梁炳新与潘乐怡、黄德炽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告梁炳新，住广州市海珠区。被告潘乐怡，住广州市荔湾区。被告黄德炽，住广州市白云区。

原告梁炳新与被告潘乐怡、黄德炽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁炳新到庭参加了诉讼，被告潘乐怡、黄德炽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁炳新诉称，我于2012年5月通过地产中介认识被告潘乐怡，并得知其表弟有位于广州市白云区某房的房产一套，但因其表弟不在广州，所以将上述房屋委托其放卖。我经过多次查看房屋情况，并进行价格比对，发现上述房屋比市场价格优惠，所以决定购买上述房屋。2012年5月22日，我向被告潘乐怡支付了8万元作为首期购房款，并在中介公司签订了《房屋买卖合同》及到公证部门作转公证。潘乐怡承诺于2012年8月交付上述房屋。2012年7月23日，我多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，但其均以各种借口予以拖延，导致上述房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告逾期办理过户手续视为违约，被告应支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿46000元。此外，我也到房地产交易中心再次查册发现，上述房屋已被查封，我也再无法联系被告。因被告的违约已对我造成了损失，为维护我的合法权益，现请求法院判令：1、原、被告于2012年7月22日签订的《房屋买卖合同》予以解除；2、两被告退还购房款8万元及违约金46000元。本案诉讼费由两被告承担。

被告潘乐怡无答辩。被告黄德炽无答辩。

经审理查明，位于广州市白云区某房（下称“涉案房屋”）是被告黄德炽名下的房产。2012年5月2日，被告黄德炽与潘乐怡就涉案房屋及另一套位于广州市荔湾区某房的房屋签订《委托书》，约定黄德炽委托潘乐怡为合法代理人向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下手续：……二、房屋出售，若交易不成功时有权办理退案手续……，如上述房屋涉及诉讼，有权代为向人民法院起诉或应诉，举证、签辨……。上述委托书于2012年5月3日经公证部门公证。2012年5月22日，原告与被告潘乐怡签订《转委托书》，约定：将涉案房屋及其另外一套位于广州市荔湾区某房的以下手续转委托给梁炳新办理……房屋出售，若交易不成功时有权办理退案手续……。为证明双方已达成买卖涉案房屋的一致意见，原告提供双方签订的正式《房屋买卖合约》一份，该合同约定：物业地址为涉案房屋，成交价为46万元，买方应在签署合同时交付8万元定金，卖方交付物业日期为2012年10月1日前。买卖双方出现任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整等情形，从而导致合约的目的不能实现等情况的视为违约，守约方有权解除合同，并要求违约方支付该物业成交价的10%作为违约金等。合同落款时间为2012年7月22日。为证明已向被告支付定金8万元，原告提供了2012年5月22日被告潘乐怡出具的收款收据一份，该收据的主要内容为：本人收到梁炳新交来的15万元整。庭审中，原告表示合同落款的时间之所以是2012年7月22日，是应被告潘乐怡的要求所写，双方的实际签约时间是2012年5月22日，当时并不清楚被告潘乐怡为何意，只是说黄徳炽7月份会回国，但因考虑到有转委托可进行转卖，所以答应了被告潘乐怡的要求。上述收款收据中的数额之所以为15万元，是因当时向被告同时购买了两套房屋，另一套就是委托书和转委托书中提及的位于广州市荔湾区某房的房产，该房产的定金是7万元，当时潘乐怡向其一起收取，两笔定金同时开在了同一收据上，所以数额是15万元。并提供了其与被告就广州市荔湾区某房签订的落款时间为2012年7月22日的《房屋买卖合约》一份，该合约关于付款方式的约定显示：定金7万元，买方应在签署本合约同时交付……。此外，原告表示其之所以要求解除双方签订的合同是因被告至今未向其交付涉案房屋，且经其向房管部门查询，发现涉案房屋已经被白云区法院查封，双方的合同目的已无法实现。为证明被告在签订合同后有意隐瞒涉案房屋被查封的事实导致合同目的无法实现，原告提供了房管部门出具的《房地产登记簿查册表》两份，一份的查册时间为2012年5月16日，该表内容除他项权利摘要部分显示有抵押之外，没有其他查封信息。另一份的查册时间为2012年7月23日，该表内容除他项权利摘要部分显示有抵押之外，还多出一项来函摘要，主要内容为司法类型查封，查封时效为2012年5月23日到2014年5月22日。以上事实，有房屋买卖合约、委托书、收款收据、查册表及当事人陈述等证据证实。

本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。关于原告在庭审中对双方签订买卖合约签订时间实际为2012年5月22日和支付定金的收据中15万元包括另一套房屋7万元定金的陈述，因两被告均无答辩，且原告的陈述和其提供的证据亦能形成较完整的证据链，故本院对原告的上述陈述予以采信。合同签订后，原告向被告支付了定金，被告却未依约交付涉案房屋，且在与被告签订协议后隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，致使双方的合同目的无法实现。根据双方签订的合同中关于“买卖双方出现任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整等情形，从而导致合约的目的不能实现等情况的视为违约，守约方有权要求解除合约，并有权要求违约方支付该物业成交价的10%作为违约金”的约定，现原告要求解除合同并要求被告按成交价46万元的10%支付违约金的主张合理合法，本院予以支持。因双方的买卖合约已经解除，故原告要求被告返还已向其支付的8万元定金合理合法，本院予以支持。关于承担责任的主体问题。因在上述《房屋买卖合约》关系中，被告潘乐怡是被告黄德炽的委托代理人，根据《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。由于原告已确认在签订上述合同时知悉被告潘乐怡是黄德炽的代理人，因此，该合同的合同相对人应为原告和被告黄德炽，本案的承责主体应为被告黄德炽。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、梁炳新与黄德炽就位于广州市白云区某房签订的落款时间为2012年7月22日的《房屋买卖合约》予以解除。二、在本判决生效之日起十日内，黄德炽向梁炳新退还上述房屋购房款80000元。三、在本判决生效之日起十日内，黄德炽向梁炳新支付违约金46000元。四、驳回梁炳新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2820元由被告黄德炽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审判长：肖録婷人民陪审员：刘莲人民陪审员：王向慧

书记员：胡嘉铭