原告刘清锐，男，1990年8月14日生，汉族。委托代理人严君平，女，1963年6月10日生，汉族。委托代理人张婷、尹海军，江苏蓝海律师事务所律师。被告南京金浦小行房地产开发有限公司（以下简称金浦小行开发公司），住所地在南京市雨花台区小行里**。法定代表人郭金东，金浦小行开发公司董事长。委托代理人朱文雷、彭亮，北京盈科（南京）律师事务所律师。
原告刘清锐诉被告金浦小行开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘清锐的委托代理人张婷、尹海军，被告金浦小行开发公司委托代理人朱文雷、彭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘清锐诉称，南京金浦名城世家花园系被告开发的房地产项目。被告承诺交付时将在靠近宁芜铁路一侧建起七米高的隔音屏、建立防噪防尘的防护林，同步投入使用，并出示南京市环保局相关批文。原告因此与被告在2011年6月5日签订了商品房预售合同，购买雨花台区小行路58号＊＊幢＊单元＊＊＊室房产。合同约定：被告应于2011年8月1日前交付房屋，迟延交付应当承担相应违约责任。协议签订后，原告按约支付相应购房款，履行应尽义务，但被告交付的房屋没有按照承诺和批复要求建立隔音屏和防护林，且房屋存在水表不达标、墙面空鼓超标、墙面有4米裂缝、厨房窗户边框磨损严重、客厅阳台门边框磨损变形，进户门变形等质量问题，为此原告多次交涉未果，致使原告不能正常入住。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付维修费用1000元；2、被告向原告支付因房屋质量问题造成的原告实际居住损失15000元及迟延交房的违约金29420元（按总房价每天万分之一计算六个月）；3、被告按照环评报告第三项第五条（高7米、长度在铁路两边延长30米）的标准建立防噪隔音屏、建立防噪防尘的防护林，并确保小区环境噪音达到II类区标准；4、被告承担本案诉讼费用。
被告金浦小行开发公司辩称，第一、被告没有迟延交付房屋，于2011年7月发出交房通知，被告是否入住与交房不是同一概念，因而原告主张租金损失不存在，且租房主体不是原告；其次交付的房屋质量经过验收为合格，原告主张维修费用1000元没有证据证明，对于房屋瑕疵被告已经尽到维修义务，第三，因为被告没有违约故不应该承担违约责任。第四，关于隔音屏问题因为不是合同内容，且开发商也没有承诺当然不存在视为要约的问题，既然通过验收说明符合要求的，关于环评批复问题是2008年的，现在不再适用，综上请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告金浦小行开发公司在取得宁房销第201010029号《南京市商品房预售许可证》后，在2010年8月22日与原告刘清锐签订《名城世家花园》商品房预售合同一份，约定：1、原告向被告购买其开发的位于南京市雨花台区小行路58号＊＊幢＊单元＊＊＊室房屋一套，面积为114.3平方米，单价为14300元／平方米，总价为1634490元。2、甲方即被告应于2011年8月1日前向乙方即本案原告交付该商品房，交付条件为⑴取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；⑵已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；⑶第二条所列权利瑕疵已消灭；⑷应当在交付该商品房同时达到甲方承诺条件的附件7中的第3项；同时该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付房屋的按照已收价款的万分之五／天计算，向乙方支付违约金。同时双方对房屋交付和接收手续、商品房质量保证等进行明确约定。2011年5月17日，原告购买的本案诉争商品房通过建设工程规划验收，2011年5月31日，该商品房通过竣工验收。2011年7月19日，被告向原告发放收房通知书。2011年11月23日，受原告方委托，南京方安房地产投资咨询中心对该商品房进行验房并出具《房屋咨询检测报告书》一份，对房屋的墙面、窗框、水表等存在的问题进行列举。此后，原告与被告协商，被告工作人员进行了整改，2012年3月原告对该商品房进行装修，2012年5月入住。另经查明，被告在开发诉争房屋的楼盘之初，南京市环保局就被告开发的南京市雨花台区小行里198号地块出具了宁环建（2008）90号环境影响报告书，内容载明“建设项目所在地外部噪音污染源较多，其北有宁芜铁路，南有小行里公路，还有规划高架道路从小区中间跨越，各种交通噪音对小区声环境产生较大影响。其中①宁芜铁路噪音对最近住宅楼不同楼层的影响声级在无声屏障条件下，白天铁路交通噪声的等效声级可以达到2类区标准要求，夜间超出了2类区标准6.2-8.8dB（A），在有声屏障条件下铁路交通噪音对居民楼各楼层的影响声级均可达到2类区昼夜环境噪声标准要求，因此需要在靠近铁路的拟建地块一侧建设一道7米高的声屏障，以保护拟建小区的声环境。②小行里公路交通噪音对本小区内居民楼的影响声级白天为52.0dB（A），夜间为48.0（A），昼夜均可达到2类区环境影响标准。③拟建高架桥交通噪音对最近居民住宅楼影响声级为白天63.4dB（A）、夜间59.4dB（A），昼夜环境噪声超标量分别为3.4dB（A）和9.4dB（A），对小区的影响较大。在规划高架道路建设过程中需要采取全封闭隔声通道，该隔声通道的降噪效果在15dB（A）左右，可以保证高架道路上交通噪声对小区的影响声级达到2类区昼、夜环境噪声标准要求。”2008年9月14日，被告金浦小行开发公司出具承诺书一份，内容包括“在雨花台区小行里198号地块开发项目的建设过程中，按照《南京金浦小行房地产开发有限公司雨花台区小行里198号地块开发项目环境影响报告书》中的要求，同时在靠近宁芜铁路的拟建地块一侧设计建设一道7米高和距离外轨道不大于2.5米的隔声屏障，以保证沿线两端的居民楼环境噪声达标和列车行驶安全。”2008年9月30日，南京市环境保护局出具了《关于南京金浦小行房地产开发有限公司雨花台区小行里198号地块开发项目环境影响报告书的批复》，该批复第5条针对噪声明确要求“沿交通干道或沿街建筑在符合规划退让距离条件下，还应采取有效的隔声门窗、种植树木等措施降低交通噪声对本项目的影响，临近宁芜铁路建设地块一侧应在外轨不大于2.5米外设置7米高的声屏障，且声屏障长度要适当向两端延伸30米。以确保区域环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准。” 再经查明，诉争房屋所在楼盘即金浦名城世家销售代理机构相关工作人员在2010年5月26日坐客365直播间就销售诉争楼盘作了部分说明，包括“我们做这个项目之前也做了充分的考虑，我们采取了双层中空玻璃，另外我们沿着铁路一侧会做隔音屏，隔音屏的形式我们正在考察当中，也在跟铁路部门磋商，建设之初也会到位，另外我们请了南林大专门做环境工程专家设计，沿着小区的西侧我们会形成品字形的防噪、防尘防护林，通过三重措施的采用，未来居住我们项目，你的影响肯定会最低，而且基本上都会符合国家相关规范要求的。”在销售诉争房屋过程中，销售人员也对上述建设隔音屏、防护林承诺做了明确解释和说明。上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房预售合同，环评报告、批复、承诺书，商品房预售许可证等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。诉争房屋的《商品房预售合同》中虽有“确定甲乙双方权利义务关系的唯一依据是本合同条款及其附件。项目宣传中使用的（包括但不限于）：楼书、户型单页、海报、样板房、模型、销售人员口头宣传等广告宣传用语、文字、图片均不构成本合同要约，仅供参考”的约定，但本案中被告在推销房屋时关于现实环境噪音及采取的相应措施的允诺和说明，对商品房的订立及价格有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，宣传资料应依法作为合同的组成部分，故本案双方当事人签订的商品房买卖合同中关于宣传资料的约定应为无效。此部分无效，不影响合同其它部分的效力，双方当事人仍应按合同约定履行自己的义务。现原告主张被告履行建设符合约定标准的防噪隔音屏及防噪、防尘的防护林的合同义务，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告称诉争房屋除上述隔音屏、防噪防尘防护林未能按约建设外，涉诉房屋还存在质量问题，导致迟延交付房屋，故被告应按约向原告支付维修费用、租金损失及按照房屋总价日万分之五标准向原告支付六个月违约金。根据双方合同约定及相关法律规定，被告金浦小行开发公司在合同约定交房前取得相关部门核发的涉诉商品房所在楼宇的建设工程规划验收合格书、竣工验收备案表、房屋测绘成果等材料，在不存在相反证据的情况下，应视为涉诉房屋至此已达到交付使用的条件。且原告所列举的内容亦不足以证明涉诉房屋未达到交付条件。故原告的主张被告因迟延交付房屋需支付违约金及租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，同时原告对其主张的1000元维修费用亦未能出具相应证据加以证明，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告金浦小行开发公司于本判决生效之日起六十日内在临近宁芜铁路建设地块一侧应在外轨不大于2.5米外设置7米高的声屏障，且声屏障长度要适当向两端延伸30米，建设其他隔音、防噪防护林等设施，以确保区域环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准。二、驳回原告刘清锐其他诉讼请求。本案诉讼费用400元，由被告金浦小行开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费400元。（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼分理处；帐号：03×××76）
审判长：胡正义人民陪审员：蒋根霞人民陪审员：赵宁
书记员：陈志育
引用法律
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条