郑阳、潘燕与杭州世纪星眼镜有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

原告：郑阳。原告：潘燕。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：杨霖。被告：杭州世纪星眼镜有限公司。法定代表人：黎锋。委托代理人（特别授权代理）：郭惕平。

原告郑阳、潘燕与被告杭州世纪星眼镜有限公司（以下简称世纪星公司）返还原物纠纷一案，于2012年7月30日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2012年9月5日公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人杨霖、被告委托代理人郭惕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑阳、潘燕诉称：杭州市建国北路711号之一层、二层、三层部分建筑面积为3054.4平方米的房屋原产权人为杭州豪泰投资管理有限公司（以下简称豪泰公司）。2010年3月15日豪泰公司将上述房产全部抵押给了杭州海威集嘉典当有限责任公司（以下简称海威集嘉典当公司）并办理了抵押登记手续，抵押期限从抵押登记之日至主债务履行完毕止。2011年2月26日，杭州市中级人民法院因（2011）浙杭执民字第74号案依法查封了上述房产。2010年6月4日豪泰公司将位于杭州市建国北路711号一层、二层部分房屋（建筑面积约为550平方米）出租给被告作营业用房使用，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限从2010年7月25日起至2015年7月24日止，租金为850000元每年，被告一直经营使用至今。2011年9月23日，杭州市中级人民法院委托浙江耀江、永健、恒腾、鼎盛等四家拍卖公司对杭州市建国北路711号之一层、二层、三层部分建筑面积为3054.4平方米的房屋进行拍卖，原告郑阳以人民币6400万元的最高价竞得，并已全部付清标的物的拍卖款。据此，杭州市中级人民法院作出了（2011）浙杭执民字第74-3执行裁定书，裁定“一、位于杭州市建国北路****的房产，建筑面积3054.4平方米（证号：杭房权证下移字第**）和上述房产所分摊的土地使用权，面积642平方米（证号：杭下国用（2010）第002553号）归买受人郑阳（身份证号：3307021966********）所有，所有权自本裁定书送达买受人郑阳时起转移。二、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”该裁定书于2011年11月16日下达，并于当日送达原告郑阳。上述裁定送达之后，原告一直要求与被告就被告原租赁的房屋的使用事宜进行协商，但被告一直置之不理，2012年3月2日，原告委托律师发函，要求被告腾退房屋并支付使用费，但被告仍没有回应。两原告系夫妻关系，本案涉案房屋于2012年3月12日取得了房屋所有权证，并于2012年3月23日取得了国有土地使用权证。原告认为，原告依法取得被告承租房屋的所有权，由于该房屋系抵押在前租赁在后，不能适用买卖不破租赁原则，被告不得以原租赁合同为由继续占用租赁物。现被告拒不退出诉争房屋，妨害了原告行使房屋所有权，由于被告至今占用该房屋，造成原告在取得产权后无法实际使用，给原告造成了经济损失，应按照相同地段租金数额每日9.47元赔偿实际损失。故诉请判令被告：1、立即从杭州市建国北路711号（房屋所有权证号为杭房权证下移字第12050632、12050633号）一、二层西北角部分（建筑面积约550平方米）的房屋中迁出；2、赔偿原告的经济损失1104202元（从产权确定为原告所有起暂算至2012年6月14日，2012年6月15日至实际迁出之日的损失按每日5208元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告世纪星公司辩称：答辩人与豪泰公司就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，且租金已经支付到2015年7月24日。豪泰公司从未说过诉争房屋抵押他人。答辩人虽然是2010年6月4日才与豪泰公司签订《房屋租赁合同》，但事实上答辩人是从王同强手上转过来的，而王同强与豪泰公司签订《房屋租赁合同》早于2010年3月15日，早于诉争房产抵押的时间。答辩人作为承租人的承租权依法受到法律保护。而且租金已经支付到2015年7月24日，装修费用高达118.89万元，腾退将给答辩人造成巨大损失。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：1.房产记载信息查询记录，欲证明杭州市建国北路711号之一层、二层、三层部分建筑面积为3054.4平方米的房屋的原产权人为豪泰公司，2012年3月15日豪泰公司将上述房产抵押给了海威集嘉典当公司并办理了抵押登记手续，2011年2月26日，杭州市中级人民法院查封了上述房产；2.《房屋租赁合同》，欲证明诉争房屋租赁合同签订在房屋抵押之后；3.《拍卖公告》、《拍卖注意事项》、《拍卖成交确认书》、（2011）浙杭执民字第74-3号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，欲证明法院依法委托对诉争房屋进行拍卖，原告郑阳以最高价竞得；4.土地使用证、房屋所有权证，欲证明原告于2011年11月16日取得诉争房屋所有权，被告应从该日之后向原告支付使用费；5.结婚证，欲证明两原告系夫妻关系，系诉争房屋共同共有所有权人；6.律师函及邮寄凭证，欲证明2012年3月2日原告委托律师发函，要求被告腾退房屋并支付使用费；7.房屋租赁合同及租金纳税凭证，欲证明与诉争房屋相同地段相同房屋的租金情况。对上述证据经质证，被告对证据1真实性合法性没有异议，认为恰恰证明诉争房屋的抵押、查封时间晚于被告承租诉争房屋的时间。对证据2真实性合法性没有异议，待证对象有异议，认为诉争房屋在2010年3月2日出租给王同强，被告先和王同强签订意向书，再和豪泰公司签订正式租赁合同，租赁时间应从2010年3月2日计算。对证据3真实性合法性没有异议，但认为拍卖公告和拍卖注意事项的内容有瑕疵，注意事项中因没有了解到之前豪泰和王同强的租赁合同情况，故作了错误的提示。对证据4真实性合法性没有异议。对证据5没有异议。对证据6真实性合法性没有异议，认可被告确实收到了该律师函。本院认为对上述证据真实性双方意见一致，上述证据均与本案纠纷存在直接关联性，故对其证据效力予以认定。对证据7关联性有异议，认为不是相同地段的，现在的东海证券和学大教育的租金都只有2元多每平方米。本院认为该证据能够与《拍卖注意事项》中标的状况相印证，应为原交通银行股份公司杭州分行所租赁的房屋部分，纳税证明也明确注明租赁房屋地址即诉争房屋，原告亦未就否定其真实性提供反驳证据，故对其证据效力予以认定。为证明答辩意见所依据的事实，被告向本院提交了下述证据：1.《房屋租赁协议》，欲证明豪泰公司与王同强于2010年3月2日签订了房屋租赁协议，合同约定王同强有转租权；2.《房屋租赁意向书》，欲证明王同强与被告于2010年4月6日签订了房屋租赁意向书；3.《确认书》，欲证明王同强与被告2010年6月1日签订确认书，认可由被告直接与豪泰公司签订房屋租赁合同；4.《房屋租赁合同》，欲证明豪泰公司与被告于2010年6月4日签订了房屋租赁合同；5.报告、收据、银行转账凭证，欲证明豪泰公司要求被告支付后四年的租金，豪泰公司已经收取了2015年7月24日之前的房租，被告付到唐剑峰个人银行卡上；6.装修费用的结算清单，欲证明被告对诉争房屋的装修费用；7.网页截屏，欲证明诉争房屋在原诉讼及拍卖过程中存在法律瑕疵。对上述证据经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为该份协议签订时，诉争房屋已经出租给别人了，该份租赁协议事实上是无法履行的，且协议是案外人王同强与豪泰公司签订的，并不是被告和产权人签订的，即使有在先权利，也应由王同强来主张，被告的租赁关系成立于抵押之后，应按照被告的租赁关系成立时间确定权利。此外该份协议是以欠钱为条件才出租房屋，故只是一个抵押行为，是为了对抗房屋买卖而恶意炮制的。对证据2真实性无异议，关联性有异议，认为是被告与王同强签订的，且仅仅是一份意向书，后来被告并没有与王同强签订租赁合同，而是直接和产权人签订租赁合同。对证据3真实性无异议，但认为如果确认书是真实的，也证明了被告和王同强之间的租赁关系没有成立，已经写明由被告和豪泰公司签订合同。本院认为，被告所提交的上述三证据能够相互印证，故对其证据效力予以认定。对证据4三性原告没有异议，对其证据效力予以认定。对证据5三性原告均有异议，认为涉案房屋在2011年2月份已经被查封，2011年9月7日发布第二次拍卖公告确定拍卖日期是9月23日，在拍卖前三天豪泰公司要求被告支付合同期内全部房租是不合常理的，被告在豪泰公司要求付款的当天就付款300多万元也与常理不符合，不能证明被告的证明对象。本院认为，该收据为案外人豪泰公司所出具，银行打款凭证为唐剑峰个人账号，本案中对其真实性无法确认，且被告以此为由认为能够对抗原告享有的物权的意见不成立，不能确认其与本案的关联性，故对其证据效力不予认定。对证据6真实性合法性有异议，认为该份证据形成于2010年7月14日，即被告租赁期限尚未开始前，结算单第三项写明报价是预估报价，故该份只是一份报价单，被告有没有进行装修，是否花费了装修款项，该份证据是不能证明的，且与本案没有关联性。本院认为，原告的质证意见成立，对其不予认定。对证据7认为只是一个网页打印件，不能证明被告的说法，事后中新社负责人了解过相关情况后，对该稿件的记者作了相应的处理。本院认为原告对该网页截屏的真实性并无异议，该截屏内容与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。

根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本院确认下述案件事实：坐落于杭州市建国北路711号1至3层部分建筑面积3054.4平方米的非住宅房屋原归案外人豪泰公司所有。2010年3月2日豪泰公司与王同强签订《房屋租赁协议》，协议载明：因豪泰公司欠王同强款项，豪泰公司将上述全部房屋出租给王同强，租期20年，租金300万元，20年租金共计6000万元。2010年3月15日，豪泰公司又办理了将上述房产抵押给了海威集嘉典当公司的他项权登记，抵押权价值8000万元，抵押期限从抵押登记之日至主债务履行完毕止。2010年4月6日王同强与被告世纪星公司签订《房屋租赁意向书》，协议约定，王同强有意将建国北路711号一层西北角建筑面积550平方米的房屋出租给被告世纪星公司作为营业房使用，年租金85万元。2010年6月4日王同强与被告世纪星公司双方确认由被告世纪星公司直接与豪泰公司签订《房屋租赁协议》。最终被告世纪星公司于同日直接与豪泰公司签订《房屋租赁协议》，约定世纪星公司向豪泰公司租赁建国北路711号一层西北角建筑面积550平方米的房屋用作经营，租赁期限2010年7月25日起至2015年7月24日止，租金85万元每年。协议签订后，世纪星公司使用上述房屋用作经营至今。2010年9月海威集嘉典当公司以豪泰公司不能归还欠款为由提起诉讼，该案（2010）浙杭商初字第101号判决生效后，2011年2月26日杭州市中级人民法院因（2011）浙杭执民字第74号案依法查封了上述房屋。后因豪泰公司在强制执行过程中因被责令还款仍不履行生效判决书确定的还款义务，法院于2011年9月23日委托拍卖公司对上述房屋进行拍卖，拍卖房屋当中除世纪星公司租赁的部分房屋外，还有东海证券有限责任公司租赁的三楼790平方米房屋（每年房租778545元），杭州学大教育咨询有限公司租赁的三楼650平方米房屋（每年房租638000元），交通银行股份有限公司杭州分行租赁的1－2楼1077平方米房屋，当时已经搬迁。最终原告郑阳以最高价竞得并付清全部拍卖款6400万元。2011年11月16日杭州市中级人民法院作出“一、位于杭、位于杭州市建国北路****的房产积3054.4平方米（证号：杭房房权证下移字第**）上述房产所分摊的土地使用权，面积642平方米（证号：杭下国用（2010）第002553号）归买受人郑阳（身份证号：3307021966********）所有，所有权自本裁定书送达买受人郑阳时起转移。二、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”的裁定书。原告郑阳与潘燕系夫妻关系，2012年3月12日两原告取得了建国北路711号1-3层部分建筑面积3054.4平方米房屋的所有权证，2012年3月23日取得了国有土地使用权证。之前原告于2012年3月2日委托律师致函被告，要求被告腾退房屋并支付使用费。2012年4月原告将原交通银行股份有限公司杭州分行租赁的1－2楼建筑面积1076平方米的房屋出租给华夏银行股份有限公司杭州分行并签订《房屋租赁合同》，约定租金每年为372.2万元。由于被告认为自己租赁在前并且租金已经支付到2015年7月24日，拒绝腾退，故引起诉争。

本院认为，根据相关法律规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不属于承租人能够请求房屋受让人继续履行原租赁合同的情况。两原告通过拍卖取得诉争房屋产权，本案所争议的焦点在于被告租赁房屋在房屋抵押之前还是抵押之后，两原告通过拍卖取得的被抵押房产权利能否对抗被告对诉争房屋的租赁权利。本案中，被告虽然与案外人王同强就诉争房屋签订过租房意向，但与原产权人豪泰公司签订正式租赁协议的时间在抵押之后。被告以王同强与豪泰公司签订的租赁协议在抵押之前，故认为自己与豪泰公司签订的协议亦在抵押之前的意见不当。诉争房屋设立抵押的情况已作登记，被告在承租房屋时对诉争房屋的状况有条件进行充分的了解，被告应知道房屋之前已进行抵押却仍承租房屋，其承租权不能对抗两原告所取得的物权。被告在原告取得诉争房屋所有权后仍坚持占用诉争房屋并拒绝交付相应使用费用的行为，侵害了原告的合法权利，原告有权要求被告腾退诉争房屋。对于占用房屋的损失标准，两原告认为同号房屋一至二层的租金必然不会高于单独一层房屋租金，并依此标准主张损失的意见符合客观实际，但本案中原告未能证明自己在取得产权证后向被告主张腾退，故不能确定原告诉讼之前被告对诉争房屋被占用的损失存在必然的主观过错，对本案诉讼之前原告对房屋占用损失提出的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告杭州世纪星眼镜有限公司于本判决生效之日起10日内将杭州市建国北路711号一、二层西北角部分、建筑面积约550平方米的房屋返还给原告郑阳、潘燕；二、被告杭州世纪星眼镜有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告郑阳、潘燕经济损失473928元（自2012年7月30日起按照5208元每天暂计2012年10月30日，应计至房屋返还之日止）；三、驳回原告郑阳、潘燕的其他诉讼请求。本案受理费14738元，因本案适用简易程序而减半收取7369元，财产保全申请费5000元，共计12369元，由原告郑阳、潘燕承担7060元，由被告杭州世纪星眼镜有限公司承担5309元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14738元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。

审判员：章幼戎

书记员：王颖