原告成都和众联衡地产顾问有限公司与被告四川金威实业有限公司委托合同纠纷一案一审民事判决书

原告成都和众联衡地产顾问有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林中路1号金晖阁6-3-1。法定代表人叶维俊，总经理。委托代理人文革，四川致高律师事务所律师。被告四川金威实业有限公司。住所地：成都市高新区桂溪工业园铜牌村1社。法定代表人江金生，董事长。委托代理人江发云，四川蜀都律师事务所律师。

原告成都和众联衡地产顾问有限公司与被告四川金威实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2008年9月2日受理后，依法组成合议庭于2009年2月24日对本案依法公开开庭进行了审理。原告和众联衡公司委托代理人文革，被告金威公司委托代理人江发云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告和众联衡公司诉称，原告与被告于2007年6月6日签订《金威汉唐新城营销代理合同》，约定被告委托原告为金威汉唐新城项目独家全权营销代理商。原告向被告支付了50万元履约保证金，并对合同履行进行了精心筹备，委派工作人员进行了市场调研，委托专业技术人员进行建筑方案建议，根据市场调研进行了营销策划，委派销售管理和销售人员对项目对外宣传推介，根据本项目的特点对销管人员进行了业务培训，对销售现场进行了精心布置。合同签订后，原告按照约定向被告提交了市场调研报告、营销策划报告和产品策略、建筑方案建议。关于合同的履行，合同对施工工程进度作了明确的约定：2007年9月30日前取得第一期商品房的商品房预售许可证，2008年1月8日前正式开盘，可直到现在被告也无法取得商品房预售许可证，项目一直不能正式开盘，经原告多次催告，被告均称正在办理并要求原告加快销售进度。鉴于此，原告认为没有商品房预售许可证销售房屋具有极大的风险，依据合同的约定，原告有中止合同履行的权利，待被告达到正式开盘条件后继续履行合同。同时，依据合同约定，被告应当向原告支付相关费用，再因项目正式开盘遥遥无期，长期达不到开盘销售条件，原告所支付的保证金没有保证作用，应当予以退还。故原告诉请法院判令被告返还履约保证金50万元及其利息，支付约定代理报酬以及差旅费21万元，支付市场调研费10万元，支付产品策略、建筑方案建议费10万元，支付营销策划费10万元，支付补偿费100万元，诉讼费用由被告承担。原告和众联衡公司为支持其诉请，向本院提交了《金威汉唐新城营销代理合同》、保证金收据、资料出门条、资料交接单及户型配比建议、资料交接单（营销策划报告）、金威公司函等证据。

被告金威公司辩称,原告代理销售的房屋包含部分商品房产权和部分村镇产权房屋是双方真实意思表示，且是开发商品房产权房屋还是村镇产权房屋的决定权在被告，原告只有销售的义务，因此原告不销售被告已经开发的村镇产权房屋是原告违约，不能认为被告开发的房屋不符合销售条件。被告所开发的房屋已经开盘，原告在2008年6月1日前已经派员销售了被告多套房屋，原告没有按照约定履行自己的义务，是原告销售不力。原告没有证据证明自己投入了诉请费用的证据，所主张的违约金和补偿金太高，理应削减。请求驳回原告的诉讼请求。被告金威公司为支持其反驳主张，向本院提交《金威汉唐新城营销代理合同》、房屋买卖合同、金威公司律师函、支付明细表等证据。根据原告和众联衡公司的起诉，被告金威公司答辩，以及各方当事人在举证期限内提交的证据，结合各方当事人的陈述，本院概述以下事实：2007年6月6日，原告与被告签订《金威汉唐新城营销代理合同》，合同约定被告委托原告为金威汉唐新城项目独家全权营销代理商，代理销售面积约25万平方米，被告保证金威汉唐新城项目的合法性、真实性及工程实施的品质并为此承担责任，委托代理期限为自本合同生效日至原告完成住宅95%的销售任务，退还履约保证金及结清佣金、溢价分成部分止，销售代理佣金计提比例为签订销售合同总房款金额的2%，实际销售价关于结算底价部分视为溢价，溢价部分的分成比例为被告80%，原告20%，原告提交市场调研报告及产品策略、建筑方案建议书、开展营销策划方案工作等费用包干在佣金内等。此外，合同约定：1.在本项目正式对外宣传推介前，被告向原告提供合法的项目相关资料及项目的有关批准文件：2．项目正式开盘条件为项目售楼接待中心已能正式启用，已具备原被告双方共同约定的其他正式开盘的条件，在完成以上条件准备工作后，以第一个报刊广告发布日或原被告双方共同约定的其他时间为正式开盘日，从正式开盘日起开始，以该项目的委托销售面积作为总任务量计；3.2007年7月30日前第一批建筑施工图5万平方米的设计完成，销售进入现场，2007年8月5日前项目报件完毕具备施工条件，2007年8月30日前项目工程正式动工，2007年11月16日前销售接待中心的建设、装饰、装修完成，2007年11月16日前取得第一批次商品房预售许可证，2008年9月30日前取得全部商品房预售许可证，2008年1月8日前项目开盘，2008年2月1日前办理符合银行按揭、备案手续的完成，2008年5月1日项目一期竣工交房，二期2008年10月1日，三期2009年5月1日；4．若因被告原因导致项目于2008年5月1日前不能正式开盘，被告应据实支付原告投入的所有相关费用，含：人员工资、奖金、福利、差旅费（自合同签订之日起，以每月1.5万元计算）；市场调研费用10万元；产品策略、建筑方案建议10万元；营销策划报告10万元；5.若因原告原因导致项目于2008年5月1日前不能正式开盘，原告赔偿被告100万元，且被告有权中止合同，待原告达到正式开盘条件后，被告继续履行合同；6.若因被告原因导致项目于2008年6月1日前仍不能正式开盘，被告除支付上述费用之外，还应给予原告补偿费用100万元，且原告有权中止合同，待被告达到正式开盘条件后，原告继续履行合同。营销代理合同签订生效后，原告于2007年6月12日向被告支付了销售履约保证金50万元，并根据营销代理合同约定开展项目营销筹备工作，主要进行了以下工作：1.原告对金威汉唐新城项目进行了市场调研，完成了金威汉唐新城项目的市场调研报告，于2007年6月20日前向被告提交报告，2007年6月22日向被告提交了金威汉唐新城项目成都售楼部选址建议书；2.原告委托专业技术人员针对金威汉唐新城项目进行了建筑方案建议，于2007年6月22日向被告提交了金威汉唐新城园林和户型修改建议书，于2007年7月2日向被告提交了金威汉唐新城项目户型配比建议；3.原告对金威汉唐新城项目进行了市场销售营销策划，完成了金威汉唐新城项目营销策划报告，于2007年7月19日向被告提交报告；4.2008年4月28日至2008年7月31日期间，原告开展营销工作，代理销售金威汉唐新城项目房屋共计33套。本案在诉讼过程中，被告于2008年9月23日向原告发出律师函，决定解除双方之间的《金威汉唐新城营销代理合同》，要求原告停止有关金威汉唐新城项目营销代理工作，移交相关项目资料、资产，撤离相关工作人员，撤离被告提供的工作用房或者办公场所。

本院认为，原告与被告之间就营销代理金威汉唐新城项目而建立委托合同关系，未违反法律法规的规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据营销代理合同，原告独家全权营销代理销售被告开发的房屋，但是针对被告开发、委托原告代理销售的金威汉唐新城，双方当事人就开发房屋的产权性质是商品房产权还是村镇产权发生争议。本院认为，根据本案代理合同相关条款的约定，被告在项目正式对外宣传推介前应当向原告提供真实的、合法的项目相关资料及项目的有关批准文件，保证金威汉唐新城项目的合法性、真实性，在2007年12月30日前取得第一批次商品房预售许可证，2008年9月30日前取得全部商品房预售许可证，合同本身没有明确开发房屋产权性质为村镇产权或者部分是村镇产权，而且根据合同实际履行过程中已经发生的销售房屋事实，被告在与购房人签订的金威汉唐新城房屋买卖合同中明确声明自己已经取得金威汉唐新城项目地块的土地使用权，规划用途为商业、住宅，土地使用年限为70年，因此代理合同约定指向的被告委托原告营销代理的房屋产权性质应为商品房。因此，被告保证金威汉唐新城项目合法性，向原告提供真实的、合法项目资料及有关批准文件，是原告以合法的程序代理销售房屋，依约正常、顺利履行营销代理合同的前提。本案在审理过程中，被告陈述认为原告不销售被告已经开发的村镇产权房屋是原告违约，因此根据被告的上述自认，被告所开发的金威汉唐新城项目的房屋产权性质不属于商品房产权，且被告至今不能提供金威汉唐新城合法的项目资料及有关批准项目开发文件，其开发行为已经不能按照营销代理合同约定向原告保证金威汉唐新城项目的合法性，导致开发房屋达不到营销代理合同约定的销售条件，使原告失去依约正常、顺利履行营销代理合同，以合法的程序代理销售房屋的前提条件。因此，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。基于被告的违约行为，被告已不能取得金威汉唐新城项目商品房预售许可证，该项目不能达到商品房开发项目应当具备的开盘条件，因此原告有权依约中止营销代理合同的履行，要求被告按照合同约定承担违约赔偿责任，故原告依据营销代理合同约定诉请被告支付人员工资、奖金、福利、差旅费、市场调研费用、产品策略、建筑方案建议费用、营销策划费用的理由成立，本院予以支持。原告在营销代理合同签订生效后，积极履行合同，开展了项目营销筹备工作，完成了金威汉唐新城项目的市场调研、售楼部选址建议、建筑方案建议、园林和户型修改建议、型配比建议、市场销售营销策划等工作，由于上述被告的违约行为，原告不能以合法的程序代理销售房屋，不能依约正常、顺利履行营销代理合同，根据营销代理合同的约定，被告在支付上述费用之外还应给予原告补偿费用100万元，审理中被告主张补偿金约定太高，请求削减，综合考虑本案实际情况，酌情予以适当调整，故原告诉请被告支付补偿费的理由成立，该请求本院部分予以支持。由于被告的违约行为，原告依约中止营销代理合同的履行，原告所支付的销售履约保证金50万元失去担保原告按约履行合同的作用，被告应当予以退还，故原告诉请被告返还履约保证金50万元的理由成立，本院予以支持，其诉请支付保证金利息的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一条款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下：

一．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告成都和众联衡地产顾问有限公司履约保证金50万元；二．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都和众联衡地产顾问有限公司人员工资、奖金、福利、差旅费共计21万元；三．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都和众联衡地产顾问有限公司市场调研费10万元；四．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都和众联衡地产顾问有限公司产品策略、建筑方案建议费10万元；五．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都和众联衡地产顾问有限公司营销策划费10万元；六．被告四川金威实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都和众联衡地产顾问有限公司补偿费80万元；七．驳回原告成都和众联衡地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23235元，保全费5000元，共计28235元,由原告成都和众联衡地产顾问有限公司负担2824元，被告四川金威实业有限公司负担25411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长：李成春人民陪审员：陈劲人民陪审员：**川

书记员：邱婷