原告南宁某物业服务有限公司与被告池某物业服务合同纠纷一案民事判决书

原告南宁某物业服务有限公司。委托代理人阳某。委托代理人秦某。被告池某。

原告南宁某物业服务有限公司（以下简称“某物业”）与被告池某物业服务合同纠纷一案，本院于2012年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法办理了相关延长审限的手续。原告某公司的委托代理人阳某到庭参加了诉讼。被告池某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某物业诉称：2010年12月30日，被告因租赁南宁某实业有限公司位于南宁某贸物流中心A区的8间商铺而与云南某某物业有限公司南宁分公司（以下简称“某某物业”）签订《物业服务协议》，约定商铺建筑面积为440.24平方米，月物业服务费按1.5元／平方米计收，物业服务费自计租日起支付，逾期付款的滞纳金每日按欠交费用的千分之三计付。2011年10月28日，某某物业与原告签订协议，将《物业服务协议》项下的权利义务转让给原告。2011年7月21日，南宁某实业有限公司、原告分别将某某物业与原告权利义务承接事宜函告被告。2011年12月29日，某某物业注销。《物业服务协议》签订后，某某物业、原告均按约向被告提供相关的物业管理服务，被告因欠付物业服务费用，原告分别于2011年5月5日、2011年8月19日、2012年5月23日向被告发出缴费通知并经被告签收。被告租赁合同期限届满后，南宁某实业有限公司于2012年4月12日以特快专递的方式向被告发出通知，要求其就续约事宜进行磋商，被告未予答复也不搬离商铺。原告于2012年8月1日再次向被告发出通知书，要求被告支付尚欠租金以及其他相关费用，同月13日，原告欲收回商铺，被告暴力阻挠，原告至今未能收回商铺。被告至今仍未向原告支付尚欠的2012年3月至2012年7月的物业服务费以及违约金、2012年8月1日起至被告搬离铺面之日止，被告逾期腾房占用商铺期间的物业服务费用损失（按《物业服务协议》约定的物业服务费的标准计算）以及2011年11月至2012年9月的水电费。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2012年3月至2012年7月的物业服务费3301.8元以及违约金（自2012年3月计算至2012年7月）1514.7元；二、被告向原告支付逾期腾房期间的物业服务费损失（自2012年8月1日起计算至原告收回商铺之日止，按每月660.4元的标准计算）；三、被告向原告支付2011年11月至2012年9月的水电费4527.7元；四、本案诉讼费由被告承担。

被告池某未作答辩。

经审理查明：2010年12月30日，被告与案外人南宁某实业有限公司签订《商铺租赁合同》，承租南宁某贸物流中心A区06-1xx至1xx号以及A区06-1xx至1xx号商铺，建筑面积为440.24平方米，租赁期限自2010年12月25日至2012年2月24日。同日，被告（“乙方”）与原某某物业（“甲方”）签订《物业服务协议》，约定由甲方为乙方就乙方承租的南宁某贸物流中心A区06-1xx至1xx号以及A区06-1xx至1xx号商铺提供物业服务。协议第三条约定物业管理服务内容包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、治安及消防、交通秩序与车辆停放、商铺装修、装饰管理等。协议第四条第一款约定物业服务费根据建筑面积按每月每平方米1.5元收取。第二款约定：“乙方交纳物业服务费起算时间：属乙方购买物业的，从开发商通知乙方收房截止日起向甲方交纳；属乙方承租物业的，自计租日起向甲方交纳”；第五款约定：“交纳费用时间：从开发商通知乙方收房截止日起或计租日起计收首期共计6个月的物业服务费；以后以每6个月为一交纳期按时向甲方交纳，交纳时间在上一交纳期满前15日内。”第八款约定：“如受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、有线电视费等代收代缴服务（代收代缴不包括在物业服务费用内），收费标准执行政府及有关部门规定。”第十款约定：“公用照明、公用动力、公共用水及水电线网损耗等按每月各商铺的实际使用量的比例分摊，每月由甲方向乙方收取。”该条第十二款还约定乙方在办理交房手续时须一次性向甲方交纳商铺电费、水费等公用事业保证金3522元。协议第七条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交有关费用，并按天向乙方收取欠交费用3‰的滞纳金（滞纳金从费用欠交之日起计到实际交纳之日止）。” 另查明：南宁某实业有限公司与原某某公司曾签订《前期物业服务合同》，约定由原某某公司就南宁某贸物流中心提供物业服务。2011年7月18日，南宁某实业有限公司与原某某公司签订协议书，双方终止前期物业服务合同的履行。2011年7月21日，南宁某实业有限公司张贴通知，告知南宁某贸物流中心业主、承租人其终止与原某某公司的《前期物业服务合同》，该合同所有权利义务由某物业履行。同日，原告亦发布公告，告知南宁某贸物流中心业主、商户其于2011年7月19日全面接管市场的物业服务工作，原某某物业的一切事务相应转移。2011年10月28日，原某某公司与原告签订协议书，约定原某某公司与南宁某实业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原某某公司与南宁某贸物流中心业主、承租人签订的《物业服务协议》项下的权利义务全部转让给原告。2011年12月29日，原某某公司在工商部门办结注销登记手续。2011年8月19日，原告向被告发出《缴费通知单》，催缴2010年12月至2012年2月的电费、公摊电费、水费、物业费等费用；2012年5月23日，原告再次向被告发出《缴费通知单》，催缴2011年11月至2012年8月的电费、公摊电费、水费、物业费等费用，其中电费、公摊电费、水费、公摊水费合计3520.3元，被告本人签收该份缴费通知单。2012年4月20日，原告与南宁某实业有限公司以邮政特快专递的方式向被告发出《关于南宁某国际建材城一期商铺续约的通知》，要求被告前往原告指定地点磋商租赁合同续约事宜。被告收件后未对续约事宜进行回复。截止法庭辩论结束，被告未向原告支付其2012年3月1日后的物业服务费、违约金等费用，并拒绝将商铺交还出租人南宁某实业有限公司。

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告池某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原某某公司与被告池某签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。某某公司已注销，原告承继原某某公司对《物业服务协议》的权利、义务，取得原某某公司在《物业服务协议》中的主体地位。关于物业服务费损失的问题。首先，被告作为物业的合法使用人，在租赁南宁某贸物流中心A区06-1xx至1xx号以及A区06-1xx至1xx号商铺期间，即自2010年12月25日至2012年2月24日，应按照《物业服务协议》的约定，向原告支付相关物业服务费。因《物业服务协议》并未约定合同的有效期限，在租赁期限到期后，被告未向案外人南宁某实业有限公司继续承租商铺，因此，自2012年2月25日起，被告对铺面的使用构成无权占有，其不再是商铺的合法使用人，南宁某实业有限公司可依法随时收回商铺，即在本案中，《物业服务协议》的有效期限应与被告合法占有商铺的期限一致，不能超出被告对商铺的承租期限。租赁期限到期后，被告丧失履行《物业服务协议》的资格和能力。故，本院依法认定《物业服务协议》于2012年2月24日终止。但，《物业服务协议》终止后，被告仍继续占用商铺，原告又仍向其他不特定的物业使用人提供物业共用部位的维护和管理、物业共用设施等服务，因该服务具有公共性，覆盖了小区内的物业使用人，故，被告对原告提供的物业服务之使用构成不当得利，原告主张参照《物业服务协议》的标准要求被告支付自2012年3月1日至被告交还铺面前的物业服务费，合法有据，本院依法予以支持。即2012年3月1日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，被告应按照每月660.36元（1.5元×440.24平方米=660.36元）的标准向原告支付物业服务费损失。至于违约金，正如前述，2012年2月24日后，《物业服务协议》已终止，对双方当事人不再具有约束力，原告援引原有合同条款请求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。关于2011年11月至2012年9月的水电费问题。对于原告于2012年5月23日出具的《缴费通知单》，被告签收后未提出异议，对其数额，本院予以确认，但原告并未能在举证期限内证明其已为被告代缴该水电费用，故，原告请求被告支付水电费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告池某自2012年3月1日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每月660.36元的标准向原告南宁某物业服务有限公司支付物业服务费损失；二、驳回原告南宁某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53元（原告南宁某物业服务有限公司已预交），由原告南宁某物业服务有限公司负担13元，被告池某负担40元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长：郭轶人民陪审员：刘设海人民陪审员：何开科

书记员：陈壹仟