上诉人（原审被告）：广西正恒房地产发展有限公司。法定代表人：林明。委托代理人：覃宇明。被上诉人（原审原告）：李莉娟。委托代理人：梁毅。
上诉人广西正恒房地产发展有限公司因与被上诉人李莉娟商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月7日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月29日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人广西正恒房地产发展有限公司的委托代理人覃宇明、被上诉人李莉娟的委托代理人梁毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：正恒·国际广场系广西正恒房地产发展有限公司开发建设的楼盘，该楼盘开盘时，广西正恒房地产发展有限公司将该楼盘销售的相关证照及房屋限购相关政策文件进行公示。2012年3月24日，李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司签订《商品房认购协议书》，由李莉娟购买位于南宁市明秀西路111号正恒·国际广场12号楼A单元2108号的房屋一套，双方约定李莉娟需在签订该协议书时向广西正恒房地产发展有限公司交纳定金20000元，并在2012年3月27日前到正恒·国际广场销售中心签订《商品房买卖合同》及交纳房款，如李莉娟未能如期办理上述手续，广西正恒房地产发展有限公司有权没收定金。协议签订后，李莉娟依约向广西正恒房地产发展有限公司支付了定金20000元及预约金1000元。2012年4月9日及2012年4月12日，李莉娟两次以其未能在签订《商品房认购协议书》时查阅《正恒国际广场定购须知》、《商品房买卖合同》及其不属于南宁市户口，不符合在南宁市购房条件为由，要求广西正恒房地产发展有限公司退回定金。2012年4月14日，广西正恒房地产发展有限公司向李莉娟寄送《通知书》，要求李莉娟于2012年4月17日下午5点前与广西正恒房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》、交纳房款并办理购房相关手续，2012年4月24日，广西正恒房地产发展有限公司再次向李莉娟寄送《通知书》，以李莉娟未能在规定期限内与广西正恒房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》、交纳房款并办理购房相关手续，构成违约为由，告知李莉娟不予退回定金。李莉娟遂诉至法院，请求判令：1、解除《商品房认购协议书》，广西正恒房地产发展有限公司退还李莉娟定金和预约金共计21000元；2、本案诉讼费由广西正恒房地产发展有限公司承担。另查明：2011年初，南宁市政府下发南府办（2011）34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知第一条规定：对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。2012年2月，南宁市人民政府下发南府办（2012）44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，继续实行限定居民家庭购房套数政策。李莉娟户籍所在地为广西靖西县新靖镇主山街**，其工作单位为靖西县水利电业有限公司。在审理过程中，李莉娟、广西正恒房地产发展有限公司均认可李莉娟不符合在南宁市购买商品房的条件。一审法院经审理认为：李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司订立的《商品房认购协议书》是预约合同，系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的合同，预约合同的目的是双方签订《商品房买卖合同》，该协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》虽然对南宁市购买商品房的买受人的资格做出了限制，但是该通知为行政命令，不属于行政法规，并不必然会导致《商品房认购协议书》无效。关于《商品房认购协议书》应否解除问题，李莉娟系非南宁市户籍，工作地点在靖西县，不可能提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，属于限制在南宁市购买商品房的对象，广西正恒房地产发展有限公司对此亦予以认可，如双方签订《商品房买卖合同》会产生合同无法进行备案及无法办理房屋产权证的风险，并导致《商品房买卖合同》最终无法履行的后果，因此李莉娟为规避该风险，主张解除《商品房认购协议书》，不再与广西正恒房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，确属合理，予以支持。《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》经南宁市政府进行公示，具有公示、公信力，被公众所知悉，且广西正恒房地产发展有限公司亦已将《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》在其售楼部予以公示，故李莉娟主张未看到广西正恒房地产发展有限公司的公示，不予采信，推定李莉娟对相关的商品房限购政策是已经知晓的。在签订《商品房认购协议书》时，广西正恒房地产发展有限公司作为房地产开发企业，对商品房的限购的相关政策应更为了解，对李莉娟是否具备购房资格有审查义务，李莉娟明确将其地址在协议中写明，并且广西正恒房地产发展有限公司在签订协议时必定会核对李莉娟的身份情况，对李莉娟为非南宁市户户籍应当知晓，此，双方均在明知李莉娟为限购对象的情况下，仍签订《商品房认购协议书》，对该协议的解除均负有过错，故本案不适用定金罚则，李莉娟只能依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，要求广西正恒房地产发展有限公司退回定金20000元。关于预约金，李莉娟要求广西正恒房地产发展有限公司退回预约金1000元，广西正恒房地产发展有限公司亦认为房屋买卖未能完成时，预约金可以退回，现双方未能签订《商品房买卖合同》，广西正恒房地产发展有限公司应当退回预约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司于2012年3月24日签订的《商品房认购协议书》；二、广西正恒房地产发展有限公司退回李莉娟定金20000元；三、广西正恒房地产发展有限公司退回李莉娟预约金1000元。案件受理费163元，由广西正恒房地产发展有限公司负担。
二审另查明：《正恒国际广场定购须知》第一条第1款载明：购房人需全面如实了解南宁市住房限购措施的有关规定，遵守《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》的规定，如因购房者虚假、不实申报个人信息，导致无法办理房屋登记而产生的所有费用或责任由购房人承担。
上诉人广西正恒房地产发展有限公司不服一审判决上诉称：—、一审判决认定事实不清。1．上诉人在签订《商品房认购协议书》时不存在过错。（1）根据南宁市政府下发的南府办（2011）34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及（2012）44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》的相关规定，房地产开发企业、房地产经纪机构应当履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份**籍、婚姻、家庭、住房等情况。因此，在双方正式签订购房合同之前，上诉人并无审查被上诉人购房资格的义务，同时亦不具备审查的能力。（2）上诉人在签订《商品房认购协议书》时确知被上诉人为非本市户户籍居民，限购并非禁购，对于被上诉人是否符合本市的购房条件，在其如实全部提供其相关信息之前，上诉人当时是无法进行确认的。在《商品房认购协议书》生效后的履行期间，被上诉人才来函告知其根本不符合南宁市购房的条件。2．上诉人早己根据约定解除了《商品房认购协议书》。《商品房认购协议书》属商品房预约合同，以订立商品房买卖合同为目的。《商品房认购协议书》第五条第3款约定，在买受人违约的情形下，出卖人可对其认购的物业另行处理。一旦出卖人行使该项权利，双方订立商品房买卖合同则成为不可能，《商品房认购协议书》根本不能达到合同目的，权利义务亦自行终止。因此，该条款实为双方对合同解除的约定。本案中，上诉人2012年4月24日的《通知书》系行使合同解除权的通知，《商品房认购协议书》自该《通知书》到达被上诉人时解除。因此，本案的《商品房认购协议书》早已解除，被上诉人关于解除合同的主张不应得到支持。二、一审判决适用法律错误。《商品房认购协议书》系合法有效的合同，其中的担保条款对缔约双方均有法律约束力。因此，关于本案20000元定金的处理，应适用《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中相关的定金罚则。本案中，因被上诉人自身原因导致未能订立商品房买卖合同，无权要求返还定金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决第一、二项，判令上诉人无须退回被上诉人定金20000元。
被上诉人李莉娟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、上诉人在与被上诉人签定《商品房认购协议书》时，明知被上诉人属于南宁市政府限购令规定的限购家庭，并没有告知被上诉人，其行为存在过错，因为被上诉人提交的身份证证明了被上诉人的身份情况，且没有提供在南宁市内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。二、《商品房认购协议书》虽然合法有效，但被上诉人如果签订《商品房买卖合同》将产生合同无法进行备案及无法办理房屋产权证等相关手续，导致合同无法履行的后果，所以被上诉人要求解除《商品房认购协议书》，不再与上诉人签订《商品房买卖合同》是合理的。三、在签订《商品房认购协议书》时，上诉人明显存在过错，如果被上诉人签订《商品房买卖合同》将导致合同不能履行，所以被上诉人要求解除协议，退回定金，不适用定金罚则，应依《中华人民共和国合同法》第97条的规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。当事人争议的焦点是：上诉人广西正恒房地产发展有限公司应否退还被上诉人李莉娟购房定金？双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。对一审查明涉案楼盘开盘时，广西正恒房地产发展有限公司将房屋限购相关政策文件进行公示的事实，被上诉人李莉娟提出异议，陈述在购房的时候并没有看见，售楼人员只介绍房屋，上诉人没有将涉案楼盘的相关证照及房屋限购相关政策文件进行公示。根据《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》经南宁市政府进行公示，具有公示、公信力，被公众所知悉，广西正恒房地产发展有限公司亦提交了售楼部照片中的信息公示，且《正恒国际广场定购须知》也明确定购手续。在此情况下，一审确认广西正恒房地产发展有限公司已将房屋限购相关政策文件在其售楼部予以公示正确，李莉娟对该事实提出异议，认为该公示是事后补做的，却未能提供相反证据予以反驳，对其异议，本院不予采信。对一审查明在审理过程中，双方均认可李莉娟不符合南宁市购买商品房的条件的事实，上诉人广西正恒房地产发展有限公司提出异议，陈述其在事后李莉娟提出不符合购房条件时才知道，但至今为止仍无法确认李莉娟是否属于不符合南宁市购房条件对象。根据一审庭审中广西正恒房地产发展有限公司陈述“在签订认购协议时如果李莉娟未提供符合购房条件的材料时，我方是无法核实李莉娟的购房条件是否符合限购令规定。”、“李莉娟未向我方提供其在南宁社保缴纳证明及完税证明，李莉娟不符合购房条件”及李莉娟陈述“签订协议时出示了身份证”的事实，一审确认审理过程中双方均认可李莉娟不符合在南宁市购买商品房的条件，在表述上不当，广西正恒房地产发展有限公司对该事实提出异议，理由成立，对其异议，本院予以采信。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人广西正恒房地产发展有限公司与被上诉人李莉娟对双方于2012年3月24日签订《商品房认购协议书》，李莉娟于协议签订后支付20000元定金、1000元预约金均无异议，本院予以确认。一审判决解除李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司于2012年3月24日签订的《商品房认购协议书》、广西正恒房地产发展有限公司退回李莉娟预约金1000元，双方均无异议，本院予以维持。关于李莉娟诉请广西正恒房地产发展有限公司退回购房定金20000元是否依法有据的问题。根据双方签订的《商品房认购协议书》第五条第1款载明“买受人确认在签订本协议之前已熟悉并完全理解出卖人出示的《正恒国际广场定购须知》、《商品房买卖合同》”的内容，可知李莉娟是清楚并了解南宁市住房限购措施的有关规定，作为开发商的广西正恒房地产发展有限公司亦已履行了对购房人的限购政策告知义务。在双方正式签订购房合同之前，广西正恒房地产发展有限公司没有审查李莉娟购房资格的义务。虽然在签订《商品房认购协议》时，广西正恒房地产发展有限公司确知李莉娟为非南宁市户户籍居民，限购并非限售、禁购，在李莉娟如实全部提供其相关信息之前，广西正恒房地产发展有限公司不可能进行确认，只有作为购房人的李莉娟最清楚自己是否符合南宁市的购房条件。李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房认购协议书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。因李莉娟系非南宁市户籍，工作地点在靖西县，不能提供在南宁市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，属于限制在南宁市购买商品房的对象，如双方签订《商品房买卖合同》，将产生合同无法备案、无法办理房屋产权证的风险，购房目的无法实现的后果，李莉娟提出解除合同，理由成立，一审予以支持正确。由于李莉娟自身原因导致未能订立商品房买卖合同，根据《合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的约定，依据定金罚则，李莉娟无权要求广西正恒房地产发展有限公司返还20000元定金。综上，一审确认李莉娟与广西正恒房地产发展有限公司签订的《商品房认购协议书》为有效合同、支持李莉娟请求解除该《商品房认购协议书》并由广西正恒房地产发展有限公司退回李莉娟预约金1000元正确，本院予以维持。但认定广西正恒房地产发展有限公司在签订《商品房认购协议书》中存在过错、本案不适用定金罚则依法无据，本院予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1331号民事判决第一、三项；二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1331号民事判决第二项；三、驳回被上诉人李莉娟要求上诉人广西正恒房地产发展有限公司退回定金20000元的诉讼请求。一审案件受理费163元，由上诉人广西正恒房地产发展有限公司负担33元，由被上诉人李莉娟负担130元；二审案件受理费300元，由上诉人广西正恒房地产发展有限公司负担60元，被上诉人李莉娟负担240元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审判长：农虹菲审判员：高翔宇代理审判员：余电臻
书记员：梁志洁
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款