原告：王江英。委托代理人：何伟青。被告：周来友。被告：徐芬娟。上述二被告共同委托代理人：徐菲。上述二被告共同委托代理人：徐华琴。
原告王江英诉被告周来友、徐芬娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员傅国兰独任审判，于2012年3月29日公开开庭进行了审理。原告王江英及其代理人何伟青，被告周来友、徐芬娟的委托代理人徐菲、徐华琴到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告两次向本院申请庭外和解，本院依法予以准许，后和解未成。本案现已审理终结。
原告王江英起诉称：2002年1月27日原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定由被告周来友将坐落在绍兴县华舍街道西周村地号为329号、图号为6-2-6的三层楼屋两间作价39000元出卖给原告，协议签订当日原告按约履行了付款义务，二被告也按约将讼争房屋交付给原告使用。协议书同时对违约责任等其他条款也作了明确的约定。现讼争房屋已纳入政府拆迁范围并下达了拆房通知书，二被告要求将讼争房屋归其所有遭到原告的拒绝，现起诉要求依法确认原、被告之间于2002年1月27日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认地号为329号、图号为6-2-6的房屋归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告周来友、徐芬娟答辩称：1、房屋买卖协议书自始无效，2002年原、被告签订协议书时，原告还属于上午头居委会，与被告不属于同一集体组织，在房地一体格局下，买卖房屋必然涉及农村宅基地买卖，而宅基地在非同一集体成员之间是不能买卖的。2、即使协议书有效，讼争房屋也无法归原告所有，原告虽然在2010年12月13日已经将户口迁到了与被告周来友同村的西周居委会，但其为非农户口，即使确认了协议书有效，也无法将讼争房屋过户给原告。原告的户口是挂在其继父周国明下，投靠关系为父母与子女相互依靠，户主为周国明。周国明本身已拥有宅基地，一户不能拥有两处宅基地，综上要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于绍兴县华舍街道西周村图号6-2-6，地号为329的房屋原土地使用者系周小方，周小方与被告徐芬娟生育一子，即本案被告周来友，周小方已于1991年亡故。2002年1月27日，原告王江英（受主）与被告周来友（出主）签订房屋买卖协议书一份，约定“因出主周来友随母居住在华墟村愿将原父亲登记本人所有住房作价转让给王江英所有，住房经双方协商达成如下协议：1、转让房屋位于西周村泗水归针纺厂背后，二层楼房弍间占地76平方米，东至：周水元靠墙，南至晒场，西至周阿马靠墙，北至走路，四周门壁俱全，原系出主来友亡夫周小方登记。2、房屋作价为人民币大写：叁萬玖仟元正，屋款当场付讫。3、出屋时间定于2002年3月8日前。4、因受主暂不能过户，今后如条件符合可以过户，出主应提供有关资料、身份证、印章、费用由受主自理。5、违约责任，该房屋转让后双方不得反悔，如出主反悔应向受主赔偿损失费50万元，并承担违约责任。转让后，该屋归王江英所有任凭受主处理。”被告徐芬娟作为出主母亲在协议书签名。协议签订后，原告付清房款，被告已交付房屋。现原告请求确认合同效力，遂成讼。同时查明，原告王江英于2001年6月1日就地农转非，被告周来友、徐芬娟也已就地农转非。2010年12月13日原告王江英的户籍由绍兴县华舍街道上午头居委会迁移至华舍街道西周居委会，变动原因系父母与子女互相投靠。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议书、土地使用权证、证明；二被告提供的户籍证明、户口簿复印件及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告申请撤回要求确认房屋归属的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点主要是双方签订的房屋买卖协议书是否有效？原告主张协议有效，二被告辩称协议自始无效。本院经审查后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告在2002年签订房屋买卖协议时，原告王江英虽并非绍兴县华舍街道西周村集体经济组织成员，且已就地农转非，但其在原户籍所在地并非享受过相关的土地政策及拆迁安置政策，后原告将户籍迁至绍兴县华舍街道西周村，2004年，本案讼争房屋所在的绍兴县华舍街道西周村全村土地被征用，集体土地的性质发生转变，现在诉讼中，原告与被告周来友属于同一居委会，原告王江英并未有其他农村宅基地，且本案讼争房屋土地已并非农村宅基地性质。原告王江英与被告周来友签订房屋买卖合同时，均具有相应的民事行为能力同时亦是双方真实意思的表示，因此从维护交易安全及当事人活动应诚实信用的的原则，本院认为宜认定为双方签订的房屋买卖协议有效为妥。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
原告王江英与被告周来友于2002年1月27日签订的房屋买卖协议有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告周来友、徐芬娟负担，限于本判决生效后七日内向法院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员：傅国兰
书记员：谭钰婷
引用法律
《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条