陈苗与南京北太投资有限公司租赁合同纠纷民事判决书

原告陈苗。委托代理人臧公利，江苏宁联律师事务所律师。被告南京北太投资有限公司（以下简称北太公司），住所地在南京市白下区淮海路50号楼2310室。法定代表人陈海峰，北太公司董事长。委托代理人陈清、姚彬，江苏博事达律师事务所律师。

原告陈苗与被告北太公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈苗的委托代理人臧公利、被告北太公司的委托代理人陈清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈苗诉称，2008年10月26日，原、被告签订租赁合同一份，约定由被告将位于珠江路224号3层A302室商铺出租给原告使用。同时，原告支付了一年的租金19600元、押金5000元。同年11月14日，被告通知11月20日开业，但因当时美美时尚购物广场没有安装电梯、一楼大厅地面和小吃街区尚在施工中，三楼仅出租了十几间商铺，故无法正常开业。被告承诺三楼暂不收房租直至三楼铺位全部招满。后原告两次收到创维数码置业（南京）有限公司（以下简称创维公司）的函告，明确指出南京信息管理学院（以下简称信息学院）向被告转租房屋的行为无效。被告在已知有转租纠纷的前提下隐瞒事实与原告签订租赁合同，致使原告无法办理营业执照，不能正常经营。故请求法院判令：1、解除原、被告订立的租赁合同；2、被告返还原告租金和押金合计24600元。

被告北太公司辩称：1、被告已致函信息学院解除双方的租赁合同，故原、被告之间的租赁合同已不能履行，同意解除该合同。2、租金应当按照原告实际租赁该商铺的时间按比例予以扣除，余款被告同意退还。3、如原告没有违反合同约定和商场管理规定的行为，在撤场搬迁时也没有对商场造成破坏及其他损失的，被告同意返还押金。

经审理查明，2008年10月26日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告将珠江路224号3层A302室、建筑面积10.41平方米的商铺出租给原告使用，租期1年，自2008年11月20日起至2009年11月19日止。双方还对各自的权利义务、违约责任等做出了约定。同日，原告向被告支付了管理押金5000元和一年租金19600元。合同签订后，北太公司按约将商铺交付原告。2009年1月7日、2月18日，创维公司两次向北太公司及美美时尚购物广场经营户发出函告，主要内容为：北太公司非法侵占我公司位于珠江路224号的房屋所有权，信息学院向北太公司转租的行为非法无效，要求北太公司撤出珠江路224号房屋并赔偿一切损失。同年2月5日，创维公司以信息学院为被告、北太公司为第三人诉至本院，要求解除其与信息学院之间的租赁合同。2月27日，南京市工商行政管理局玄武分局珠江路工商所向原告发出了不予受理通知书，言明原告提交的设立登记申请因经营场所材料不符合法定条件而不予受理。此后，原、被告因押金及租金退还事宜发生争执，原告遂诉至本院要求处理。另查，南京市珠江路224号房屋的所有权人系创维公司，该公司将珠江路224号房屋出租与信息学院。2008年7月，信息学院将上述房屋转租与被告北太公司。北太公司对珠江路224号房屋进行装修、改造并对外招租，用于开办“美美时尚购物广场”。以上事实有租赁合同、管理押金收据、房租及管理费收据、函告、再次函告、不予受理通知书、本院（2009）玄民一初字第515号民事判决书、质证笔录、庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。庭审中，双方的争议焦点是原告是否已实际经营。原告认为，被告虽按时交付了商铺，但原告无法办理营业执照也无法经营。为此，原告提交了2009年1月摄制的录像资料，证明美美时尚购物广场三楼商铺招商未招满。被告对三楼商铺招商未招满的事实认可，但认为其已按时向原告交付了商铺，也具备了经营条件，根据交付商铺及装修情况，原告已实际经营。另外，被告自述其对美美时尚购物广场的经营户有相应的考勤管理，如经营户请假不开业要履行相关的手续，由于三楼招商尚未招满，故对原告等三楼经营户无考勤记录。因原、被告各执诉、辩称意见，致本案调解无效。

本院认为，被告北太公司作为珠江路224号房屋的次承租人，在未经房屋所有权人创维公司同意的情况下承租珠江路224号房屋，并将承租的房屋又转租与原告，故北太公司与原告之间的租赁合同应属无效，北太公司对合同无效的后果负有过错。合同认定无效后，北太公司已收取原告的租金应视为房屋占有使用费，北太公司应将该费用及管理押金返还原告，原告应将占有使用的商铺腾空后返还北太公司。北太公司关于原告已实际经营、房屋占有使用费应按原告实际占有使用商铺的时间按比例予以扣除的抗辩意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。故原告要求北太公司全额返还房屋占有使用费和管理押金的主张，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：

原告陈苗与被告北太公司订立的租赁合同无效。二、原告陈苗于本判决生效后十日内将南京市珠江路224号三层A302商铺腾空后返还给被告北太公司。三、被告北太公司于本判决生效后十日内返还原告陈苗管理押金5000元、租金19600元，合计24600元。案件受理费415元，由被告北太公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。

审判长：时超审判员：王翔飞审判员：杨晓峰

见习书记员：王薇