是否正确不属于民事案件审理范畴，故被告该理由不能成立。被告提出被告不是本案适格的诉讼主体。本院认为，涉案房屋虽然未取得产权证，但被告系签订《契约》与《前期物业管理服务协议》的主体，且实际使用涉案房屋，因此被告是本案适格的诉讼主体。综上，被告在购买小区物业时，分别与江苏永嘉置业有限公司和本案原告签订《契约》与《前期物业管理服务协议》，因此，被告应遵守合同约定的内容，且原告提供了相应的物业服务，故被告应按该合同约定履行义务，交纳物业管理费用。被告自2006年8月1日至2011年10月31日未交纳物业管理等费用，原告催交未果，引起本次诉讼，对此被告负有责任。关于原告收费标准问题。被告辩称1507房屋为住宅，原告按照商住楼收费违法。原告认可被告的房屋为住宅，但主张整个永嘉年华公寓属于商住楼，适用市场调节价，并且是严格依照合同的标准主张权利。本院认为，本案争议的永嘉年华公寓属商住综合楼，按照相关规定，物业管理费的标准实行市场调节价，由业主和物业管理企业自行商定，被告签订的商品房买卖契约中已明确约定了物业管理费的标准，原告按此标准收取物业管理费并未违反法律规定和双方的约定。故被告应当按照合同中约定的每月每平方米2.2元的标准缴纳物业管理费用。据此，被告应当缴纳自2006年8月1日至2011年10月31日的物业管理费6995.14元（50.47平米×63个月×2.2元／平米）。关于公摊水电费，根据原告提交的测算表，经本院当庭核对，确认每平方米按月均摊标准：2006年8-12月为3.52元，2007年为8.23元，2008年为7.92元，2009年为7.4元，2010年为7.86元，2011年1-10月为4.75元，据此计算，被告2006年8月至2011年10月应当承担公摊水电费2403.41元（3.52元＊50.47平米＊5个月＋8.23元＊50.47平米＊12个月＋7.92元＊50.47平米＊12个月＋7.4元＊50.47平米＊12个月＋7.86元＊50.47平米＊12个月＋4.75元＊50.47平米＊10个月）。关于原告主张电梯费433.92元，被告虽不予认可，但在案件审理中，原告已经提供了维修发票，并当庭核对每户每月均摊标准：2007年为5.08元，2008年为13.93元，2009年为6.65元，2010年为6.80元，2011年1-10月为4.44元，合计433.92元，故对原告此项主张，本院予以支持。关于原告主张违约金问题，庭审中，原告陈述，违约金27567.59元为2006年8月至2011年10月期间产生；主张违约金的依据系双方签订的《前期物业管理服务协议》。该协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。本院认为，《前期物业管理服务协议》为原、被告所签，对于此协议中违约金条款，被告是明知的，故被告应依约承担逾期支付物业费的违约金。关于违约金的计算方式，因原告主张违约金27567.59元，系以所欠物业费、公摊水电费、电梯费的总和为基数，而根据协议内容，承担违约金的前提应为逾期支付物业费，并不包含公摊水电费、电梯费，故本案原告计算违约金的基数应为被告所欠的物业费6995.14元。因协议约定，每季度第三个月预交下季度的物业管理费，因此，原告以半年为基准分段主张违约金，本院予以准许。由于所欠物业费分别为2006年8月至12月欠555.17元，本阶段违约金计算应自2006年12月31日起至2011年10月31日止。由于2007年1月至2011年6月被告每半年所欠数额均为666.20元，此期间计算违约金的起始时间分别为2007年6月30日、12月31日，2008年6月30日、12月31日，2009年6月30日、12月31日，2010年6月30日、12月31日，2011年6月30日，截止时间均为2011年10月31日。由于《前期物业管理服务协议》中约定的按每天3‰交纳违约金也明显过高，本院根据相关规定，调整为同期银行贷款利率的130％。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告卢鑑于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京永嘉物业管理有限公司物业管理费6995.14元，公摊水电费2403.41元，电梯费433.92元，合计9832.47元。二、被告卢鑑于本判决生效之日起十日内，向原告南京永嘉物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金。（违约金的计算方式：1、以555.17元为基数，计算起止时间为：自2006年12月31日起至2011年10月31日止。2、以666.20元为基数，计算起始时间分别为：2007年6月30日、12月31日，2008年6月30日、12月31日，2009年6月30日、12月31日，2010年6月30日、12月31日，2011年6月30日，上述截止时间均至2011年10月31日。违约金计算标准均按银行同期贷款利率的130％计算）。三、驳回原告南京永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费740元减半收取370元，由被告卢鑑承担。（原告已预交，被告应承担的诉讼费用一并交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员：周子川

书记员：罗欣