闫红声与刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告闫红声，男，1959年3月6日生，汉族，山东省省直机关第二物业管理中心职工，住济南市。委托代理人张立新，山东安百合律师事务所律师。委托代理人徐笃翠，山东安百合律师事务所律师。被告刘欣坤，男，1947年1月15日生，汉族，山东省单县工商银行退休行长，住济南市。委托代理人霍慧清，山东国曜律师事务所律师。被告刘京葆，男，1955年11月9日生，汉族，山东省国家安全厅科员，住济南市。被告刘星康，男，1957年12月28日生，汉族，山东省棉麻公司职工，住济南市。被告刘欣梅，女，1950年2月23日生，汉族，济南金冠集团退休职工，住济南市。被告刘欣芳，女，1952年9月24日生，汉族，济南市三箭置业集团退休职工，住济南市。上述四被告共同委托代理人沈民，男，1951年10月19日生，汉族，山东省冶金物资公司法律顾问，住济南市。

原告闫红声与被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日受理后，依法由审判员郝振龙独任审判，于2013年1月30日公开开庭进行了审理，原告闫红声的委托代理人张立新、徐笃翠，被告刘欣坤的委托代理人霍慧清，被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳共同的委托代理人沈民到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2013年4月26日公开开庭进行了审理，原告闫红声的委托代理人张立新、徐笃翠，被告刘欣坤的委托代理人霍慧清，被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳共同的委托代理人沈民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫红声诉称，原告与被告刘欣坤、刘施根（刘欣坤的父亲，已于2010年10月13日逝世），于2002年7月27日签订房产买卖契约一份，契约约定：刘施根将位于济南市，省机关直属房产转让给原告，转让房屋的价款为146000元。契约签订当日，原告将146000元价款已交付给刘施根，并由刘施根、被告刘欣坤出具收到条一张。上述房屋于2011年9月29日，依法登记取得房屋产权证书，证号为：济房权证省字第300626号，产权所有人为刘施根。原告曾多次要求五位被告，积极配合履行合同所约定的产权过户手续。但五位被告鉴于父母已亡故（其母亲徐三媛于2004年11月21日逝世），至今不予协助办理上述房屋的过户手续。现原告诉至法院，要求五位被告配合原告办理济南市房屋过户手续。

被告刘欣坤辩称，没有答辩意见。被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳辩称，根据原告诉求，我们没有义务配合原告办理所诉房产的过户手续，因我们不是当时买卖房屋的当事人，我们在当时的情况下也没有处理房产的权利，现在原告之所以把我们告上法庭，是因我们在母亲去世后，有法定的继承权利。所以，我们的权利是继承权，没有义务配合原告办理过户手续，另外，原告所出具的契约是违法的、无效的。当时，原告买卖房产的时间是2002年7月27日，本案的房产手续是2011年9月29日办理下来的。从买卖房产到办下手续时隔八年，当时购买房产没有权属证书。该房产因是房改房，卖房人刘施根与徐三媛的共同财产，应当有共同人签字才能有效。契约上没有徐三媛的签字。因此，刘施根将别人的房产自行转让是非法的，无效的。这种行为违背了有关的法律法规，2011年山东省高级人民法院297号会议纪要关于部分共有人处理共同所有房屋的意见中，定下共同共有应当多数裁决，共同共有人应采取一致表决的方式处理，原告的契约违背该规定。但由于法律规定了善意第三人的保护问题，我有必要就原告所谓善意不善意的问题论述，根据《物权法》106条规定，本案中原告不是善意，契约中第四条明确表明房屋未取得房产证、土地证。卖方没有徐三媛签字，原告明知不允许买卖，未经共同所有人同意的情况原告购买了房屋。依合理价格转让，我认为应根据所有权人的意志，徐三媛不同意卖房。该房当时仅有使用权，当时的价格是出售使用权是有可能的。买卖房产必须登记，契约是要式合同，本案房产因没有权属证书，无法登记，因此契约是无效的。不仅违反了法律，也违背了省直机关的房改政策。当时房改政策第三条明确规定未经共有人同意。因此原告买房违背法律法规及政策，影响了我的继承权。我父母均已去世，我理应继承他们所有的财产。

经审理本院认定，刘施根与徐三媛系夫妻关系，婚后生育三男二女，分别是刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳，刘施根于2010年10月13日去世，徐三媛于2004年11月21日去世。刘施根与闫红声系在省级机关房产管理处工作的同事。2002年7月27日，买方闫红声与卖方刘施根签订房产买卖契约一份，约定一、卖方自愿将坐落在市中区房产（房屋套内面积68.35平方米，公用分摊面积8.19平方米）按总价款为人民币146000元整卖于买方名下为业。二、卖方保证所售房屋产权属清楚。若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务及其他房权共有人等。概有卖方承担民事责任、经济赔偿责任及相关责任。三、买卖双方结清全部价款后，卖方应给买方开具收据并将房屋钥匙交给买方。买方即获得该房屋的主权。四、由于卖方现尚未取得房屋产权证书及土地使用证，房屋产权无法过户。卖方取得产权证书及其他相关手续后，应立即协助买方办理房屋产权过户手续，与其相关的土地使用权同时转移给买方。五、办理房产过户的一切费用由买方按规定支付。卖方（签章）刘施根（签字）代理人刘欣坤（签字）买方（签章）闫红声（签字）同日，刘施根收到原告交付的146000元，出具收到条一张，内容为今收到闫红声先生买房款人民币现金壹拾肆万陆千元正。收款人：刘施根（签字）经手人：刘欣坤（签字）原告在交付上述购房款后入住该房至今。位于市中区房产系刘施根与徐三媛房改购房所得，该房于2011年9月29日办理的房屋产权登记手续显示，房屋所有权人为刘施根，共有情况为共同共有。原告请求证人李家勇（原告的三妹夫）出庭作证证明，2002年夏天，李家勇与原告去刘欣坤家，当时刘施根、刘欣坤夫妻及徐三媛在场，去刘欣坤家后，原告把钱给徐三媛，当时徐三媛说其不会写字。被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳认为证人李家勇只说明了在场人员，但其陈述徐三媛没有文化不正确，徐三媛具有小学三年级文化水平，证人没有提供证据证明徐三媛在场。证人与原告有亲戚关系不能采纳其证言。以上事实，有原告提交的房产买卖契约、收到条、证人证言及双方当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。位于房产系刘施根与徐三媛房改购房所得，刘施根及徐三媛共同共有该房产所有权。根据2002年7月27日原告与刘施根签订的房产买卖契约，签订契约的卖方为刘施根，买方为闫红声，卖方的代理人签字的是刘欣坤，在契约第四条约定由于卖方现尚未取得房屋产权证书及土地使用证，房屋产权无法过户。卖方取得产权证书及其他相关手续后，应立即协助买方办理房屋产权过户手续，与其相关的土地使用权同时转移给买方。在原告入住该房屋时，其知道该房产系刘施根与徐三媛通过双方的房改优惠政策共同购得，应当让有共同权益的徐三媛签字认可，其申请出庭的证人李家勇所陈述的证言因其与原告有利害关系，效力明显不足；根据契约签订的内容分析，卖方也未体现出徐三媛的意思表示。故刘施根处分该争议的房产侵犯了其他共同共有人的权利，现全部法定继承人未予认可的情况下，原告要求被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳履行房产过户的义务，理由欠妥，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：

驳回原告闫红声的诉讼请求。案件受理费3220元，由原告闫红声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长：郝振龙人民陪审员：査珩人民陪审员：焦国庆

代理书记员：王麒