胡丕阳、何毓敏与华升建设集团浙江置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：胡丕阳）。原告（反诉被告）：何毓敏。委托代理人：张帅军，浙江甬泰律师事务所律师。委托代理人：徐银宁，浙江甬泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：华升建设集团浙江置业投资有限公司，住所地：浙江省宁波市北仑区大榭开发区海光楼信拓路**。法定代表人：杭国龙，总经理。委托代理人：沈玲彩，上海市南星律师事务所律师。

原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏诉被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理，依法由审判员陈建根适用简易程序审理。华升建设集团浙江置业投资有限公司于2012年11月15日向本院提出反诉请求，本院将一并处理，并于同年12月3日公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年2月4日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张帅军、被告委托代理人沈彩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏起诉称：2004年6月24日，原告与华升建设集团浙江置业投资股份有限公司（现已变更为被告华升建设集团浙江置业投资有限公司）签订《豪都花园购房单》一份，约定原告向被告购买位于宁波大榭开发区豪都花园一期15幢02号别墅一套，面积313.79平方米，房价1521882元，原告支付首付款后，其余款项由银行按揭，但双方对房屋的交付、付款方式等均未约定。合同签订后，原告按约分四次付款310000元，被告也开具了四份商品房预售专用收款收据。但此后被告既未就购买房屋进行备案登记，也没有要求原告进一步办理相关手续，更未交付房屋。被告的严重违约行为，造成原告的重大损失，为避免进一步损失扩大，原告要求被告继续履行合同，并赔偿原告损失267000元。对于被告的反诉，原告认为，因合同未约定解除条款，只能依法解除，但被告未在法定的一年内行使催告权，解除权在一年后消灭，被告在本案起诉前未通知原告办理购房手续，实际违约在被告，目前涉案房屋仍存在，有继续履行的可能。税款和利息损失没有法律依据，故应驳回被告的诉讼请求。原告为此向本院提交了下列证据：1、《豪都花园购房单》一份，证明原告向被告购买豪都花园一期15幢02号别墅一套，面积313.79平方米，房价1521882元，及对付款方式等未作明确约定的事实；2、《宁波市商品房预售专用收款收据》四份，证明原告依约履行义务，付款310000元的事实；3、别墅《照片》一组，证明应交付房屋杂草丛生，有破旧情况，不符交付条件的事实；4、《结婚证》一份，证明两原告夫妻关系的事实；5、被告公司工商登记情况一份，证明被告公司变更情况的事实。

被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司答辩称：与原告签订的《豪都花园购房单》只是预约合同，并约定原告应于2004年6月26日付清首付款761882元，凭银行收款凭证到售楼处签订合同，商定余款760000元的付款方式，否则，房号不予保留。若要购房，应签订正规的商品房销售合同，明确交付时间等合同要件。但原告只支付了部分首付款，经被告多次催讨，原告仍一直恶意拖欠，致使购房合同未能签订，按合同约定，被告有权就涉案房屋另行处理。故提出反诉，要求：解除原、被告间的商品房预约合同；承担被告已支付的税款38022元；赔偿被告损失218495.9元。被告向本院提交了原告于2004年6月24日向被告出具的《欠条》一份，证明原告违约的事实。

经开庭审理，原、被告举证质证，本院认定证据如下：原告提交的证据1（豪都花园购房单》一份），证明原告向被告购买豪都花园一期15幢02号别墅一套，面积313.79平方米，房价1521882元，及对剩余款项、房屋交付等未作明确约定的事实；证据2（《宁波市商品房预售专用收款收据》四份），证明依约履行义务，付款310000元的事实；证据4（《结婚证》一份，证明两原告夫妻关系的事实；证据5（被告公司工商登记情况一份），证明被告公司变更情况的事实。被告提交的原告于2004年6月24日向被告出具的《欠条》一份，证明原告违约的事实。经庭审质证，双方对证据的客观性无异议，但对证明的对象，被告认为，原告提交的证据1，原告应先付清首付款才能签订购房，该购房单只是预约合同，因原告的违约已失效。证据2只说明原告支付了部分首付款，原告并没有按约定付清首付款，证据4、5无异议。本院认为，双方对证据的客观性无异议，本院予以认定；原告提交的证据3（别墅《照片》一组），证明应交付房屋杂草丛生，有破旧情况，不符交付条件的事实。被告质证认为，原告取证的时间、方式等不符规定，真实性、关联性均有异议。本院认为，原告对照片因属单方取证，对证据的取证方式虽有缺陷，但照片对争议标的的存在双方无异议，应予以综合认定。综上，本院认定事实如下：2004年5月，原告胡丕阳、何毓敏与华升建设集团浙江置业投资股份有限公司（现已变更为被告华升建设集团浙江置业投资有限公司）就被告开发建设的宁波大榭开发区豪都花园一期15幢02号别墅买卖事项进行协商，初步协商后，原告并先后于同月18日、20日向被告各预付购房款50000元、100000元。同年6月24日，双方签订《豪都花园购房单》一份，约定：原告向被告购买豪都花园一期15幢02号别墅一套，面积313.79平方米，总价1521882元，付款方式：按揭。同时还约定：2004年6月26日前付清首付款761882元，并上交银行收款凭证到售楼处签订购房合同，约定余额人民币760000元的付款方式，否则，房号不予保留。同日，原告再次付款100000元，并向被告出具《欠条》一份，载明：“今欠华升建设集团浙江置业股份有限公司购房款人民币伍拾壹万壹仟捌佰捌拾贰元整，余款于6月底付清。”《欠条》由被告销售处经理签字认可。但届期，原告未支付余款。2005年2月25日，原告再次向被告付款60000元，至此，原告前后共付款310000元，被告先后出具了《宁波市商品房预售专用收款收据》四份，证明预收原告购买购买豪都花园一期15幢02号别墅一套购房款310000元，但双方对房屋的交付、付款方式、质量要求等均未作进一步的明确约定。庭审中，被告未能提交证据证明已向原告催讨购房款或催促原告继续签订购房合同及解除合同的证据。原告也未提交证据证实已向被告催促交付房屋的证据。另查明，被告开发建设的豪都花园于2004年5月10日领取了《商品房预售许可证》。

本院认为：原、被告就豪都花园一期15幢02号别墅签订的《豪都花园购房单》，就购房标的物的坐落、面积、总价、付款方式等均作了约定，并明确下一步将签订商品房买卖合同，双方为此签订的协议，已构成了商品房预约合同，双方应按预约合同的规定，在约定期限内签订商品房买卖合同，以进一步明确各自的权利义务。但被告收取原告的部分首付款后，并未与原告签订商品房买卖合同，而是同意原告以《欠条》的方式，确定了原告应交付的首付款和余额购房款，更改了原协议，双方对商品房买卖标的物的坐落、价款、面积、付款时间、付款方式等进一步加以明确，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定相符，双方虽未签订其他书面的商品房买卖合同，但双方的事实行为已构成商品房买卖合同。被告在原告出具《欠条》后，理应及时向原告催讨欠款，或因对方原因不能继续履行合同而需解除合同的，也应在法律规定的一年期限内行使合同解除权，若逾期，则丧失合同解除权。现被告未能举证证实已向原告催讨欠款或行使合同解除权的事实，故被告反诉要求解除合同的依据不足，双方应继续履行商品房买卖合同，因此，原告请求继续履行合同的理由成立，本院予以支持。但是，根据《豪都花园购房单》的约定，原告应付清首付款后，双方正式签订商品房买卖合同，而原告仅支付了部分首付款，以欠条形式确定限期支付购房款，届期，原告未能付款，致使书面的商品房买卖合同未能签订，以便备案登记，未能签订合同的责任主要在原告。因买卖合同未签订，双方未明确交付商品房的期限，根据合同法规定，合同成立后，双方间形成权利义务关系，买受方负有支付购房款的义务，出卖方负有交付房屋的义务，按照购房单的约定，原告有付清首付款的义务，再与被告签订合同，之后由被告交付房屋，因此，原告负有先行履行付款义务，原告未付清首付款，被告可以依法行使先履行抗辩权，故被告未交付房屋，不构成违约，原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任，本院难以支持。被告反诉要求原告支付税款损失，因合同继续履行，支付税款系被告自身应负义务，不应由原告承担。被告反诉主张首付款余额的本金利息损失，系以继续履行合同为前提，虽与被告解除合同主张相矛盾，现因合同继续履行，原告未按期付款，已构成违约，故被告反诉要求首付款余额本金的利息损失，应予以支持，原告庭审中主张被告的主张已过诉讼时效，依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司应继续履行与原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏间的商品房买卖合同，原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏应于本判决发生法律效力后20日内付清购房款或办理购房按揭手续；被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司于本判决发生法律效力后一个月内交付豪都花园一期15幢02号别墅给原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏（房屋质量按当时楼盘验收的国家规定标准为依据）；二、驳回原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）胡丕阳、何毓敏应赔偿被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司购房首付款本金利息损失218495.9元，于本判决发生法律效力后20日内付清；四、驳回被告（反诉原告）华升建设集团浙江置业投资有限公司其他诉讼请求。本案本诉受理费16203元，由胡丕阳、何毓敏负担3415元，由华升建设集团浙江置业投资有限公司负担12788元；反诉受理费5148元，由胡丕阳、何毓敏负担4385元，由华升建设集团浙江置业投资有限公司负担763元。保全费1855元由华升建设集团浙江置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为8100601437********，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审判长：陈建根审判员：虞国安人民陪审员：周光依

代书记员：张哲盈