原告陈金龙。委托代理人梁虎。委托代理人班翠丽。被告农振东。委托代理人曾玲玉。被告南宁市江南区淡村村民委员会七组。负责人刘佩珍。
原告陈金龙诉被告农振东、南宁市江南区淡村村民委员会淡村七组（以下简称淡村七组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2012年11月23日公开开庭进行审理，原告陈金龙及其委托代理人梁虎、被告农振东及其委托代理人曾玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金龙诉称：南建路21号临街铺面，是由被告农振东投资建设，农振东在建好该铺面时，将铺面出租给了原告使用，原告在使用该铺面时，与被告农振东签订了商铺租赁合同，合同约定：农振东将位于南建路21-7号商铺出租给原告使用；期限为六年，自2009年10月15日起至2015年10月14日止；第一年的租金为每月人民币8844元整；第二年起，每年的租金在原租金基础上增加5%；从签订合同当日起计收租金；每半年收取一次租金；承租铺面当日，原告交给被告押金1000元整；原告正常使用铺面，期满后农振东退回原告押金（本金无息）；农振东中途中止租赁铺面合同，需要向原告作出铺面装修及相应的损失赔偿；合同到期时，原告不再续租的，要提前一个月通知农振东；农振东收取原告的水电费后，应保证原告正常生产经营。签订商铺租赁合同后，被告农振东将商铺交给原告使用，原告对铺面进行了装修，且按时交纳了租金，当原告使用商铺至2011年3月份时，由于该地段的商铺租金由原告的每月每平米50元上升至每月每平米180元以上，淡村七组和农振东便合谋涨原告的租金，原告不接受时，农振东和淡村七组便采取断水断电手段，威逼原告，致使原告自2012年9月起签订商铺租赁合同的目的未能实现，未能正常使用铺面，造成了原告巨大经济损失，原告为此起诉至人民法院请求判令：1、被告继续履行商铺租赁合同约定义务，将南宁市江南区南建路21-7号商铺出租给原告使用至2015年10月14日止，或者赔偿原告经济损失93600元；2、被告赔偿给原告商铺装修费用5000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为：被告继续履行商铺租赁合同约定义务，将南宁市江南区南建路21-7号商铺出租给原告使用至2015年10月14日止。原告提交的证据有：1、淡村村委会出具的证明，证明五一南建立交桥拐弯处房屋由农振东承包管理；2、商铺租赁合同，证明原告承租商铺至2015年10月14日止、铺面每月租金为8844元整；3、收据，证明被告农振东已经收取了原告的租金；4、铺面租赁合同，证明同地段的商铺租金每平米已上升至185.56元。
被告农振东辩称：至于能否履行合同不能由农振东决定，因为铺面为被告淡村七组所有。原告陈述农振东和淡村七组合谋涨原告的租金及采取断水断电等不是事实，断水断电均是被告淡村七组所为。原告的损失不应由农振东赔偿，是淡村七组违约导致原告的损失，损失应该由淡村七组承担，同时农振东也认为原告请求的经济损失过大。对于原告新装修部分的损失，应该由被告淡村七组承担，农振东装修的部分，原告主张的不应该得到支持。被告农振东提供的证据有：1、南宁市江南区人民法院民事判决书，证明法院已经告知本案的原告各项损失可由原告起诉；2、南宁市中级人民法院民事判决书，证明造成本案合同解除是因为淡村七组不履行合同义务，不是由于农振东的原因造成。被告南宁市江南区淡村村民委员会七组未答辩亦未提供证据。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的合同是否合法有效？合同当事人是否存在违约行为？2、原告主张的损失是否成立？应如何计算？
根据当事人提交的证据，结合各方无异议的事实，本院查明：2005年10月8日，淡村七组将位于五一路与南建路交叉路口处的铺面16间、一层住宅房屋34间含天面、场地1400平方米承包给农振东，租期5年（自2005年11月1日至2010年11月30日止），承包期间，农振东不得转让他人承包，如有违约，淡村七组有权终止合同。2009年10月8日，农振东与陈金龙签订商铺租赁合同，合同第一条约定：农振东将位于五一路与南建路交叉路口淡村七组铺面（南建路21-7号）商铺租给陈金龙使用，陈金龙独立经营，独立享有民事权利并承担民事责任，按时缴纳租金及有关费用。合同第二条约定：租赁期为陆年，农振东从2009年10月15日起出租的商铺交付给陈金龙使用，租金从2009年10月15日起算至2015年10月14日止。（注：租金从第二年起从原基础金额每年再增加5%）。合同第三条约定：商铺租金每月人民币8844元。商铺租金按半年收取，每年从签合同之日算起收租金，水电费按月收取，每月月底交清。如农振东中途中止铺面合同，需要向陈金龙作出铺面装修及相应的损失赔偿。合同第七条约定：陈金龙若需要装修时，如有改造装修方案要经农振东同意方可施工，同时农振东要收取陈金龙日后需修复的相关费用。2010年11月15日，农振东与淡村七组因位于五一路与南建路交叉路口处的房屋租赁产生纠纷，诉至南宁市江南区人民法院【案号：（2011）江民一初字第25号】。2011年9月21日，南宁市江南区人民法院作出民事判决书，农振东不服南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第25号民事判决书向南宁市中级人民法院提出上诉，南宁市中级人民法院于2012年9月6日作出（2012）南市民一终字第1313号民事判决书，认定：“农振东自2009年11月1日至2015年11月1日继续向淡村七组承租铺面，租金为每年250000元。淡村七组知道或者应当知道农振东转租铺面而未提出异议，故淡村七组关于农振东违约转租铺面的主张不予支持”，并对农振东与淡村七组、陈金龙等第三人的房屋租赁合同纠纷终审判决如下：一、解除农振东与淡村七组于2009年3月1日签订的书面协议；二、农振东向淡村七组交还位于五一路与南建路交叉路口处的铺面16间、房屋36间、场地1400平方米；三、淡村七组应向农振东赔偿经济损失（损失计算：以82400元／年为计算标准，自农振东将涉案铺面交还淡村七组之日起计至2015年11月1日止）；四、淡村七组应向农振东返还担保金50000元。本案审理中，原告陈金龙仍在继续支配使用诉争铺面（南建路21-7号商铺）。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告淡村七组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，淡村七组知道农振东转租商铺，未在六个月内提出。另原告陈金龙与被告农振东均有缔约能力，双方签订的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规之强制性规定，故原告陈金龙与被告农振东签订的商铺租赁合同合法有效，对农振东和陈金龙均有约束力。关于原告陈金龙请求被告农振东继续履行商铺租赁合同约定义务，将南宁市江南区南建路21-7号商铺出租给原告使用至2015年10月14日止问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定”、法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项：“下列事实，当事人无需举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”，即终审的判决具有既判力，法院不得作出与前诉相矛盾的判决。农振东与淡村七组的房屋租赁合同已经南宁市中级人民法院作出终审判决，判令：一、解除农振东与淡村七组于2009年3月1日签订的书面协议；二、农振东向淡村七组交还位于五一路与南建路交叉路口处的铺面16间、房屋36间、场地1400平方米……。现陈金龙与农振东签订的商铺租赁合同中铺面包含于南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第1313号案件诉争的房屋铺面场地之中，实际占用铺面的为次承租人的陈金龙，陈金龙在淡村七组与农振东的房租租赁合同关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人淡村七组的房屋的无权占有，淡村七组有权起诉要求陈金龙返还铺面，故陈金龙要求将南宁市江南区南建路21-7号商铺出租给陈金龙使用至2015年10月14日止缺乏理据，本院不予支持。关于原告陈金龙主张的经济损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，目前诉争的商铺（位于南建路**商铺）仍由原告陈金龙支配使用，原告陈金龙与被告农振东之间的商铺租赁合同仍处于履行状态，原告主张商铺装修费用损失并未实际发生，原告陈金龙可以在其搬出诉争商铺，损失实际发生后再行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告陈金龙所有诉讼请求。案件受理费2265元由原告陈金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2265元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号0102010********。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长：丘理人民陪审员：陈伟生人民陪审员：农振忠
书记员：刘仕聪
引用法律
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款