申请再审人蔡某某、林某某因与被申请人千×实业发展有限公司、深圳市英×实业股份有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

申请再审人（一审原告、二审上诉人）：蔡某某，男，。申请再审人（一审原告、二审上诉人）：林某某，女。两申请再审人共同委托代理人：陈某来，男，系公民代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：千×实业发展（深圳）有限公司。法定代表人：陈某滔，董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市英×实业股份有限公司。法定代表人：梁某某，董事长。委托代理人：袁某某、朱某某，均为广东××律师事务所律师

申请再审人蔡某某、林某某（以下简称两申请人）因与被申请人千×实业发展（深圳）有限公司（以下简称千×公司）、深圳市英×实业股份有限公司（以下简称英×公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2006）深中法民五终字第2557号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2009年9月25日作出（2008）粤高法立民申字第4134号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。两申请人的委托代理人陈某来、英×公司的委托代理人袁某某、朱某某到庭参加诉讼，千×公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审查明：2001年10月5日，两申请人与千×公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定两申请人购买被告开发的置×公寓1栋A单元601室，总价款为人民币362048元。两申请人在购买上述房产过程中，共交纳了下列购房款：1、2001年9月5日交纳定金人民币1000元；2、9月7日交纳订金人民币19000元；3、10月5日交纳首期款人民币22048元；4、12月12日交纳首期款人民币35000元；5、2002年3月8日交纳首期款人民币35000元，以上合计交纳购房款人民币112048元。此外，两申请人还交纳了下列费用：1、2001年10月5日交纳房屋抵押登记费和印花税130元；2、2002年4月11日交纳了防盗网、信箱费3439元、电视开通费456元。两申请人于2002年4月11日入住后，还对房产进行了装修，一审根据两申请人申请对室内装修部分委托深圳市××××会计师事务所进行评估，该所于2004年5月12日出具《评估报告》，结论为装修评估值为人民币36200元。两申请人与千×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》至今未办理备案登记，两申请人亦未能办理抵押贷款手续。另查明，置富公寓所处地段2002年、2003年、2004年、2005年的多层住宅的指导租金均为每月每平方米人民币15元。另查明，千×公司于2001年6月22日将本案涉案房产出售给梁某某，并向深圳市农村信用合作社联合社抵押贷款人民币26万元。根据英×公司的申请，一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对加盖在《深圳市房地产买卖合同（预售）》上的英隆公司的公章与该公司在公安机关备案的公章进行比对鉴定。鉴定结论为：《深圳市房地产买卖合同（预售）》上"深圳市英×实业股份有限公司"印文与深圳市公安局三处特营科印鉴卡（复印件）同名公章印文不是同一枚印章形成。两申请人请求法院判决：1、确认两申请人与千×公司、英×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，由千×公司、英×公司退还两申请人购房款人民币112048元，赔偿从2001年10月5日至起诉日的利息；2、判令千×公司、英×公司赔偿装修费人民币4600元，抵押登记费及印花税人民币130元，防盗网、信箱费人民币3459元，电视开通费人民币456元；3、判令千×公司、英×公司赔偿损失人民币112048元并承担本案诉讼费。一审法院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》上所加盖的英×公司的公章系千×公司的法定代表人陈某滔伪造，英×公司不是合同的当事人，因该份合同所产生的民事责任应由千×公司承担；两申请人不能提交英×公司2001年4月30日出具的委托书的原件，英×公司对委托事宜又不予认可，该院无法认定千×公司和英×公司之间存在委托与被委托关系。故英×公司不承担两申请人与千×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》所产生的民事责任。千×公司故意隐瞒已将涉案房产出售的事实，再一次将涉案房产出售给两申请人，故千×公司在未取得他人授权的情况下，处置属于他人的合法财产，不仅使本案两申请人不能取得所购房地产的产权，同时也损害了原购房人的权利，故两申请人与千×公司所签商品房买卖合同属无效合同，合同无效的过错在于千×公司，该公司应承担合同无效的全部责任。千×公司应退还所收两申请人的购房款及利息，并赔偿两申请人抵押登记费、印花税、防盗网费、信箱费、电视开通费、装修费等损失；同时，因千×公司在出售房屋时存在故意隐瞒房屋已出售给他人业已备案登记的事实，两申请人有权请求千×公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。千×公司将涉案房产交付两申请人，该房产一直由两申请人占有和使用，故两申请人与千×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》被确认无效后，两申请人应将涉案房产退还给千×公司；同时，两申请人还应按置×公寓所处地段指导租金标准支付千×公司从房屋交付之日起至将该房产交还千×公司之日止的使用费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第三项之规定判决：一、两申请人与千×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效。二、千×公司于本判决生效后十日内退还两申请人购房款人民币112048元，并按中国人民银行同期一年期银行贷款利率标准支付自款项交付之日起至执行给付之日止的利息（款项交付日期详见判决书本院审理查明部分）。三、千×公司于本判决生效后十日内赔偿两申请人房屋抵押登记费、印花税人民币130元、防盗网、信箱费人民币3459元、电视开通费人民币456元、装修费人民币36200元。四、千×公司于本判决生效后十日内赔偿两申请人人民币112048元。五、两申请人应于本判决生效后十日内将涉案房产退还千×公司，并按置×公寓所处地段的指导租金标准支付从2002年4月11日起至执行返还之日止的使用费给千×公司。六、驳回两申请人要求英×公司承担本案民事责任的诉讼请求。本案受理费人民币6846元、装修评估费人民币2000元、英×公司印章对比鉴定费人民币100元，由千×公司负担。两申请人不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、维持一审判决一、二、三、四项；2、撤销一审判决第五、六项，判决英×公司对上述各款项承担责任和清偿连带责任；3、判令本案的一、二审诉讼费用由千×公司与英×公司承担。二审另查明：2006年9月6日，深圳市房地产权登记中心发布了涉案房产置×花园的初始登记公告，初始登记的申请人为千×公司和英×公司。2006年2月28日，涉案房产取得竣工验收备案收文回执。两申请人二审提交了如下证据：1、2006年9月6日的深圳房产初始登记公告，证明千×公司和英×公司是权利人；2、（2003）深罗法执字第3591号执行通知书。千×公司和英×公司对证据1认可其真实性；对于证据2，英×公司否认曾收到该通知，千×公司不予质证。二审认为，千×公司故意隐瞒已将涉案房产出售的事实，再一次将涉案房产出售给两申请人，一审法院确认两申请人与千×公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，并依法按无效合同的法律后果进行处理，判令千×公司承担相应的法律责任，并无不当。千×公司在未取得他人授权的情况下，处置属于他人的合法财产，不仅使本案两申请人不能取得所购房屋的产权，同时也损害了原购房人的权利，因此，导致双方所签订的上述合同无效。合同无效的过错在于千×公司，该公司应承担合同无效的全部责任。由千×公司退还所收上诉人的购房款及利息（从购房款支付之日起计算至款项退还之日止），并赔偿上诉人的抵押登记费、印花税、防盗网费、信箱费、电视开通费、装修费等损失；同时，因千×公司在出售房屋时存在故意隐瞒房屋已出售给他人业已备案登记的事实，两申请人有权请求千×公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案争议的焦点问题是英×公司是否应当承担《深圳市房地产买卖合同（预售）》被确认无效后的法律责任。要在法律上确定英×公司是否承担相应的民事责任，应该从以下两个问题着手：一、英×公司是否为《深圳市房地产买卖合同（预售）》的当事人；二、英×公司与千×公司是否存在委托销售的关系。对于第一个问题，即英×公司是否为《深圳市房地产买卖合同（预售）》的当事人。二审认为，问题的关键在于《深圳市房地产买卖合同（预售）》上英×公司公章以及其法定代表人的印章是否真实。在一审中，英×公司否认预售合同中公章的真实性，并申请法院进行了司法鉴定，鉴定由西南政法大学司法鉴定中心作出，鉴定结论为预售合同上的公章和在公安局印鉴卡上预留的备案公章不同。另有已生效的罗湖法院（2005）深罗法刑初字第1603号刑事判决，认定预售合同上的公章为千×公司所伪造。两申请人对西南政法大学鉴定中心的资质提出异议，认为其是在2005年才取得司法鉴定资质，而鉴定是在2004年，所以其不具有鉴定资质，该鉴定结论不应采纳。二审认为两申请人的关于西南政法大学鉴定中心的资质异议理由不成立，原因在于全国人大常委会在2005年2月28日第十届第十四次会议通过《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》中才作出规定，从事司法鉴定的机构必须重新办理统一的司法鉴定资质登记，该决定从2005年10月1日起施行。因此在鉴定之时，全国尚未实行统一的司法鉴定管理，上述鉴定中心没有办理统一司法鉴定资质证书，并不能以此来否定西南政法大学司法鉴定中心在2004年的鉴定资质。另，两申请人提出西南政法大学司法鉴定中心的鉴定存在虚假，理由是检材上"深圳市英×实业有限公司"的公章与购房合同上"深圳市英×实业股份有限公司"的公章不相同，少了"股份"二字。对此问题西南政法大学司法鉴定中心已经作出书面的说明，表明该鉴定中心在表述检材名称时未将英×公司的名称表述全面，但是鉴定的公章和检材上的公章都是英×公司的名称，不存在着鉴定虚假的问题。因此，一审法院采纳西南政法大学司法鉴定中心的鉴定结论并无不当。关于商品房预售合同上英×公司的法定代表人的印章是否真实的问题，两申请人主张印章是真实的，英×公司进行了否认，由于法定代表人的印章没有在公安局预留备案，因此也无法鉴定。两申请人仅以购房合同上加盖了英×公司公司法定代表人的印章即主张该公章是真实的，依据不足，二审不予采纳。对于第二个问题，即英×公司和千×公司是否存在委托销售的关系问题。两申请人认为英×公司和千×公司之间存在着委托关系，而英×公司否认其与千×公司存在着委托关系。二审认为，由于英×公司否认与千×公司之间存在委托销售的关系，因此英×公司和千×公司是否存在委托关系的证明责任在于两申请人。两申请人提交了英×公司委托千×公司进行销售的委托书复印件，对于该复印件的真实性英×公司有异议，而两申请人不能提交原件，因此，二审对该份证据不予采信。对于两申请人主张英×公司与千×公司存在合作建房法律关系，应判令英×公司和千×公司承担共同法律责任的问题。二审认为，涉案住宅小区置×花园虽然为英×公司与千×公司共同开发，但是英×公司并未与两申请人签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，亦无证据证明英×公司委托千×公司销售涉案房产，即英×公司与两申请人无合同上的债权债务关系，故英×公司与两申请人之间不存在基于合同关系所生之债。同时，两申请人亦未提供证据证明英×公司收取了涉案房产的购房款，英×公司与两申请人也无事实上的债权债务关系。两申请人的该项上诉理由，应予驳回。在诉讼程序方面，两申请人主张一审在以下两个方面违反了民事诉讼法的规定：一是审理超过了法定期限，二是英×公司的鉴定申请超过了法定举证期间。一审法院先是适用简易程序审理案件，之后将本案转为普通程序审理，在审理中由于本案出现涉嫌犯罪情形，一审法院作出中止诉讼的裁定，将本案移送公安机关立案侦查，在刑事案件作出判决后恢复审理本案，故本案的审理并未违反程序。在简易程序转为普通程序中，按照证据规则的规定，重新给当事人指定举证期限，英×公司在该举证期限内提出鉴定申请，并未超过举证期限。因此，两申请人关于本案审理程序违法的主张不能成立，二审不予采纳。综上，二审认为，一审认定事实清楚，在审理程序上符合法律规定，适用法律正确。两申请人的上诉请求及理由不能成立，二审不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币10632元，由两申请人负担。

两申请人不服本院二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1、撤销二审判决；2、撤销一审判决第六项，改判英×公司承担连带清偿责任；3、改判一审判决第五项支付房屋使用费从2002年4月11日起至返还之日；4、维持一审判决第一、二、三、四项；5、一、二审诉讼费由千×公司与英×公司承担。事实与理由：一、原审违反法定程序，影响本案的正确判决。1、英×公司超过举证期限提出申请对购房合同上英×公司印章进行鉴定。本案在2004年3月12日立案，适用简易程序审理。4月5日举证期限届满并且开庭审理，法定三个月内（即6月12日）应结案判决，但没在期限内审结，违反了《民事诉讼法》第146条的规定。英×公司在2004年6月10日才提出鉴定申请。罗湖法院在2005年10月31日才转为普通程序，违反了最高法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥若干问题的意见》第170条规定。普通程序审理也超过六个月没审结，违反了《民事诉讼法》第135条规定。2、对于英×公司出庭人员袁伟乐身份有异议。袁某某没有参与诉讼和提供证据的权利，其无权要求申请鉴定公章。3、对英×公司的公章鉴定有假，使用的检材是千×公司提供的，疑点：全部鉴定书所列的检材公章"深圳市英×实业有限公司"与购房合同公章"深圳市英×实业股份有限公司"不相同，少了"股份"两字。在证据方面，两申请人认为西南政法大学的司法鉴定中心没有司法鉴定资格，2004年的司法鉴定时，其没有资格证书，其资格证书是在2005年取得。二、英×公司与千×公司是置×公寓的共同开发商和出售人，表见代理应共同承担责任。三、关于房屋使用费，英×公司与千×公司均没有提出反诉，也未缴纳诉讼费，原审违背"不告不理"原则枉法裁判。广东省高级人民法院于2009年9月25日作出（2008）粤高法立民申字第4134号民事裁定书，指令本院再审本案。

经再审查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2005年9月23日，深圳市罗湖区人民法院作出（2005）深罗法刑初字第1603号刑事判决，判决千×公司董事长陈某滔伪造印章罪，判处拘役三个月。

本院再审认为，原审认定千×公司故意隐瞒已将涉案房产出售给梁某某的事实，且在未取得梁某某授权的情况下，处置已出售给梁某某的房产；不仅使两申请人不能取得所购房屋的产权，同时也损害了梁某某的合法权利；导致两申请人和千×公司所签订的房屋买卖合同无效；对合同无效千×公司应承担全部责任。原审判令千×公司退还所收两申请人的购房款及利息（从购房款支付之日起计算至款项退还之日止），并赔偿两申请人的抵押登记费、印花税、防盗网费、信箱费、电视开通费、装修费等损失，同时还应承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审的上述认定和处理事实依据充分，适用法律正确，再审中各方当事人均无异议，再审予以维持。现再审争议焦点为：一、英×公司在本案中应否对千×公司的债务承担连带清偿责任；二、两申请人应否向千×公司交纳占用涉案房屋期间的房屋使用费。一、关于英×公司在本案中应否对千×公司的债务承担连带责任的问题。两申请人以英×公司是涉案楼盘置×公寓的合作建房人为由，请求英×公司对千×公司在本案中的债务承担连带清偿责任。但本案争议的并非是置×公寓的开发商首次出售其共同开发的房地产后，应由合同签订方单独承担还是合作建房方共同承担卖方义务的问题。本案需审查的是涉案房屋已经出售给梁某某后，再次被出售给两申请人，即涉案房屋被"一房二卖"，有关卖方责任应由谁承担。根据已经发生法律效力的深圳市罗湖人民法院（2005）深罗法刑初字第1603号刑事判决所认定的事实，本案房屋买卖合同中英×公司的公章为千×公司法定代表人陈某滔所伪造。即涉案房屋被第二次出售时，该房屋买卖合同中卖方英×公司的印章系千×公司法定代表人所伪造，并不是英×公司的真实意思表示。对于该"一房二卖"合同的签订及履行，除了合同上加盖有伪造的英×公司印章外，两申请人未提交任何证据证明英×公司参与了千×公司的该次"一房二卖"行为。故涉案房屋被"一房二卖"，属于千×公司的自身行为，与合作建房方英×公司无关。千×公司是涉案合同的签订主体，依据合同相对性原则，千×公司应独自承担相关的民事责任。本案中，英×公司虽然是置×公寓的合作建房人，但无任何事实依据和法律依据需对千×公司在本案中的违法行为承担连带清偿责任。二、关于两申请人应否向千×公司交纳占用涉案房屋期间的房屋使用费问题。两申请人主张其是购房受害者，不是租房，千×公司在本案中未追讨房屋使用费，二审判决违反了"不告不理"的诉讼原则。但本案中的房屋买卖合同为无效合同，依据无效合同应当全面审理的司法原则，原审判令合同无效，双方退房退款，千×公司赔偿一倍已付的购房款，两申请人按市政府颁布的指导租金标准支付占用房屋期间的房屋使用费处理正确，不属于超越当事人的诉讼请求范围进行判决。关于两申请人提出的原一审程序中存在的违法情形，与其二审时的上诉主张一致，对此二审判决已经进行了详尽而充分的论述，再审认为二审的认定理由充分，予以维持。综上所述，两申请人的申请理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百八十六条、第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

维持本院（2006）深中法民五终字第2557号民事判决。本判决为终审判决。

审判长：张程审判员：曹静代理审判员：张秀萍

书记员：刘舒婷