四川艾迪威尔地产顾问有限公司诉四川泽润地产投资有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司。法定代表人魏晓冬，总经理。委托代理人何秦，北京市奥东律师事务所四川分所律师。被告四川泽润地产投资有限公司。法定代表人周红梅，董事长。委托代理人赵绍波，四川英特信联合律师事务所律师。委托代理人胡梁伟，四川英特信联合律师事务所律师。

原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司诉被告四川泽润地产投资有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2009年11月11日公开开庭进行了审理。后因案情需要本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2010年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何秦、被告的委托代理人赵绍波、胡梁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司诉称，2008年9月2日，原、被告双方签订《房地产全程营销服务委托代理合同》，约定原告总代理销售面积120000平方米房地产（以政府最终批复建筑施工的面积为准），按实际销售总额的5%提取代理佣金，并于合同签订后七个工作日内支付保证金总额（100000元）的80%给被告；同时约定双方权利义务，即被告积极配合原告的策划销售工作，保证向原告提供一切资料的真实性；在楼盘正式销售前无偿提供本楼盘一楼（或附近临时建筑）的一间室内外装修装饰完好的房屋作为项目售楼部给原告使用，被告必须保证售楼部的建筑、装修装饰工程在2008年12月前竣工并交付原告使用；如因被告原因无法按期完工交付使用，而导致原告无法按照计划进场，被告应据实赔偿原告相关损失；被告负责向原告提供政府审核实施的规划方案、建筑设计图纸各一套，及其他有关项目配套合法文件。原告应在被告提供售楼部后10个工作日内组织营销人员进场工作。合同对违约责任约定为“除合同约定的终止条件外，甲乙任何单方终止合同的执行均属违约，违约方应按本合同的代理费总额的20%赔偿对方违约金”。合同签订后，原告即如约于2008年9月19日向被告交付履约保证金，并进行准备工作。被告到合同约定的交付售楼部的最后期限，还未对售楼部用地现场进行场地平整。此外，被告至今都一概不提供建筑设计图及其他有关项目配套合法文件等作为营销策划必备的书面资料。但原告还是尽最大努力开展了力所能及的工作，于2008年10月、11月期间，针对“蜀南竹海理想大地休闲度假农场”项目提出了多方面的建设性意见，并要求被告尽快根据原告“进场前期准备图文资料清单”提供有关资料。原告在多次催促被告交付售楼部未果的情况下，于2009年4月24日指派行政经理张琪全等员工进驻现场，自行租赁了员工宿舍、采购生活、工作用品并开展工作。此外，原告与“《成都商报》为您服务公司”就承办《第59届世界小姐四川赛区宜宾分赛区》理想大地休闲度假农场主冠名及分赛区活动，以及参加“邓丽君模仿秀盛燕四川巡回演出宜宾站”主冠名合作事宜达成共识并积极进行中；原告也向被告多次提交工作计划安排，在《宜宾晚报》刊登招聘广告，同“有度广告公司”签订《宜宾蜀南竹海理想大地项目整合推广协议》。但在原告付出工作的同时，被告仍未完成应进行的工作，至今未交付售楼部，且对原告要求提供营销材料的要求置之不理，致使原告为此付出一年的工作得不到回报。由于被告的严重违约行为，造成原告巨大的经济损失，原告故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付违约金209250元；2.被告退还原告履约保证金80000元；3.被告赔偿原告经济损失143024元；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告之间的委托合同关系。

被告四川泽润地产投资有限公司辩称，1.被告已在2008年10月24日在项目附近承租房屋给原、被告双方办公使用，但原告以“目前无实质工作”为由，拒不进驻现场开展策划工作。被告新修的售楼部已于2009年6月完工，而原告的策划工作没有任何进展；2.被告已将资料移交原告，包括项目规划等前期策划资料、以及设计方案、户型等资料；3.原告针对该项目进行了最简单的洽谈，但并没有进行实质性工作，被告不清楚原告所称的活动。此外，原告与有度广告公司所签订的合同实际是把原告应当进行的前期工作交给该广告公司进行；4.被告同意原告关于解除合同的要求，但拒绝原告要求赔偿的诉求。

经审理查明，2008年9月2日，原、被告双方签订《房地产全程营销服务委托代理合同》，由被告委托原告“独家代理策划及销售甲方（被告）所投资开发的‘蜀南竹海理想大地休闲度假农场’项目的事宜”，合同约定项目总代理销售面积为120000㎡（以最终政府批复的建筑施工面积为准），合作方式为“本项目采取乙方（原告）策划，全程销售代理，提取代理佣金及溢价分成方式合作”，其中，代理佣金的计算方式为“按本项目实际销售总额的百分之五提取代理佣金”。合同约定原告义务为：“在甲方向乙方提供售楼部后10个工作日内组织营销人员进场开展销售工作”；“乙方应组织营销人员进场之日起10个月内完成甲方第一期工程五万㎡的93%的销售任务”；同时合同第二十一条至第二十六条双方约定了关于销售费用、销售行为等细则。合同约定被告义务为：“在本项目正式销售前无偿提供位于本项目一楼（或附近或临时建筑）的一间室内外装饰装修完好的房屋作为本项目的售楼部（客户接待中心）给乙方使用”；“本项目售楼部内的装饰装修由甲方无偿提供给乙方使用，并承担维修维护责任”；“甲方必须保证本项目销售使用的售楼部（客户接待中心）建筑、装修工程在2008年12月前竣工并交付乙方使用；如因甲方原因无法按期完工交付使用，而影响乙方无法按照计划进场，甲方应据实赔偿乙方相关损失”；“负责向乙方提供经政府审核实施的规划方案、建筑设计图纸各一套。其他相关配套合法文件均提供给乙方，作为客户解释证明材料”。合同第十五条至第十八条另行约定了被告作为建筑方的义务细则。合同第六条“违约责任”第二十九条约定“本合同生效后，除合同约定的终止条件外，甲乙任何单方终止合同的执行均属违约，违约方应按本合同的代理费总额的20%赔偿对方违约金。” 2008年9月19日，原告向被告支付了“保证金”80000元。此后，原、被告双方即开始就“蜀南竹海大地休闲度假农场”的规划及建设分别开展工作。通过原、被告双方举证，可查明原、被告双方以下部分履约情况：2008年10月24日，被告在宜宾市长宁县竹海镇益心村三组租赁门面房四间，挂牌为“四川泽润地产投资有限公司蜀南竹海项目部现场办公室”。2008年11月17日至2009年5月19日期间，原、被告双方工作人员通过电子邮件对“样板体验楼设计方案”、“最新总评图”、“项目正式命名”等交换意见。2009年1月25日，被告委托四川省富顺县工业民用建筑安装有限责任公司建设的“蜀南竹海大地休闲度假农场接待中心”主体工程完工。2009年5月9日、5月12日，被告工作人员通过电子邮件向原告工作人员提供“接待中心样板间”设计方案、“接待中心空间利用示意图”。2009年6月，原告向被告提供《蜀南竹海大地休闲度假农场项目工作计划表》，对原告在2009年6月期间应承担的工作进行了确定，被告对此以回函的方式提出了部分修改意见。2009年6月13日，原告向被告回复《关于泽润地产答复我司工作计划的回复》，对“清溪口组团、官仓组团”提出意见，对“竹海长岛”的名称提出意见。该回复第4条中，原告要求被告确定“客户接待中心最终完工并交付我司的准确时间；客户接待中心周围景观及道路完工时间；……一期工程总平设计方案、效果图及施工设计完成时间”。2009年6月17日，被告向原告回函告知“目前我公司接待中心即将完工并交付贵公司部分使用”，“清溪口组团、官仓坝组团之平面规划、景观设计、户型设计、外观风貌、户型面积等相关图纸即将定稿”，同时指出原告未按照合同约定及承诺完成策划、推广的工作。2009年6月11日、6月19日，原告在《宜宾晚报》上发布招聘“蜀南竹海大地休闲度假农场”销售工作人员的广告。2009年6月17日，原告与“成都有度广告有限责任公司”签订《项目整合推广协议》，委托该公司提供“宜宾蜀南竹海大地休闲度假农场项目整体推广策略、设计文案等服务”。2009年6月18日，原告工作人员通过电子邮件向被告工作人员提供“项目VI（LOGO）系统设计草案”。2009年7月3日，被告向原告发出《通知》，以原告未按照合同约定及《工作计划表》开展工作构成违约为由，“决定从即日起终止贵公司与我公司签订的蜀南竹海大地项目《房地产全程营销服务委托代理合同》”。以上事实，有《房地产全程营销服务委托代理合同》、保证金收据、电子邮件记录、蜀南竹海大地休闲度假农场项目工作计划表》、《关于泽润地产答复我司工作计划的回复》、《项目整合推广协议》、《宜宾晚报》广告栏、《通知》及庭审笔录附卷为据。

本院认为，原、被告双方签订的《房地产全程营销服务委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当遵照履行。现原告以被告单方终止合同构成违约为由，要求被告承担违约责任，而被告以原告违反合同及所承诺的策划工作为由，认为被告有权终止合同。据此，本案的争议焦点在于原、被告中违约责任的确定。综合本院查明的事实，《房地产全程营销服务委托代理合同》中关于原告义务的条款均未约定履约时间，亦未明确约定原告应承担何种策划义务，故原告义务应以其在《项目工作计划表》中的承诺为依据。该《项目工作计划表》事项中的“卖场包装设计”、“沙盘模型设计制作”、“客户接待中心开放暨新闻发布会前期准备”、“销售策略”、“物资采购”工作，均应当以接待中心的投入使用和项目的详细情况为依据，而据原告所举证据，《项目工作计划表》中的“项目VI系统设计”、“项目网站”、“招聘广告刊登”、“广告策略”均已经实际完成。但在2009年6月13日原告向被告发送的《关于泽润地产答复我司工作计划的回复》，以及2009年6月17日被告向原告发送的函件显示，被告至此时尚未完成接待中心的建设装饰工程，亦表示“清溪口组团、官仓坝组团之平面规划、景观设计、户型设计、外观风貌、户型面积等相关图纸即将定稿”。而被告在其未能向原告提供上述条件的情况下，于2009年6月17日向原告发送的函件指责原告未能按照承诺履行义务，并于2009年7月3日向原告发送解除合同的《通知》，均是建立在指责原告未能完成合同义务的前提之上。本院认为，被告在未能履行《房地产全程营销服务委托代理合同》所约定的“甲方必须保证本项目销售使用的售楼部（客户接待中心）建筑、装修工程在2008年12月前竣工并交付乙方使用”，以及向原告提供项目详细资料的前提下，并无权利要求原告完全按照《项目工作计划》履行义务。现被告单方指责原告未履行合同义务并解除合同，实属不当，应按照《房地产全程营销服务委托代理合同》第二十九条的约定“……甲乙任何单方终止合同的执行均属违约，违约方应按本合同的代理费总额的20%赔偿对方违约金”的规定，向原告承担违约责任。原告向本院主张被告应按照《房地产全程营销服务委托代理合同》约定向原告支付违约赔偿金209250元，并要求被告赔偿经济损失143024元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告要求被告承担的违约赔偿标准存在重复计算之处，故本院采用双方约定的违约金标准进行计算。《房地产全程营销服务委托代理合同》第二十九条约定“甲乙任何单方终止合同的执行均属违约，违约方应按本合同的代理费总额的20%赔偿对方违约金”。合同约定原告代理费分为“溢价分成所得”及“代理佣金”两部分组成，现原告自愿放弃“溢价分成所得”部分，仅主张按照合同第十一条约定“按本项目实际销售总额的百分之五提取代理佣金”。至于“实际销售总额”的金额，按照合同约定项目第一期面积为50000㎡计算，原告应完成工作量为93%，故原告首期应完成销售面积为46500㎡。对于房产的销售单价，本院采信原告提交的《宜宾市人民政府关于印发宜宾市征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》的标准，按450元／㎡计算，原告代理费总额为1046250元。故按照合同约定，违约金为原告销售总额的20%计算，被告应向原告支付的违约金为209250元。此外，因原、被告双方均确认解除《房地产全程营销服务委托代理合同》的事实，故本院对原告请求确认解除《房地产全程营销服务委托代理合同》的诉讼请求予以支持，且因本院已对违约责任做出认定，故被告应向原告返还因履行合同所收取的保证金80000元。综上，依据、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、本院确认原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司与被告四川泽润地产投资有限公司签订的《房地产全程营销服务委托代理合同》已于2009年7月3日解除；二、被告四川泽润地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司支付违约金209250元；三、被告四川泽润地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司返还保证金80000元；四、驳回原告四川艾迪威尔地产顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用7780元，保全费用2720元，由被告四川泽润地产投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长：李成春代理审判员：沈璟晶人民陪审员：雷文慧

书记员：赖武梨