异议人张媚钗。委托代理人（特别授权代理）潘建波。申请执行人高如峰。委托代理人（特别授权代理）张安友、戚观波。被执行人李孝仁。本院在执行申请执行人高如峰与被执行人李孝仁民间借贷纠纷一案中，异议人张媚钗于2013年8月20日对本院所查封登记在被执行人李苏飞名下的坐落于上海市丁香路1299弄恒河滨城2号1402室套房（诉讼保全）提出书面异议，本院于2013年8月29日依法进行公开听证审查，现已审查终结。异议人张媚钗称，法院于2012年5月7日查封了坐落于上海市丁香路1299弄恒河滨城2号1402室套房（现门牌为上海市浦东新区丁香路1299弄2号1402室），并于2013年6月28日裁定拍卖该套房。对此，异议人认为，系争房屋并非被执行人李孝仁名下的财产，申请执行人高如峰的执行请求没有事实和法律依据。理由如下：一、系争房屋系李苏飞合法拥有的房产，并非李孝仁所有。系争房屋的房地产权证显示，其唯一产权人是李苏飞，并无任何其他共同所有人。而且，上海市浦东新区房地产交易中心于2012年3月29日、4月5日出具的系争房屋的登记簿信息均显示，李苏飞是系争房屋的唯一产权人，与房地产权证上的信息一致。物权登记原则是《物权法》中确定的基本原则，无论是房地产权证还是房地产登记簿，均证明系争房屋为李苏飞合法拥有的房产，并无任何证据显示李孝仁是该系房屋的产权人。二、李苏飞已将系争房屋转让给异议人，异议人已按约定支付了大部份款项。2012年3月29日，李苏飞和异议人通过房产中介联系后，签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，将系争房屋转给异议人，合同总价款为1300万元。合同约定，异议人应先支付880万元，剩余的购房款将于系争房屋过户后，通过银行贷款的方式支付。合同签署后，异议人已按约定向李苏飞支付了880万元，其中680万元汇入李苏飞银行按揭贷款账户中用于归还系争房屋的银行贷款并解除了抵押手续。之后，双方于2012年4月25日共同向上海市浦东新区房地产交易中心递交了关于系争房屋的过户登记申请并被受理。然而，就在即将完成过户手续前，系争房屋被贵院查封，致使异议人无法获得系争房屋的所有权。异议人认为，在李苏飞提供了系争房屋的房地产权证和浦东房地产交易中心也出具了系争房屋的登记簿信息的情况下，异议人依法与登记的唯一所有权人李苏飞订立了房屋买卖合同，该合同合法有效，应当受到法律的保护。三、异议人购买系争房屋没有过错，也已入住使用该房屋。系争房屋是按市场价格进行转让，异议人在转让行为中并无过错。而且，异议人全家已经实际占有并居住在系争房屋之中，系争房屋也是目前异议人全家唯一的住房，这种情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，贵院不应当对系争房屋采取强制拍卖措施。综上，异议人认为，法院采取财产保全措施查封系争房屋错误，在这基础上再作出执行拍卖裁定将使异议人的合法权益受到严重损害。故，请求法院应中止执行，并解除查封。异议人张媚钗提供证据和依据有：1、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿复印件各一份，以证明李苏飞系该房屋唯一产权人的事实；2、房地产买卖协议（中介见证版）、上海市房地产买卖合同、补充协议复印件各一份，以证明异议人与李苏飞签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定李苏飞向异议人出售位于上海市浦东新区丁香路1299弄2号1402室房屋，合同总价款为1300万元的事实；3、付款凭证、房款收据复印件各一份，以证明异议人已支付了购房款880万元的事实；4、中价佣金收据、税款缴纳凭证、房屋登记费及手续费复印件各一份，以证明异议人已支付中价佣金5万元，缴纳税款86.5万元，以及支付登记费和手续费721元的事实；5、上海市浦东新区房地产登记收件收据复印件一份，以证明双方于2012年4月25日向浦东新区房地产登记处申请登记的事实。
申请执行人高如峰辩称，一、系争房屋即上海市浦东新区丁香路1299弄2号1402室，虽登记在李苏飞名下，但实际所有人却是李孝仁。李孝仁与李苏飞原系夫妻关系，双方于1999年7月28日在苍南县民政局登记结婚，后因夫妻感情破裂于2011年6月16日经苍南县民政局登记离婚。异议人所称的系争房屋系在双方婚姻关系存续期间（2010年6月21日登记在李苏飞名下），原为李孝仁、李苏飞夫妻共同所有。离婚时，双方协议该房屋分割给李孝仁个人所有，该协议为有效协议。因此，2011年6月16日双方离婚后，该房屋即系李孝仁个人所有，房屋虽仍登记在李苏飞名下，但李苏飞负有无条件协助办理产权过户义务，即该房屋实际所有人是李孝仁。二、李苏飞无权处分系争房屋，而异议人应当知道其无权处分，仍与之签订协议，属恶意购买，过错明显。系争房屋在李孝仁与李苏飞离婚时分割给李孝仁所有，这点李苏飞是明知的，李苏飞擅自出卖便是无权处分，且未经李孝仁同意和追认。而异议人花巨资购房，按照合理的谨慎原则、按照一般人的做法，理应调查是否有共有人，就算产权登记在一人名下，也理应调查家庭成员特别是夫妻另一方是否同意，如系离婚，也应要求对方出示判决书或者调解书、协议书查明欲购买之房屋如何分割。现异议人如此花巨资购房却不作调查，实属草率、不符合常理。申请执行人认为，异议人只要稍作调查，便能知道该房屋已分割给李孝仁所有。这也是异议人应当知道的事实。因此，申请执行人有理由认为，系李苏飞与异议人恶意串通，损害第三人利益，应认定该买卖无效。三、异议人购买系争房屋具有明显过错，法院依法查封、拍卖系争房屋并无不妥。即使系争房屋就算没被分割给李孝仁所有，也是李孝仁和李苏飞的共同财产，因该房屋是他们婚姻关系存续期间所得的财产，婚姻法规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。另外，婚姻法解释二第24条，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。因此，法院执行被执行人的份额并无不妥。至于异议人称购买该房屋一事，我认为异议人购买存在过错，是非善意的，且未办理过户登记。就算他们的房屋买卖合同有效，根据《物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，也只是他们之间设立的债的关系，并不是物权关系。四、至于异议人称系争房屋是全家唯一居住房，不能被强制执行。我认为异议人要出具有关证据或证明，法院在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需后仍可执行。不然所有被执行人都以此理由阻止执行，法院岂不是无法开展执行工作。再说异议人也并不是被执行人，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关规定是适用那些符合最低生活保障标准的被执行人，并不适用于异议人。因此，该房屋也是可以被强制执行的。综上，法院依法对李孝仁采取强制执行措施，查封、拍卖系争房屋是合法的，并无不妥之处，异议人的异议请求，于法无据，应予以驳回。申请执行人高如峰提供了离婚协议书复印件一份，以证明涉案房屋已分割给被执行人，约定李苏飞有协助办理过户的义务，签订时间在异议人与李苏飞的买卖行为之前的事实。被执行人李孝仁没作答辩，也未向本院提供证据。
经听证审查，对异议人提供的证据1-5，经质证，申请执行人对证据1中的产权证真实性不能确认，因为没有原件核对，对登记簿只能证明登记的权利人，不能证明是唯一的权利人；对证据2，在协议的另一方没有出庭核实确认的情况下，不能认定该买卖关系，即使协议真实，李苏飞也无权处分涉案房屋，异议人购买该房屋也不是善意，合同应无效；对证据3，付款凭证是第三方出具的，第三方李苏飞未出庭作证，无法确认真实性，包括房款收据，签购单等证据没有办法证明是异议人向李苏飞支付的，缺乏关联性，150万元支付方是苑全红，与本案无关联，无法证明是向李苏飞支付的，至于收据，由于李苏飞不在场，无法确认其真实性；对证据4，中介佣金显示不出是异议人支付的，且中介服务费收据的收款人是李雷，与本案无关联，在李苏飞未出庭核实的情况下，房款收据的收款方无法证明是李苏飞，对税款缴纳凭证，看不出是李苏飞与异议人的交易情况，也看不出是为哪里的房屋过户缴纳的税款，因此与异议人要证明的无关联，对房屋登记费，看不出是因何情况所缴的款，也看不出是何处房屋；对证据5，上面显示的信息最多只能证明异议人向登记机关提交了材料，至于这些材料是否真实，房地产机关没有做出意见和核准，无法确认是些什么材料。对申请执行人提的离婚协议书，异议人认为，因没有原件，无法确认真实性，即使真实，也属内部规定，无法对抗善意第三人，物权以登记为准，离婚协议的签订时间是在2011年，但直到异议人购买房屋的时候，房屋还是登记在李苏飞名下，没有变更，且协议第4条已约定，债务是由男方承担，与李苏飞没有关系。本院认为，异议人提供的证据1、5，系国家职能机关依法出具的，符合有效证据的法律特征，证明力予以确认；证据2-4，符合证据三性，且证据1-5间相互印证，形成完整的证据链，可以证实异议人所称的事实。故，对异议人提供的证据1-5，本院予以认定。申请执行人提供的离婚协议书，是从苍南县民政局李孝仁与李苏飞离婚档案中复印，本院予以认定，可以证实李孝仁与李苏飞原系夫妻关系，双方于1999年7月28日登记结婚，并于2011年6月16日登记离婚。系争房屋登记在李苏飞名下。离婚时，双方协议归李孝仁所有，李苏飞应无条件协助办理产权过户手续。但不能证明异议人已知道此事实。本院查明，被执行人李孝仁与李苏飞原系夫妻关系，双方于1999年7月28日登记结婚，并于2011年6月16日登记离婚。坐落于上海市浦东新区丁香路******于2010年6月21日登记在李苏飞名下。离婚时，双方协议该房屋归李孝仁所有，李苏飞应无条件协助办理产权过户手续，但至今该房屋没有过户到李孝仁名下。2012年3月8日，通过房产中介联系，异议人张媚钗和李苏飞签订了房地产买卖协议，将该房屋转给异议人，合同总价款为1300万元，同时异议人支付了定金50万元。双方并于2012年3月29日签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合同还约定，异议人先支付880万元，剩余的购房款将于系争房屋过户后，通过银行贷款的方式支付。合同签订后，异议人已按约定向李苏飞支付了880万元，其中150万元是通过苑全红账户支付，李苏飞并出具了房款收据。异议人并于2012年4月16日和4月25日缴纳了契税等税费计86.5万元，中介佣金5万元。同时，异议人张媚钗与李苏飞双方于2012年4月25日共同向上海市浦东新区房地产交易中心递交了关于该房屋的过户登记申请并被受理，异议人并支付登记费和手续费721元。2012年5月4日，本院在审理原告高如峰诉被告李孝仁、苍南县民政印刷包装有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告高如峰申请，本院裁定查封了登记在李苏飞名下的上述房屋。2013年8月20日，异议人张媚钗向本院提出执行异议，要求中止执行，并解除查封。
本院认为，异议人张媚钗在本院保全前已向李苏飞购买了坐落于上海市浦东新区丁香路1299弄2号1402室房屋，并按合同约定支付房款880万元，李苏飞也将该房屋实际交付给异议人占有使用，且没有证据表明异议人张媚钗已知李苏飞和被执行人李孝仁登记离婚并把系争房屋归被执行人李孝仁所有的事实，那么异议人张媚钗系善意购买人，其与李苏飞签订的房屋买卖合同合法有效。况且，异议人已于2012年4月16日和4月25日缴纳了契税等税费计86.5万元，并于2012年4月25日到上海市浦东新区房地产交易中心申请办理该房屋过户手续，对此异议人没有过错。综上，本案异议人张媚钗实际取得了该房屋的财产权利，该财产权利足以阻止对执行标的物的执行，对其的异议请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对坐落于上海市浦东新区丁香路1299弄2号1402室房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长：陈尔德审判员：李李人民陪审员：梁辉辉
书记员：吴新新
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条