原告：林嗣荣，男，1955年7月1日出生，住宁波市。被告：陆伯诚，男，1939年12月6日出生，住宁波市。委托代理人：胡炳，浙江远洋律师事务所律师
原告林嗣荣与被告陆伯诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2012年10月29日公开开庭进行了审理。原告林嗣荣、被告陆伯诚及其委托代理人胡炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林嗣荣起诉称：原告于2012年8月9日上午，在北仑区柴桥万景房产中介所得知被告的五马九架×号房屋出售信息，并委托中介所与被告妹妹陆某联系卖房价格行情。当天下午，被告妹妹从镇海赶到柴桥万景房产中介所，原告与被告妹妹经过面对面讨价还价后，最后原告要求该房成交价格为15万元整的心里价格，当时被告妹妹讲该房卖价16万元，在家庭内部兄妹4人均分方便，因该房产属她的兄妹4人所有，当初是4个兄妹共同出资购买该房给母亲居住，财产权登记于阿哥陆伯诚名下，待晚上回家要与兄妹协商再决定。而到第二天即8月10日下午双方重新在房产中介所商量谈妥，被告妹妹同意该房以15万价格卖给原告，但要求卖房过户的税费及相关费用均由原告承担，原告同意2000元内的税费及相关费用均由原告承担。为此，原告及被告妹妹在房产中介所签订了坐落于北仑区柴桥镇五马九架屋×号房屋买卖合同。在合同约定过户日期，被告总以各种理由拖延办理房屋过户手续。后被告提出要与原告见面商谈，原告与被告、被告妹妹在镇海蛟川宾馆碰面，双方经协商原告同意再加1万元，以16万元的价格买被告房屋，被告同意近期去办理过户手续。后被告出尔反尔不讲信用，在9月18日提出不想出售该房，把原告的购房定金2万元放到房产中介所了事。现被告的房屋在9月25日其他房产中介挂牌出售，卖价18.5万元。鉴于被告的违约不履行合同行为，现原告起诉至法院要求被告：1、履行房屋买卖合同；2、支付违约金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明其诉讼主张，原告提供了如下证据：1、房屋买卖合同及收条各1份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同及被告收取原告定金2万元的事实；2、录音及录音整理资料各1份，用以证明被告在房屋买卖过程中委托其妹妹陆某办理签订房屋买卖合同的事实。
被告陆伯诚答辩称：1、本案争执的房屋是属于共有财产（被告和其他兄弟姐妹共有，产权登记被告名下），当时被告的妹妹和原告协商时只是告知原告被告有卖房的意向，但被告并没有委托其妹妹陆某与原告签订房屋买卖合同。2、由于原告明知这房屋产权属于被告等人的共有财产，在没有其他共有人到场或授权的情况下，原告与陆某签订的合同是无效的；3、在陆某与原告签订的合同第十三条未尽事宜一栏中明确写到“乙方（原告）因限购政策原因，该房办理过户时登记他人明下”，该约定违反了国务院的限购令和宁波市的限购政策，应当认定无效，而且从合同法的角度来说，原告与被告妹妹签订的所谓房屋买卖合同也不能达到合同目的，也应当认定为无效；4、退一步讲，即使合同是有效的，从事实上来讲，原、被告间因房屋买卖发生纠纷后，通过当时中介所的沟通，当时双方已达成解除合同的意愿，中介所也收回了原来由原告支付给被告方的2万元定金并收取了200元损失费。被告向本院提供了诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证以证明诉争房屋登记在被告名下。经庭审质证，关于原告提供的证据1，被告对合法性和关联性均有异议，认为被告并未授权陆某签订房屋买卖合同，也并未收取原告的2万元定金。关于原告提供的证据2，被告对电话录音的真实性及合法性均有异议，认为录音资料不完整、不连续，没有录音时间及录音通话人身份，不符合录音证据的基本要件，也无法证明原告的证明目的。关于被告提供的证据，原告均无异议。本院结合原、被告庭审陈述，查明以下事实：坐落在柴桥街道五马九架屋×号的房屋产权登记在被告陆伯诚名下。2012年8月10日，被告陆伯诚的妹妹陆某以被告的名义与原告在柴桥万景中介所签订房屋买卖协议一份，约定将被告坐落在柴桥街道五马九架屋×号的房屋以15万元的价格出售给原告。后原、被告因上述协议对被告是否有效发生争议。
本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。即本案原告应对其与被告妹妹陆某签订的房屋买卖协议有效性主张负有举证责任。根据对涉案房屋买卖协议的内容分析，陆某与原告签订的房屋买卖协议中涉及的房屋产权登记在被告名下，在没有房屋产权人即被告的明确授权情况下，陆某与原告签订的房屋买卖协议效力待定。对此，原告虽提供了其与被告的通话录音，但该录音所反映的内容不具有连续性、完整性，未能达到原告主张的其与被告妹妹陆某签订的房屋买卖协议事先得到被告授权或事后得到被告追认的证明效力，故原告与陆某所签订的合同对被告不发生效力。据此，对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，判决如下：
驳回原告林嗣荣的诉讼请求。本案受理费380元，减半收取190元，由原告林嗣荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为8××1，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
代理审判员：宋建侠
书记员：谢晓霞
引用法律
《中华人民共和国合同法》第四十八条