陶鑑与英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：陶某。委托代理人（特别授权）凌斌。委托代理人（特别授权）陶某某。被告（反诉原告）：英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处。负责人：StephenButterworth。委托代理人（特别授权）张婷。

原告陶鑑诉被告英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处（以下简称晶苑马田公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月17日向本院起诉，本院于当日立案后，依法组成合议庭。被告晶苑马田公司提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告陶鑑的委托代理人凌斌、陶元忠、被告晶苑马田公司的委托代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）陶鑑诉称：原告是杭州滨江区彩虹城闻涛苑******房屋的所有权人。2011年11月29日，原告通过其父陶元忠将其所有的杭州滨江区彩虹城闻涛苑11幢2单元602室房屋及其室内家具、家电、物品出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限自2011年12月1日至2012年11月30日止；租金每月6000元，支付方式为季付，每季租金提前15日支付；如逾期支付租金，按日支付贰倍日租金的违约金；租期内发生的水、电、煤、电话、宽带、有线电视、物业管理等费用由被告承担。合同签订后，原告依约将房屋和屋内家具电器物品交付给被告，并由其委托代理人陶元忠与被告签署了《房屋交割清单》和《室内物品清单附件》。此后，被告占有使用租赁房屋及其内家具家电物品，并以胡红燕的名义向原告账户内支付了2012年8月底之前的房屋租金和押金。但是，被告没有按约于2012年8月15日支付最后一季的租金，并拖欠了部分租赁期内的物业费、水电费、有线电视费等依约应当由其承担的费用；而且，被告至今仍未与原告及其委托代理人办理房屋及室内家具家电等物品的交接手续，没有向原告返还租赁房屋内的家具家电物品。请求判决：1、被告立即向原告支付迟延履行违约金人民币42800元（6000元／月÷30×2×107天）、房屋租金人民币18000元（6000元／月×3）；2、被告立即支付拖欠的物业费745.5元、水费54元、能耗费11.96元、电费133.3元和燃气费175.2元；3、被告立即将《房屋交割清单》和《室内物品清单附件》内所列房屋内物品完好返还给原告（返还物品详见清单）；4、被告承担本案全部诉讼费用。

被告（反诉原告）晶苑马田公司辩称：一、双方于2012年8月31日经协商一致解除合同，答辩人不需要支付最后一季（即2012年9月1日至11月30日共3个月）的租金，更不需要支付迟延履行违约金。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租期为2011年12月1日至2012年11月30日。在合同履行过程中，双方通过邮件的方式进行协商确认，双方一致同意于2012年8月31日解除合同。故原告不需要支付后三个月的租金，也不存在违约行为。因此，原告的第一项诉讼请求应该予以驳回。二、答辩人没有拖欠物业费、水费、能耗费、电费和燃气费。双方已经于2012年8月31日协商解除合同，答辩人已于2012年8月12日搬离了租赁的房屋，因此，自2012年9月份之后的物业费、水电费、能耗费和燃气费交付的义务就由原告承担，和答辩人没有关系，原告该项诉讼请求应该予以驳回。三、答辩人于2012年8月份搬离了涉案房屋，双方于2012年9月进行过交接，因原告不肯接手房屋，故答辩人无奈只能将房屋钥匙留下。答辩人实际上已经将涉案房屋及房屋内的家具返还给了原告。综上恳请法院驳回原告的诉讼请求。晶苑马田公司并提起反诉称：2011年11月29日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告交纳租房保证金6000元。合同还约定了，租赁期内，反诉被告无正当理由，要求提前收回该房屋的，需向反诉原告支付违约金6000元等条款。2011年12月份，反诉原告入住后，发现房屋存在房屋漏水、厨房反臭、厨房水龙头漏水、热水器及空调无法使用等问题，给反诉原告的居住带来很大不便。反诉原告为此支付了维修热水器的费用468元。之后，反诉被告违反合同约定，于2012年6月份无故单方提出解除合同，违反了合同约定，应该依约支付6000元违约金给反诉原告。2012年8月，经双方协商一致，双方一致同意于2012年8月31日解除合同，反诉被告应该将6000元保证金返还给反诉原告并支付热水器维修费用468元。请求判决：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2012年8月31日解除；二、反诉被告返还6000元的保证金给反诉原告；三、反诉被告向反诉原告支付违约金6000元；四、反诉被告向反诉原告支付热水器维修费用468元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。对于被告晶苑马田公司的反诉，原告（反诉被告）陶鑑辩称：一、双方的《房屋租赁合同》没有提前解除。本案中不存在双方经协商一致同意于2012年8月31日解除租赁合同的事实，双方虽存在就解除合同进行协商的事实，但并未就此达成一致意见。至于反诉原告何时搬出租赁房屋与本案无关，也不能据此认定双方的租赁合同已协商一致解除。二、反诉被告之所以曾于2012年6月提出要求反诉原告搬出房屋，是因为反诉原告屡次不配合房屋维修工作，导致反诉被告无法及时维修房屋等原因所致。2012年6月15日经协商反诉原告同意配合维修房屋，双方也一致同意继续履行租赁合同。这从反诉原告在2012年6月份后仍正常居住使用涉案房屋的事实上即可证明。三、因反诉原告存在拖欠租金、拖欠物业费等费用的事实，故其交纳的保证金6000元应予以充抵其应支付的租金、违约金和欠缴的相关费用。四、因反诉被告不存在违约行为，故不应向反诉原告支付任何违约金。即使存在违约行为，因未给反诉人造成任何损失，故其要求的违约金金额也过高，不应予以支持。五、反诉原告不能证明热水器的损坏原因，也不能证明其提供的维修发票是因维修涉案房屋内的热水器而产生，故对其支付维修费468元的主张反诉被告不予认可。综上恳请法庭查明事实，驳回反诉原告的反诉请求。陶鑑为支持其本诉诉讼请求所依据的事实，以及反驳晶苑马田公司反诉请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、房屋所有权证一份，拟证明涉案房屋属于原告所有。2、房屋租赁合同、房屋交割清单、室内物品清单附件各一份，拟证明原被告签署的租赁合同内容及原告交付给被告的家具物品。3、收款信息一份，拟证明被告以胡红燕名义交付给原告租金、押金等。4、物业费明细单、发票各一份，拟证明被告拖欠的物业费、电费、有线电视费和物管费数额。5、2011年12月27日、2012年6月11日、6月12日、6月14日双方往来邮件，拟证明房屋和设施瑕疵已修复、被告承认拒不配合有错并愿意配合检修房屋等事实。6、叶晨辉的证人证言，拟证明2011年6月陶鑑提出收回房屋系承租方晶苑马田公司过错在先及经协商晶苑马田公司同意配合修复房屋、双方同意租赁合同继续履行等事实。晶苑马田公司为支持其反诉诉讼请求所依据的事实，以及反驳陶鑑本诉请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：（1）、2012年8月26日、27日、28日、30日、31日双方往来邮件一组，拟证明经双方经协商一致，于2012年8月31日解除《房屋租赁合同》的事实。（2）、2012年9月24日、25日、27日双方往来邮件一组，以及俞某书面证明一份，拟证明被告于2012年8月12日搬离涉案房屋，另行租赁一处房屋。原、被告于2012年9月26日进行过房屋交接，被告已经交还了涉案房屋的钥匙等事实。（3）、房屋租赁合同一份，拟证明双方存在租赁关系及合同相关约定的事实。（4）、收款信息，拟证明晶苑马田公司将6000元租房保证金交付给陶鑑的事实。（5）、2011年12月12日、18日、24日邮件一组，拟证明入住后发现房屋存在渗漏、厨房水池龙头漏水等现象，给居住带来极大不便的事实。（6）、2012年2月2日、3月8日、9日邮件一组，拟证明涉案房屋内的空调和热水器等非反诉原告的原因而坏掉，反诉原告为此支付了热水器维修费用468元的事实。（7）、2012年6月13日邮件一份，拟证明反诉被告陶鑑违约，于2012年6月份无正当理由要求提前收回房屋的事实。（8）、2012年8月26日、27日、28日、30日、31日邮件一组，拟证明经协商一致，双方于2012年8月31日解除《房屋租赁合同》的事实。（9）、付款信息一组，拟证明反诉原告及时缴纳了房租及水电气费、物业费等费用的事实。对于陶鑑及晶苑马田公司的上述证据材料，本院结合各方的质证意见，认证如下：

晶苑马田公司对陶鑑证据1、2、3的三性均无异议，本院予以确认；晶苑马田公司对陶鑑证据4的真实性、合法性没有异议，本院予以确认；晶苑马田公司对陶鑑证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明对象有异议，本院对该组证据的三性予以确认，但证明力应结合本案案件事实再予综合认定。陶鑑证据6，结合证人笔录，证人陈述的事实并不足以证明陶鑑主张的晶苑马田公司过错在先之事实。陶鑑对晶苑马田公司证据（2）中俞某书面证明的真实性有异议，认为证人应出庭质证，本院认为陶鑑的异议成立，对该证据不予确认。陶鑑对晶苑马田公司证据（1）、证据（2）中的邮件、证据（5）－（8）的真实性无异议，对证明内容及目的有异议，本院对上述证据的三性予以确认，但证明力应结合本案案件事实再予综合认定。晶苑马田公司证据（3）与陶鑑证据2中的房屋租赁合同系同一份材料，本院予以确认。陶鑑对晶苑马田公司证据（4）真实性无异议，本院予以确认。陶鑑对晶苑马田公司证据（9）中，两页手写内容的材料之真实性不予认可，对其他材料的真实性予以认可。本院对该组证据中，除手写两页内容不予确认外，对其他材料的真实性均予以确认，但证明力应结合案件事实及陶鑑的证据4等综合认定。结合上述认证及原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2011年11月29日，陶鑑通过其父陶元忠将其所有的杭州滨江区彩虹城闻涛苑11幢2单元602室房屋及其室内家具、家电、物品出租给晶苑马田公司。双方于当天签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2011年12月1日至2012年11月30日止；租金每月6000元，支付方式为季付，押金为一个月租金，每季租金提前15日支付；租房保证金人民币6000元，合同期满后无欠费则全额无息归还；租凭期内，如甲方无正当理由，要求提前收回该房屋的，甲方（陶鑑）应向乙方（晶苑马田公司）支付违约金6000元，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付违约金6000元等。合同签订后，陶鑑将房屋和屋内家具电器物品交付给晶苑马田公司，并委托其代理人陶元忠与被告签署了《房屋交割清单》和《室内物品清单附件》，晶苑马田公司以胡红燕的名义向陶鑑账户内支付了2012年8月底之前的房屋租金和押金。晶苑马田公司的人员在使用承租房屋初始阶段，因水龙头漏水、屋顶等问题，双方通过电子邮件进行了沟通与协商。2012年6月份以来，因房屋维修需晶苑马田公司的入住人员配合看房等问题，双方亦通过电子邮件的方式协商多次。其中6月11日陶鑑给晶苑马田公司相关人员主题为“放弃优先购买权配合看房”的邮件中，表达了物业多次预约住户看房检查房屋被拒绝及希望配合看房的意思。而晶苑马田公司的人员在当天通过邮件对此事进行了回复。6月14日，胡红燕代表晶苑马田公司发送邮件给陶鑑，内容包括：“……我们尊重你的意愿在你的代理人与公司预约后配合买房的客户看房。我们不能同意你给搬家的最后期限，因为以下原因：……合同到期日为11月30日；我们已经缴纳了定金和房租；我们已于5月18日缴纳了3个月的房租，如果你有意让我们搬出应拒绝我们的付款。尽管合同到期日为11月30日，但是我们同意在8月31日搬出房屋。……”此后，晶苑马田公司的人员仍在该房屋居住使用。8月26日，陶鑑发邮件给胡红燕，询问是否继续租用还是提前退租事宜，胡红燕在次日回复不打算续租，将在月底办理退租手续等。8月31日，陶鑑发邮件给晶苑马田公司的人员，内容包括：“对方准备好所有水、电、煤气已出账单的缴费单等，……办理房屋交接及签署提前解除合同的协议。请将以上扫描件尽快发送给我，收信后我会在三天之内安排办理交接手续。……”9月23日－25日，双方通过电子邮件，约定9月26日下午在小区物业碰面办理交接手续。9月26日，陶鑑父亲陶元忠与晶苑马田公司的工作人员范某进行了房屋交接。在清点物品时，因遥控器、取暖器的去向问题，床垫的损坏等问题未能当场解决，范某放下房屋钥匙提前离开。陶鑑父亲陶元忠则将钥匙放到了物业管理处，之后也未使用该房屋。本案受理后，2013年3月21日，本院组织双方到场对案涉房屋内的物品进行了清点，除防盗门智能卡遗失一张、取暖器遗失、床垫有一块污渍外，其余物品均与陶鑑所列的《返还物品清单》一致。另庭审中陶鑑陈述智能卡价值30元左右，取暖器价值300元左右，晶苑马田公司愿意承担智能卡损失30元、取暖器200元。此外，对于陶鑑所主张的物业费等各项费用，本院查明如下：物业费每月应交221.5元，晶苑马田公司交至8月份，9月1日至9月26日的物业费应为192元；依据陶鑑提交的金额为54.4元的收据，该金额对应的水费产生时间为2012年9月26日至11月；电费133.30元发票虽表明电费年月为2012年10月，但系两个月一交，而晶苑马田公司的证据显示其交纳的是至2012年8月的电费，故该133.3元的电费系9月产生；燃气费175.2元，开票日期为2012年12月20日，而在晶苑马田公司搬离案涉房屋至12月20日之前，该房屋未有他人入住使用，故该费用应为晶苑马田公司在承租过程中产生。

本院认为，原、被告于2011年11月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的义务，享有相应的权利。自2012年6月份以来，因房屋维修需晶苑马田公司的入住人员配合看房等问题，双方亦通过电子邮件的方式进行协商。对原告陶鑑在邮件中提到的其可能提前收回房屋，被告方及时进行了回复，并表态不同意提前退房及因房租已交至8月31日，同意在8月31日搬出房屋。之后，陶鑑亦未要求其退房，晶苑马田公司的人员仍在该房中居住使用，由此，因视为陶鑑同意晶苑马田公司在8月31日搬出房屋。至8月下旬，双方就是否退租问题又通过邮件进行了协商，陶鑑在8月31日的邮件中也表示晶苑马田公司缴清相关的水、电、燃气等费用，办理房屋交接、签署提前解除合同书等。综上，双方自2012年6月以来通过电子邮件，协商沟通，最终就合同的解除达成了一致，本院确认双方的租赁合同在2012年8月31日因双方合意解除。合同解除后，被告晶苑马田公司应向原告陶鑑返还承租的房屋及房屋内的物品。双方约定交接时间为9月26日，当日双方各自委派人员进行了交接，双方对承租房屋内的各项物品进行了清点。虽然因取暖器遗失、床垫污渍等问题，晶苑马田公司的人员处理不当，放下钥匙先行离去，但这仅是交接上的瑕疵，不影响双方合同的解除及当天的交接。陶鑑以此将钥匙交至物业管理处以示不收房，双方未完成交接，本院不予支持。此外被告晶苑马田公司的租金已交至8月31日，故不存在继续支付租金。综上，本院对原告陶鑑要求晶苑马田公司支付迟延履行违约金及房屋租金的诉讼请求不予支持。然鉴于房屋的实际交付之日是9月26日，故在此之前房屋仍由被告晶苑马田公司支配，晶苑马田公司仍应支付该段时间的各项费用，包括房屋的占有使用费参考租金为5200元（6000元÷30天×26天）、物业费192元、电费133.3元，以及应缴纳的燃气费175.2元，共计5700.5元。至于原告陶鑑主张的能耗费11.96元，证据不足本院难以认定；水费54.4元系9月26日之后，本院不予支持。因晶苑马田公司已交给陶鑑保证金人民币6000元，约定合同期满后无欠费则全额无息归还，现双方提前解除合同，该保证金在支付所欠费用后，余额再予退还。对于原告陶鑑第三项诉讼请求，因《返还物品清单》所列物品除智能卡一张、取暖器一台外，其余物品均已返还，双方已交割清楚，故无需再判决被告返还。对于智能卡一张、取暖器一台，晶苑马田公司同意折价赔偿，结合双方庭审陈述，本院酌情确定赔偿款为300元。至于床垫污渍，属于正常使用中有可能发生的损耗，且原告陶鑑亦无证据证明损失到底是多少，故晶苑马田公司无需承担赔偿责任。最后，对于晶苑马田公司反诉请求所主张的提前解除合同的违约金6000元，无事实根据及法律依据，本院不予支持；对晶苑马田公司主张的热水器维修费用468元，其提交的证据亦不足以证明该事实，本院对晶苑马田公司的该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十二条之规定，判决如下：

一、确认陶鑑与英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处2011年11月29日所签订的《房屋租赁合同》于2012年8月31日解除。二、英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处支付陶鑑房屋使用费5200元、物业费192元、电费133.3元、燃气费175.2元，共计5700.5元；陶鑑应返还英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处保证金6000元。相抵后，陶鑑应返还英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处299.5元，于本判决生效之日起七日内付清。三、英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处支付陶鑑智能卡、取暖器赔偿款300元，于本判决生效之日起七日内付清。四、驳回陶鑑的其他诉讼请求。五、驳回英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1423元，由陶鑑负担1291，英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处负担132元；反诉案件受理费112元，减半收取56元，由陶鑑负担27元，英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处负担共计29元。陶鑑于本判决书生效之日起十日内来本院退费；英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：787020********）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12********，开户银行：工商银行湖滨支行）

审判长：季隽虹人民陪审员：蒋红明人民陪审员：杜文华

书记员：夏寒