上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州金田中日式烧烤店。法定代表人：闵政。委托代理人：徐来富、杨文通。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：杭州市食品酿造有限公司。法定代表人：徐建明。委托代理人：万剑飞。
上诉人杭州金田中日式烧烤店（以下简称金田中烧烤店）因与被上诉人杭州市食品酿造有限公司（以下简称食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，食品公司系清泰街527号的产权人。金田中烧烤店自2000年9月起连续向食品公司承租清泰街527号房屋。2012年2月2日双方再次签订房屋租赁协议书，约定食品公司同意将清泰街527号的建筑面积为116.59平方米店铺及25平方米仓库出租给金田中烧烤店使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月30日止，年租金为181171.4元，年租金分12次支付，每月5日前支付一次，每次付租金15097.6元，房屋租赁采取先付租金后使用的原则；约定违约责任为金田中烧烤店租金逾期未付，除应及时如数补偿外，食品公司按逾期天数以日息1%向金田中烧烤店收取滞纳金，租金逾期三十天以上或不交滞纳金，食品公司有权终止本协议，并视作金田中烧烤店违约，违约方向守约方赔偿全年租金。同时约定：在租赁期满后食品公司不再续租，金田中烧烤店将房屋腾空交与食品公司。2012年11月15日食品公司下属出租房管理部向金田中烧烤店发布通知，表明“清泰街527号杭州市食品酿造有限公司出租房将整体改造，改造后将使环境更优良，经营更安全，更有活力。为此整体招租会定于2012年12月1日下午3时举行，整体招租会起租价为人民币250万元，如果贵公司有意向，请携带人民币10万元保证金，即可参加。报名截止时间：2012年12月1日15：00整。” 审理中，金田中烧烤店认为因对合同的约定产生歧义，想到可能不能再续租，自2012年4月1日起未支付租金。2013年1月6日食品公司向原审法院提起诉讼，要求要求判令金田中烧烤店：1、将食品公司所有的清泰街527号的建筑面积为116.59平米的店铺和25平米的仓库房屋腾退完毕，将房屋所有权归还食品公司；2、支付租金135878.4元及逾期租金的违约金181171.4元，合计317049.8元；3、逾期腾退而继续占有的房屋使用费（房屋使用费按照原房屋租赁协议书约定的租金标准，从2013年1月1日起算至实际腾空之日止）；4、承担本案诉讼费。金田中烧烤店提起反诉，认为2012年1月4日发生电线被切断事故为食品公司所为，要求其赔偿经济损失15200元并承担反诉费。原审法院认为，金田中烧烤店虽对房屋租赁合同中条款（在租赁期满后食品公司不再续租，金田中烧烤店将房屋腾空交与食品公司）持有异议，但最终是确认签字，庭审中其认为对方口头同意期满后续签，但从其事后刻意不缴纳租金的行为显然明知合同到期后仍然不予续租，该辩称不予采信，故双方签订的房屋租赁合同系真实意思的表示，合同内容并未违反国家法律法规的禁止性规定，合同应属有效。合同签订后，双方均按合同自动履行。根据合同约定，合同于2012年12月30日期满，食品公司不再续租，金田中烧烤店应于期满后将承租的房产腾空交还食品公司，现金田中烧烤店未按约定腾空该房，食品公司提起诉讼要求金田中烧烤店腾房理由正当，应予支持。由于金田中烧烤店未按期支付租金，食品公司有权要求其补交租金并支付违约金，基于金田中烧烤店认为违约金过高，要求降低的请求，原审法院对食品公司要求金田中烧烤店支付拖欠的租金并支付逾期腾房而占用期间的房屋使用费的诉请予以支持，对要求金田中烧烤店按全年租金支付违约金的约定予以调整为20000元。由于金田中烧烤店无有效证据证明停水停电为食品公司所为，对其的反诉请求不予支持。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、第二百三十五条项之规定，于2013年3月15日判决：一、杭州金田中日式烧烤店应于判决生效之日起十日内将承租的清泰街527号房屋内建筑面积为116.59平方米的店铺及25平方米的仓库腾空，交给杭州市食品酿造有限公司；二、杭州金田中日式烧烤店应于判决生效之日起十日内向杭州市食品酿造有限公司支付租金135878.4元及违约金20000元；三、杭州金田中日式烧烤店应于判决生效之日起十日内向杭州市食品酿造有限公司支付从2013年1月至2013年2月的房屋使用费30195.2元，并从2013年3月1日起按每月15097.6元的标准支付至杭州金田中日式烧烤店实际腾空之日止；四、驳回杭州市食品酿造有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杭州金田中日式烧烤店的反诉请求。杭州金田中日式烧烤店如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6056元，减半收取3028元，由杭州金田中日式烧烤店承担2000元，由杭州市食品酿造有限公司承担1028元，退回杭州市食品酿造有限公司3028元，反诉案件受理费90元，由杭州金田中日式烧烤店承担。
宣判后，金田中烧烤店不服，向本院提起上诉称：一、上诉人从1999年开始租赁案涉房屋，每年被上诉人都作出承诺让其放心来年会续租，但被上诉人违背承诺，采取恶劣手段逼迫上诉人腾房，原审法院不以查明事实为基础，作出错误判决。二、上诉人享有优先承租权，被上诉人却以整体出租的方式限制上诉人的该项权利。双方房屋租赁合同约定“在租赁期满后甲方不再续租，乙方将房屋腾空交予甲方”，上诉人理解为甲方不再续租是指被上诉人不再继续出租，当时被上诉人已经将房屋整体出租给了第三人，显然被上诉人违反合同约定，侵害上诉人的权益。请求本院撤销原审判决第一项，判令驳回被上诉人要求上诉人腾退清泰街527号房屋的诉讼请求。
针对金田中烧烤店的上诉，食品公司辩称：被上诉人认为原审判决适用法律正确，认定事实清楚，程序合法，上诉人的事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合同内容亦未违反国家法律法规的禁止性规定，原审判决认定合同有效正确。合同签订后，双方均应按合同内容履行。根据合同约定，合同于2012年12月30日期满，食品公司不再续租，金田中烧烤店应于期满后将承租的房产腾空交还食品公司，现金田中烧烤店未按约定腾空该房屋，食品公司提起诉讼要求金田中烧烤店腾房理由正当，本院予以支持。金田中烧烤店虽对案涉租赁房屋享有优先租赁权，但是食品公司现将其所有的清泰街527号房屋整体出租，租赁条件已经发生变化，且食品公司也已经通知金田中烧烤店参加整体招租会，现双方当事人没有续约，金田中烧烤店已无权使用优先租赁权进行抗辩。双方当事人所签的租赁合同具有相对性，故合同约定“在租赁期满后甲方不再续租，乙方将房屋腾空交予甲方”中的租赁期满应是指双方当事人的租赁期满。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金田中烧烤店的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杭州金田中日式烧烤店负担。本判决为终审判决。
审判长：胡宇审判员：陈艳审判员：王宓
书记员：黄琴
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款