原告：李军华，男，1976年1月27日出生，汉族，住广东省中山市**，委托代理人：王云霞，1976年11月29日出生，汉族，住广东省中山市**，系原告李军华的妻子。被告：中山市万科房地产有限公司，住所地广东省中山市**城南一路**万科城市风景花园友晖苑****，组织机构代码75208139-2。法定代表人：蔡立彬，该司总经理。第三人：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住，住所地广东省中山市**城南一路**万科城市风景花园（友臻苑**物业管理用房）织机构代码76382820-1。负责人：周媛。委托代理人：欧汉莹、冉小兵，均系该司职员。委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师
原告李军华诉被告中山市万科房地产有限公司（以下简称中山万科地产公司）、深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称深圳万科物业中山分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，依法由代理审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。庭审中，原告申请撤回对深圳万科物业中山分公司的起诉，本院经审查后准许原告撤回对深圳万科物业中山分公司的起诉，并根据案件审理需要，依职权追加深圳万科物业中山分公司为无独立请求权第三人参加诉讼。原告李军华及其委托代理人王云霞，被告中山万科地产公司委托代理人田肖，第三人深圳万科物业中山分公司委托代理人欧汉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军华诉称：原告于2011年1月28日购买中山万科城市风景花园餐饮服务中心14#、15#车位。购买后只要下雨，车位顶盖就漏水，多次联系物业中心维修，但一直没修好，这样反复维修接近2年的时间。原告认为该车位顶盖一直不合格，已经无法维修好，故要求中山万科地产公司更换车位顶盖，保障维修后5年不漏水。要求深圳万科物业中山分公司退还已收取原告上交的物业管理费1360元，并且在维修好车位顶盖之前不再收取物业管理费。另，原告李军华与被告中山万科地产公司签订的商品房买卖合同中，住宅质量保证书中的保修期限“屋面防水工程、外墙面的渗漏保修期限5年，从竣工验收合格之日起算”的条款不合理，按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条的规定，住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起算，另考虑实际情况，要求从双方认定彻底维修好起算。据此，原告特向法院提起诉讼，请求判令:1.中山万科地产公司更换14#、15#车位的顶盖，保证不漏水；2.深圳万科物业中山分公司向原告退回已交的物业管理费1360元，并在修好车位顶盖前不再收取物业管理费；3.双方签订的商品房买卖合同中，住宅质量保证书中的关于防水、渗漏的保修期限从彻底维修好起算5年；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告申请撤回对深圳万科物业中山分公司的起诉，并变更诉讼请求为：1.判令被告中山万科地产公司更换涉案14#、15#车位顶盖；2.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于屋面防水、渗漏的保修期限从竣工验收合格之日起算5年的条款无效。原告对其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内提供的证据有：1.《商品房买卖合同》2份；2.照片5份。
被告中山万科地产公司辩称：1.对于原告要求更换车位顶盖的诉讼请求，缺乏依据，应当予以驳回，因涉诉车位顶盖已经修理好，现不存在漏水，无需更换。且根据质量保修书的约定，出现质量问题的处理方式为维修，并非更换；2.关于保修期限的约定，是双方当事人的真实意思表示，该约定合法有效，应得到法律保护，该保修书对保修期限的约定并无违反法律法规的强制性规定。从目前国家关于质量保修期的规定看，原告在诉状中所依据的相关规定，仅属于建设部的部门规章，并不具备法律法规的强制效力，即使法律法规的规定与该部门规章有冲突也应以法律法规的规定为准；3.原告所购买的14、15号车位并非住宅商品房，对于非住宅商品房保修期问题，在建设部的相关文件中有相应规定，根据部门规章及法律法规的规定，该条款可由双方当事人自行约定，只要住宅保修期限不低于工程施工单位承诺给建设单位的保修期限即可，而本案中，被告对原告车位的质量保修期与工程施工单位承诺给被告的保修期一致，因此该约定并无违法之处。原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。被告中山万科地产公司对其抗辩在举证期限内提交的证据有：1.中山市建设工程综合验收合格证；2.照片3份。
经审理查明：2011年1月28日，原告李军华与被告中山万科地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中山××城××号万科城市风景花园餐饮服务中心地下车库14、15号车位，该商品房的用途为住宅，属钢混结构。合同附件四《住宅质量保证书》约定，屋面防水工程、外墙面的渗漏保修期限为5年，从竣工验收合格之日起算。合同还约定了其他事项。原告购买车位后，发现该车位顶层经常漏水，原告向第三人深圳万科物业中山分公司反映该情况，经几次反复维修之后，依然存在漏水情况，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告诉称该车位首次出现漏水情况是在2011年4月份，原告庭审时确认该车位目前已修好。第三人深圳万科物业中山分公司确认该车位在2011年出现过漏水情况，但具体时间不清楚，有确切记载的维修时间是2012年11月16日和2013年1月16日。另，涉案车位的建设工程于2005年1月30日经原中山市建设局综合验收合格，合格证载明，涉案车库使用性质为住宅。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原告要求被告更换涉案车位顶盖是否有法律依据；2.关于涉案房产屋面保修期起算日期的约定是否有效。关于焦点一，原、被告签订的商品房买卖合同对住宅出现质量问题的处理方式是维修，而并没有约定予以更换，而且，至庭审时，原告也确认涉案车位漏水情况已经维修好，故原告要求更换涉案车位顶盖的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》明确约定，涉案车位用途为住宅，原中山市建设局出具的验收合格证也记载该车位使用性质为住宅，而且被告也向原告出具了《住宅质量保证书》，故该车位应当按照住宅性质认定相关的质量标准，被告辩称该车位不适用住宅质量标准的抗辩，与事实不符，本院不予采信。根据原建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算”的规定，涉案合同中关于屋面保修期限起算日期的约定违反该规定。而且，涉案合同是被告提供的格式合同，关于保修期限的条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案车位于2005年1月30日竣工验收合格，至2011年1月28日交付原告使用时已经超过5年，涉案合同关于保修期从竣工验收合格之日起算5年的约定实际上排除了原告要求正常维修的权利，该条款违反诚实信用原则，有失公平，被告也没有举证证明就该条款曾向原告明确提示过，故该条款对原告无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、涉案《商品房买卖合同》中关于“屋面防水、渗漏保修期限从竣工验收合格之日起算”的约定对原告李军华无效；二、驳回原告李军华的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（原告李军华已预交），由被告中山市万科房地产有限公司负担（中山市万科房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员：刘宇
书记员：梁琳
引用法律
《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条