刘丽与章永凯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）刘丽。委托代理人（特别授权代理）李王夫。被告（反诉原告）章永凯。委托代理人（特别授权代理）丁慧兰、倪晓钢。

原告刘丽与被告章永凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月1日立案受理。诉讼中，被告章永凯于2月17日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序由审判员吕小丽独任审判，于2013年3月1日公开开庭进行了审理，后因工作安排原因，改由审判员周晓圆独任审判，于2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽的委托代理人李王夫、被告（反诉原告）章永凯的委托代理人丁慧兰到庭参加两次庭审，被告（反诉原告）章永凯的委托代理人倪晓钢到庭参加第二次庭审。本案鉴定时间为2013年3月11日至4月17日。本案庭外和解时间2个月。本案现已审理终结。

原告刘丽诉称：被告于2010年11月10日向原告购买坐落于绍兴市越城区天镜南苑西区27幢106室的房屋1套，购房款为人民币58万元。但被告仅支付46万元，余款12万元拖欠至今不付。现原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的购房款人民币12万元，并赔偿从2010年11月18日起至判决履行之日的银行同期贷款利息损失；本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告认为双方口头约定的实际成交价格为65万元，变更第一项诉讼请求的金额为19万元。

被告章永凯辩称：被告所欠原告的购房余款是12万元，而不是19万元，原告突然提出房款是65万元与以前的说法自相矛盾，被告不予认可。同时被告尚欠的购房余款12万元双方未约定支付时间，被告欠付该购房余款并未违反双方合同约定，原告主张利息损失不应得到支持。此外双方合同约定自合同签订之日起1日内将房屋交付给被告，但该房屋一直由案外人胡传立居住至2012年8月7日，期间被告只得租赁房屋。被告认为原告违反合同约定迟延交付房屋给被告造成损失，现提起反诉，请求判令：反诉被告刘丽支付反诉原告章永凯房屋租金损失42000元、律师费损失10000元，合计52000元；本案反诉费由反诉被告刘丽承担。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告支付评估费2000元。反诉被告刘丽辩称：反诉被告已于2010年11月10日，即合同签订当日办理了房地产权属转移手续，其已履行了标的物的交付义务。合同签订前反诉被告已明确告知反诉原告房屋有人居住的事实，反诉原告在明知该情形的情况下仍然要求购买该房屋，并言明自己有能力叫胡传立出屋。反诉被告认为1天内交房的内容违背事实和当事人意思表示。且根据合同约定，即使反诉被告逾期交付使用房屋达2天，其应承担的违约责任的前提条件是终止合同，因合同并未终止，故反诉被告承担违约责任的条件尚未成就，反诉被告无需承担逾期交付房屋之责任。反诉原告提交的房屋租赁协议、起诉状、委托代理合同等证据均不能作为本案的证据。反诉原告取得该房屋的事实也不是2012年8月7日，而是2011年8月2日，有城南派出所的笔录为证。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：

1、房屋转让合同复印件1份、房屋所有权证复印件1份，要求证明原、被告双方于2010年11月10日订立房屋买卖合同，原告于当日将该房屋过户给被告的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，同时认为合同上约定交房时间为合同签订之日起一天内。本院对该组证据的真实性予以确认。2、欠条复印件1份，要求证明被告尚欠原告12万元购房余款的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为欠条上没有约定付款时间。本院对该证据的真实性予以确认。反诉原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：3、（2012）绍越民初字第3463号民事判决书1份，要求证明人民法院认定反诉被告未能履行合同义务依约交房，也没有要求反诉原告一次性付清购房款，故反诉原告未付清购房余款未违反合同约定。经质证，反诉被告对民事判决书部分内容的真实性、关联系无异议，但对人民法院认定的事实有异议，认为反诉原告最迟应在欠条出具之日付清购房款。本院对该证据的真实性予以确认。4、房屋租赁合同3份，要求证明因反诉被告未按约交付房屋，反诉原告只能另行租赁房屋造成的损失。经质证，反诉被告认为该租赁合同未经有权部门确认，对证据三性均有异议。本院认为，反诉原告提供的该组证据不能作为其主张损失的依据，故对该组证据不予认定。5、起诉状复印件1份、（2011）绍越民初字第196号民事裁定书复印件1份、诉讼委托代理合同1份、诉讼代理发票2张，要求证明因反诉被告未按约交房，反诉原告为取得房屋曾起诉实际居住人胡传立，2012年8月7日反诉原告从胡传立处取得房屋后申请撤诉，反诉原告由此支出的律师费应由反诉被告承担。经质证，反诉被告认为起诉状是反诉人的单方行为，不具有证据三性，对民事裁定书的真实性、合法性无异议，但对反诉原告的证明目的有异议，委托合同和发票系其他案件的法律关系，不具有证据三性，不能作为本案证据使用。本院对该组证据本身的真实性予以确认。本院出示证据6、经被告章永凯申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司出具的评估报告书1份，评估结论为天镜南苑西区27幢106室房屋（含自行车库）2010年度、2011年度月租金价格为1300元，2012年度月租金价格为1400元。经质证，原告对证据真实性无异议，但是对关联性有异议，认为原告无需承担赔偿责任，被告对证据真实性无异议，但认为评估价格偏低，应以被告实际房租损失为准。本院对该证据的真实性予以确认。本院出示证据7、经原告刘丽申请，本院向城南派出所调取的询问笔录1组。经质证，原告对询问笔录的形式真实性无异议，认为被告章永凯在询问笔录中自认房屋实际购买价格为65万元，但认为章永凯陈述其将更换后的钥匙交给胡传立和胡传立未报警而离开不符合事实；被告对证据真实性无异议，认为相关当事人的询问笔录中陈述被告当时没有把胡传立强制腾退出房屋，而且钥匙也交给了胡传立，故2010年8月2日后胡传立仍实际占有该房屋，同时认为该证据不能证明实际成交价格为65万元，这与事实不符，该询问笔录是在派出所处理打架纠纷中所形成的，并不是处理房屋买卖或者腾退纠纷，且该起纠纷中也不包含原告，被告的陈述也不是针对原告作出的，被告之所以如此陈述主要是为了说明被告花了这么多钱购买房屋，胡传立长期占有房屋给被告造成了很大损失，给胡传立施加压力，要求其早日腾退房屋，同时也要求公安机关维护公民的合法权利，帮忙解决这一事情，因此做出了与事实不符的陈述，且原告增加诉讼请求以前陈述的事实都认为房屋价格是58万元。本院对该组证据本身的真实性予以确认。本院出示证据8、（2013）浙绍民终字第224号民事裁定书1份。刘丽未在法定期限内预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。经质证，原、被告均无异议。本院对该证据予以认定。根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2010年11月10日，原告刘丽（甲方）与被告章永凯（乙方）签订房屋买卖合同1份，约定甲方将绍兴市天镜南苑西区27幢106室的房屋出卖给乙方，房屋转让价为58万元，付款方式为现金加贷款；甲方应在合同签订之日起1天内将房屋交付给乙方。合同第五条乙方逾期付款违约责任中约定，乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，月利息按／计算。逾期交付超过1天，甲方有权按下述第1中约定追究乙方的违约责任，（1）乙方向甲方支付违约金共计／元整，合同限期继续履行。若乙方在1天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。（2）乙方向甲方支付违约金共计／元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。合同第六条甲方逾期交房的违约责任约定，甲方未按合同第四条约定时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲告追究违约利息，月利息按／计算。逾期交付超过1天，乙方有权按下述第1中约定追究甲方的违约责任，（1）甲方向乙方支付违约金共计／元整，合同继续限期履行。若甲方在1天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。（2）甲方向乙方支付违约金共计／元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第八条关于产权登记约定为双方商定在合同生效之日起的当日，原告向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，被告给予积极协助。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日原、被告办理了房屋产权变更过户登记手续。后被告于2010年11月17日向原告出具了欠条1份，载明其尚欠原告12万元房屋余款未付。2010年12月28日，章永凯向本院起诉，要求胡传立腾退诉争房屋。2012年8月7日，章永凯向本院申请撤回起诉，本院于同年8月9日作出裁定，准许其撤回起诉。2012年8月27日，刘丽向本院起诉章永凯，其诉称双方之间订立有房屋买卖合同，约定转让价格为人民币58万元，被告向原告出具借条，确认余下款项共计人民币12万元仍未支付，刘丽认为其给已将房屋过户给被告，履行了合同的全部义务，但被告仍未将剩余款项支付给原告，请求法院判令被告按照合同承担违约责任：即终止合同，将房屋退还给原告，并在判决生效后十日内腾退房屋；本案诉讼费由被告承担。该案经审理，本院于2012年11月17日作出绍越民初字第3463号民事判决，认为在合同签订和房屋过户时，原告明知诉争房屋仍由胡传立实际控制占有，原告无法将房屋实际交付给被告，未能全部履行合同义务，所以也没有要求被告一次性付清全部购房款，且被告书写的欠条上也没有约定付清购房余款的时间，故被告未付清购房余款并未违反合同约定，原告以被告逾期付款为由要求解除合同并由被告返还房屋的诉讼请求理由不足，遂判决驳回原告刘丽的诉讼请求。原告对该判决不服，曾上诉于绍兴市中级人民法院，但其未在法定期限内预交上诉案件受理费，故绍兴市中级人民法院按自动撤回上诉处理。同时查明，2011年8月2日晚9时许，章永凯之兄章永科、谢水林等人与居住在涉案房屋内的案外人胡传立发生打架纠纷，并将胡传立的部分物品搬离房屋。经胡传立报警后，城南派出所介入处理该纠纷。被告章永凯在公安机关的询问笔录中曾陈述房屋实际买过来是65万，因为想税便宜点所以在合同上写了58万。

本院认为，原、被告之间就绍兴市越城区天镜南苑西区27幢106室房屋的买卖合同关系有双方订立的买卖合同为证，本院对此予以确认。原告认为虽然合同上约定的价格是58万元，但实际成交价格为65万元，要求被告支付余款19万元，对此本院认为被告出具给原告的欠条中载明尚欠金额为12万元，且原告变更诉讼请求之前的陈述均为购房余款为12万元，现原告仅以被告陈述的实际成交价与合同价不一致为由主张购房余款为19万元依据不足，本院不予采信，故被告章永凯应支付给原告刘丽购房款为12万元。关于原告主张的逾期利息，因双方未约定余款付款期限，故对逾期利息本院予以调整至原告起诉之日。关于反诉原告提出的反诉请求，反诉被告虽按约协助反诉原告办理了房屋过户手续，但根据合同第四条的约定其仍有实际交房的合同义务，因反诉被告未按合同约定时间履行该义务，现反诉原告要求反诉被告赔偿其相应的租金损失符合法律规定，本院予以支持。反诉被告辩称因合同未终止，故合同约定的逾期交房违约责任的条件未成就，本院认为双方的房屋买卖合同是否终止不影响反诉原告就反诉被告的逾期交房主张赔偿损失，本院对该辩称意见不予采信。反诉被告同时辩称反诉原告已于2011年8月2日实际占有本案所涉房屋，本院认为2011年8月2日反诉被告虽与居住在本案房屋内的案外人胡传立发生纠纷，但现有证据尚不足以证明当日反诉原告即已实际占有该房屋，故反诉被告的实际交付房屋时间仍应以2012年8月7日为准。本院同时根据评估报告书确定2010年11月12日至2012年8月7日期间的租金损失为27839.46元。反诉原告主张的评估费2000元于法有据，本院予以支持。反诉原告主张的律师费系诉讼成本，本院不予支持。综上，反诉被告刘丽应支付给反诉原告章永凯各项损失合计29839.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、被告章永凯应于本判决生效之日起三十日内支付给原告刘丽人民币120000元及该款自2013年2月1日起至本判决确定履行日止的利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、反诉被告刘丽应于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告章永凯人民币29839.46元；三、驳回原告刘丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告章永凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2050元，由原告刘丽负担755元，被告章永凯负担1295元；反诉案件受理费减半收取575元，由反诉被告刘丽负担318元，反诉原告章永凯负担257元，上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员：周晓圆

书记员：张铃羚