案外人汉中某某投资咨询有限公司。住所地：汉中市汉台区莲湖路某某小区1-1。法定代表人袁某某，该公司董事长。委托代理人叶某某，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。委托代理人鲁某某，汉中某某投资咨询有限公司副经理。申请执行人胡某某，男，生于1949年12月14日，汉族，住汉台区某某**院某某号楼某某室。被执行人陕西某某房地产开发有限责任公司。法定代表人杨某某，该公司董事长。
本院在执行申请执行人胡某某与被执行人陕西某某房地产开发有限责任公司（以下简称“陕西某某公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人汉中某某投资咨询有限公司（以下简称“汉中某某公司”）于2013年7月29日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人汉中某某公司称，案外人与陕西某某公司签订了《商品房买卖合同》，已购买陕西某某公司建设的洋县某某大厦二、三层商业房，并支付了大部分购房款，合同在洋县房管局办理备案登记，具备准物权公示效力，非经异议人同意该房产不得处分；汉中市中级人民法院对该房屋进行査封并执行，侵害了案外人的合法权益，请求解除对陕西某某公司开发的位于洋县某某大厦二层、三层房产的查封。
本院查明，申请执行人胡某某因与被执行人陕西某某公司民间借贷纠纷一案，在一审诉讼期间，胡某某于2011年12月27日向本院提出财产保全申请，请求冻结陕西某某公司的银行存款660万元或查封该公司正在建设的洋县某某大厦二层、三层的房产。本院民事审判第二庭审查后，作出（2012）汉中民初字第00032-1号民事裁定书，裁定冻结陕西某某公司的银行存款660万元或查封陕西某某公司所有的正在建设的洋县某某大厦二层、三层价值相当的房产，并移送本院执行局执行。2011年12月30日，本院执行局实施了对洋县某某大厦二、三层房屋的执行查封行为，并向洋县房管局送达了办理查封登记的协助执行通知书。其时，洋县房管局未对该部分房屋的权利归属提出异议并予以协助执行，亦未告知本院被查封房屋已办理过买卖合同备案登记的事实。实施查封以后，未有当事人、利害关系人或案外人在诉讼终结前向本院申请复议和提出异议。胡某某申请执行以后，本院在执行中核查保全查封的房屋状况时，洋县房管局提供了汉中某某公司与陕西某某公司签订的商品房买卖合同，其中第三层房屋的买卖合同未有出卖人陕西某某公司的签字盖章。汉中某某公司于2009年12月23日已被汉中市工商行政管理局吊销营业执照。汉中某某公司与陕西某某公司签订的两份《商品房买卖合同》的房屋总价为人民币1345万元，但汉中某某公司提供的由陕西某某公司出具的普通《收款收据》存根共五张，分别为：2010年11月22日交款540万元、2011年4月29日交款260万元、2011年5月19日交款115万元、2011年6月27日交款50万元、2011年8月5日交款90万元，共计1055万元；由汉中某某公司提供的实际付款凭证只有四张，分别为：2010年11月9日由彭某某通过中国工商银行向陕西某某公司用现金存款方式交款40万元，2011年4月1日彭某某用同样方式又交款25万元，2011年4月6日由深圳市福田区某某咨询工作室通过中国银行用电汇的方式汇款50万元，2011年5月19日深圳市福田区某某咨询工作室用同样方式又汇款50万，以上四笔付款共计165万元，其中两笔50万元标注的“付款用途”为“借款”。陕西某某公司法定代表人杨某某和公司财务人员下落不明，因此，由汉中某某公司提供的由陕西某某公司出具的《收款收据》的真实性无从查起。
本院认为，洋县某某大厦的建设人系被执行人陕西某某公司，在本院保全查封时尚在建设施工中，未办理不动产物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，合法建造人陕西某某公司是被查封房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”本院执行保全裁定时，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”的规定实施执行查封，并无不当。案外人汉中某某公司异议指向的执行标的系本院民事诉讼中保全查封裁定直接确定的不动产，进入执行程序后属于可用于强制执行的财产。案外人所提异议用以阻止本院对查封财产执行处分的实体权利中，第一、关于汉中某某公司与被执行人陕西某某公司签订了被查封房屋的买卖合同，办理了合同备案登记，具有准物权公示效力，非经其同意该房屋不得处分的主张。根据合同法和物权法的有关规定，买受人通过房屋买卖合同取得的仅是请求出卖人交付房屋的债权请求权，并不具有物权所有权的排他效力。商品房买卖合同备案登记属于国家有关机关依照法律的规定对特定合同的合法性及交易行为进行监督管理的行为，并非房屋买卖或者其他不动产物权的协议的预告登记行为，故不具有房屋所有权优先权的公示效力。第二、关于汉中某某公司已交付大部分购房款的事实和理由。根据查明的事实，案外人汉中某某公司所称其已交付大部分购房款的事实，因案外人所提供的自己一方实际付款的有效凭证可以确定的付款金额仅165万元，其中100万元属“借款”，因此，没有确实有效的证据证明汉中某某公司已交付了大部分购房款。而且，案外人汉中某某公司在营业执照被吊销后，仍以公司名义对外从事非清理债权债务性质的民商事经营活动，违犯法律规定，其买卖房屋的权益并不具有合法性。本院对被执行人可供执行的房屋强制执行，并不损害案外人汉中某某公司的合法利益。第三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人汉中某某公司既沒有支付大部分价款也没有实际占有所购的房屋，亦不符合人民法院不得查封的条件。综上，案外人汉中某某公司不具有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其所提异议理由不能成立，异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回汉中某某公司的异议请求。本裁定送达后即发生法律效力。
审判长：张建荣审判员：崔强审判员：师宝安
书记员：曹永锋
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条