案外人杜琼洲，女，汉族，1973年2月15日出生，住南宁市青秀区园湖南路******房（南宁市金湖路**东方国际商务港****房），公民身份号码：4501031973********。申请执行人南宁市汉佳商务有限公司，住所地南宁市青秀路**大自然花园**。法定代表人赵祥楚，执行董事。委托代理人梁天懿，公司职员。委托代理人李炳通，公司职员。被执行人广西进出口贸易股份有限公司，住所地南宁市星，住所地南宁市星湖路南一里** 法定代表人蒋一凡，董事长。被执行人广西南宁桂宝制冷设备公司，住所地南宁市人民，住所地南宁市人民东路北二里="margin:0.5pt0cm;line-height:25pt;text-indent:30pt;font-family:宋体;font-size:15pt;"> 法定代表人魏小龙，经理。
本院在执行南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）与广西进出口贸易股份有限公司（以下简称进出口公司）借款保证合同纠纷一案中，案外人杜琼洲于2013年4月22日对本院（2011）南市执恢字第12-3-1号执行裁定和（2012）南市执恢字第1-7号执行裁定提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杜琼洲称：杜琼洲原系进出口公司的职工，2003年10月24日，根据进出口公司董事会的决定，参加了进出口公司召开的单身无房职工会议，经协商，以1200元每平米的价格购买了进出口公司所有的位于南宁市星湖路南一里11号4栋1单元4101号房，并分别于1998年5月13日和2003年12月25日缴清了18000元和138612元房款，2004年上半年装修后入住至今，系4101号房屋的实际产权所有人。根据进出口公司的承诺，该套住房的房产证由进出口公司的物业公司，即南宁玉湖物业有限责任公司全权负责办理，但是由于进出口公司未将购房款上缴房管部门，导致4101号房屋的产权至今仍未过户。多年来，杜琼洲虽经多次催促，进出口公司一直未予办理。因此，未办理房产证责任完全在进出口公司，而非其个人的过错。另外，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。杜琼洲已支付全部价款，并实际占有房产，对未办理过户登记手续没有过错，不应予以查封或拍卖。杜琼洲虽然没有和进出口公司签订正式的购房协议，但双方已经形成了事实上的房产买卖合同关系，且合同双方已实际履行（除办证之外）全部义务，该房屋买卖合同系双方在平等协商一致的原则下签订的，未违反法律规定，是合法有效的，应受到法律的保护。因此，要求本院对查封的南宁市星湖路南一里11号4栋1单元4101号房屋进行解封。
本院查明，中国建设银行南宁市园湖支行（以下简称建行园湖支行）与进出口公司及南宁桂宝制冷设备公司（以下简称桂宝公司）借款保证合同纠纷一案，本院于1999年5月12日作出（1998）南市经初字第284号民事判决，判令进出口公司归还建行园湖支行借款本金80万元及该款的利息；桂宝公司对进出口公司的上述债务承担连带清偿责任。后建行园湖支行将上述债权转让给广西南宁市振邦资产管理服务有限责任公司（以下简称振邦公司），本院在执行振邦公司与进出口公司和桂宝公司借款保证合同纠纷一案中，于2011年11月15日作出（2011）南市执恢字第12-3-1号执行裁定，查封了进出口公司所有的位于南宁市星湖路南一里4栋1单元4101号房等共计15套房屋的所有权。2012年8月16日，南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）向本院申请变其为本案的申请执行人，本院经审查，于2012年9月11日，作出（2012）南市执恢字第1-6号执行裁定，变更汉佳公司为本案的申请执行人。2013年2月7日，本院作出（2012）南市执恢字第1-7号执行裁定，裁定拍卖被执行人进出口公司所有的位于南宁市星湖路南一里11号4栋1单元4101号房屋所有权。案外人杜琼洲对本院裁定查封并拍卖位于南宁市星湖路南一里11号4栋1单元4101号房屋不服，以前述理由提出异议。另查明，2003年10月17日，经过进出口公司董事会决议，南宁玉湖物业有限责任公司受托于2003年10月24日，召开了未有住房单身职工有偿分配住房会议，通报了有偿分配4101号住房情况，其中情况汇报第三条有偿分配住房的办法表明：本次有偿分配住房不是福利分房，是单位房屋买卖，按照公司章程三十条第7款实施，通过市房产局办证后再交房。第六条：办证给房，办不成证不卖房，房金退回其本人。案外人杜琼洲参与了此次有偿分配，并缴清了购房款，但进出口公司至今仍未办理房产过户登记手续，4101号房的房屋所有权仍登记在进出口公司名下。进出口公司于2013年6月13日来函，明确表示，进出口公司房改后剩余房产在10年前处置给职工并收取了部分款项，当时处置时未经国资管理部门同意，也没有签订书面合同，由于公司欠下大量债务，现已无力返还已收款项。本院曾于2013年6月18日去函自治区直属单位住房制度改革委员会办公室（以下简称区直房改办）了解案外人杜琼洲参与进出口公司房改的情况，根据区直房改办于2013年6月26日作出的区直房改函（2013）62号复函，案外人杜琼洲在区直房改办无住房房改档案记录。
本院认为，被执行人进出口公司逾期未履行生效法律文书所确定的义务，本院依据申请人的申请和法律规定，依法裁定查封并拍卖进出口公司名下的位于南宁市星湖路南一里11号4栋1单元4101号房产，符合法律程序及规定，杜琼洲的异议请求没有事实与法律依据。杜琼洲虽已向进出口公司缴纳了4101号房屋的全部房款，但未办理过户登记手续，该房屋至今仍登记在进出口公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条之规定以及物权公示公信原则，4101号房屋应属于进出口公司的财产。上述4101号房屋属于登记在进出口公司名下的国有房屋，但进出口公司对该4101号房屋的处置未经相关政府的审批和国资委的同意，也未经评估，违反了《城市房地产管理法》第四十条以及《国有资产评估管理办法》第三条关于国有房屋处置的规定，而且案外人杜琼洲与进出口公司之间的房屋买卖既未签订书面的购房合同，在区直房改办也无房改的相关档案登记，因此，不属于合法的房改房处置或买卖。根据玉湖物业有限责任公司于2003年10月24日出具的《未有住房单身职工有偿分配住房通报会情况汇报》第三条和第六条之规定，单位房屋买卖，通过市房产局办证后再交房，办不成证不卖房，房金退回其本人。被执行人进出口公司在4101号房屋的处置程序上违反了上述规定，而且现4101号房屋仍登记在进出口公司名下，并未办理过户登记手续，因此，杜琼洲与进出口公司之间的房屋买卖不成立，本案不适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。案外人杜琼洲以其缴清了全部房款，系4101号房屋的实际产权人为由向本院提异议，要求本院解除对4101号房屋的查封，理由不成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用；执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人杜琼洲的异议。本裁定送达后立即生效。
审判长：周燕萍审判员：磨长宪代理审判员：赵丹
书记员：张雯雯
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用；执行程序若干问题的解释》第十五条