王理清与万亚军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：王理清。被告：万亚军。

原告王理清诉被告万亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理后，依法由审判员朱明独任审判，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告王理清、被告万亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王理清起诉称：被告万亚军向原告王理清承租房屋，于2011年4月9日双方签订租赁合同一份，约定原告将位于义乌市下王村D区33栋8-9号2间63平方米的店铺及楼梯1条出租给被告使用。租期自2011年4月9日至2016年4月8日止，并约定租金及租金支付方式，若违约，则违约方应向守约方支付壹拾万元整。合同履行过程中的前两年被告均按约定支付了租金，至2013年到付租金日期后被告以种种理由拖欠至今不付，多次催促，协商未果，但被告在2013年4月7日单方要求解除合同后即自行搬离店铺，已严重损害了原告的合法权益。现起诉请求判令：1、判令解除原、被告于2011年4月9日签订的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金10万元整。

被告万亚军答辩称：原告主张的违约金过高。原告王理清为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、租赁合同及补充协议各一份，证明原、被告签订房屋租赁合同并约定违约金的事实。2、流动人口登记表一份，证明被告身份情况。被告万亚军质证认为：对两份证据都没有异议。

结合被告万亚军的质证意见，本院对上述证据的真实性予以确认。被告万亚军未向本院提供证据。经审理，本院认定事实如下：2011年4月9日，原告王理清（甲方）与被告万亚军（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于义乌市下王村D区33栋8--9号2间63平方米的店铺及楼梯1条出租给乙方作商业用房使用；店铺租期自2011年4月9至2016年4月8止；租赁期限五年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%；该商铺年租金为38650元首年租金于签订本合同时即付清；租金年付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任；乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证履行本合同，不得提前终止本合同，若确需提前终止本合同的，应提前两个月与甲方协商，甲方同意后方可终止；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金10万元整……。”双方还约定了其他条款。签约后，原告王理清按约交付店铺及楼梯1条，被告万亚军交纳了二年的租金共计73700元，2013年的租金被告未交纳。2013年4月24日原告诉至本院。

本院认为：原告王理清与被告万亚军签订的租房合同系双方真实意思表示，合同内容合法且未违反法律强制性规定，该租房合同自成立时即生效，应确认有效，双方均应按照合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定存在违约行为，原告诉请解除合同的理由正当，本院予以支持。关于违约损失，本院认为，原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定，属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失进行清理和结算，因此，违约条款属于结算和清理条款，合同解除不影响该条款的效力，原告仍可据此要求被告承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院将根据本案房屋大小、租金的实际损失、过错程度等综合因素依法予以调整，酌定被告支付原告违约金为15000元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国HYPERLINK"http：／／www.falvguwen.info／884w.html"合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

一、解除原告王理清与被告万亚军于2011年4月9日签订的《租赁合同》。二、被告万亚军于本判决生效后十日内支付原告王理清违约金15000元。三、驳回原告王理清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告万亚军负担88元，由原告王理清负担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费2300元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。（本页无正文）

审判员：朱明

代书记员：颜虹英