原告杭州平海大厦。法定代表人金惠荣。委托代理人王文忠。被告吴水旺。被告沈根平。委托代理人**。委托代理人聂华元。
原告杭州平海大厦为与被告吴水旺、沈根平房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月22日公开开庭进行了审理。原告杭州平海大厦委托代理人王文忠、被告沈根平委托代理人**、聂华元到庭参加诉讼。被告吴水旺经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杭州平海大厦诉称，杭州市延安路579、581、585号四间房屋，使用面积132.41平方米，系杭州市房产管理局委托原告经营管理。2006年7月，被告吴水旺通过公开招标中标。2006年7月4日，原告与吴水旺签订了该房的租赁合同，合同约定了标的、期限、租金、支付方式等内容，其中约定租赁期限为2006年7月6日至2009年7月5日，年租金3210000元，履约保证金为267500元，任何一方提前终止或解除租赁合同，违约方需赔偿三个月的租金。7月6日，吴水旺向原告递交了情况说明、要求转租的申请报告，要求转租给被告沈根平，由沈根平直接经营并支付租金及费用给原告，沈根平同时出具了履约保证书，保证按合同履行，如有违约按合同约定处理。2006年7月，原告收到了被告沈根平支付的第一年租金。但至2007年5月，浙江金兄弟珠宝名表有限公司（沈根平为杭州延安路分公司负责人）发函提前解除租赁合同，并于2007年7月撤出了租赁房屋，也不再支付任何租金。根据合同约定：任何一方提前终止或解除租赁合同，违约方需赔偿三个月租金。被告提前解除合同应向原告支付三个月租金即802500元的赔偿金，扣除已收的267500元履约保证金，还应支付535000元。同时沈根平应按合同承担以上相应的违约责任。请求法院判令二被告立即向原告支付535000元的赔偿金，本案诉讼费用由二被告负担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、权属证明，欲证明原告有出租权。2、房屋租赁合同及公证书，欲证明原告与吴水旺的房屋租赁合同关系及具体的权利义务、违约责任。3、吴水旺情况说明及申请报告，欲证明吴水旺转租给沈根平的事实。4、沈根平履约保证书，欲证明沈根平向原告保证履约并承担合同违约责任。5、提出解除合同函及浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司营业执照，欲证明承租人提出提前解除合同及沈根平和发函单位之间的关系。
被告吴水旺未作答辩，亦未向本院提交相关证据。被告沈根平辩称，1、答辩人杭州平海大厦不具有签订直管公房租赁合同的主体资格。2、答辩人与被答辩人杭州平海大厦之间没有直接租赁关系，即使答辩人存在违约，也不应由答辩人直接向被答辩人承担违约责任。3、被答辩人在实际损失很小的情况下，要求被告支付802500元的违约金，有悖民法诚信原则和公平原则。综上原告的诉讼请求没有事实和法律依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。补充两个事实：本案的二被告在2006年签订了房屋租赁合同，将诉争房屋转租给被告；2、在2007年7月18日三方对房屋交接后，原告立即又将房屋出租给他人。被告沈根平为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、被告吴水旺与沈根平之间的房屋租赁合同，欲证明吴水旺与沈根平之间存在转租关系、2、房屋租赁合同，欲证明吴水旺和原告的合同终止履行13天后，省直管公房有限公司与深圳甘露珠宝有限公司签订了租赁合同，故原告与沈根平终止合同后并不存在损失。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的五份证据，被告吴水旺因缺席未予质证，系放弃质证权利。被告沈根平对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，上面只记载了原告经营使用该房屋，没有明确原告有无出租权。对证据2的真实性与关联性无异议，合法性有异议。对证据3中的申请报告无异议，情况说明的真实性和证明对象有异议，其内容存在虚假，且与本案没有关联性。对证据4的真实性关联性无异议，对其证明内容有异议，在该履约保证书最后写明，如有违约按照合同规定处理，该合同应为二被告之间的合同而非原告和吴水旺之间的合同。对证据5的三性没有异议。本院对证据1的真实性与合法性予以确认，该证明虽未直接写明原告可代为出租，但从原告与吴水旺签订租赁合同及实际履行过程中包括办理营业执照需产权单位的、配合等相关事实，可以证明杭州市房产管理局授权原告“经营管理”的范围中应包括代为出租事项，故对该证据与本案的关联性亦予以确认。证据2因沈根平对其真实性无异议，结合证据1的认证意见，本院对其合法性与关联性亦予以确认。证据3中沈根平对申请报告无异议，而吴水旺的情况说明与申请报告互相印证，且与租赁合同的实际履行情况相符，故对证据3的效力予以确认。证据4的真实性与合法性予以确认，沈根平的质证意见无证据佐证，本院不予采信，故对证据4的关联性亦予以确认。证据5沈根平无异议，本院予以确认。被告沈根平提交的二份证据，被告吴水旺因缺席未予质证，系放弃质证权利。原告对证据1的真实性有异议。证据2的真实性无异议，但不能证明沈根平的证明内容。本院认为证据1系复印件，无原件可供比对，故对其证据效力不予确认。对证据2的真实性予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：杭州市延安路579、581、585号四间房屋，使用面积132.41平方米，产权属杭州房产管理局。2006年7月4日，杭州市房产管理局委托其下属单位即原告经营管理上述房产。原告进行公开招租，被告吴水旺中标。2006年7月4日，原告与被告吴水旺就上述房产签订了房屋租赁合同，合同约定：年租金3210000元，租赁期限为三年，自2006年7月6日至2009年7月5日，履行保证金为267500元，任何一方提前终止或解除租赁合同，违约方需赔偿三个月的租金。该合同经杭州市公证处公证。2006年7月6日，吴水旺向原告递交了情况说明及要求转租的申请报告各一份，要求将上述房产转租给被告沈根平，年租金、租赁期限等原租赁合同约定的内容不变，由沈根平直接经营，租金及其它费用由沈根平直接支付给原告。沈根平同时出具了履约保证书，保证按竞价通知书及合同约定履行，如有违约按合同规定处理。2006年7月沈根平向原告缴纳了第一年租金3210000元及履约保证金267500元。上述房屋由浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司用于经营珠宝首饰，沈根平为浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司负责人。2007年5月，浙江金兄弟珠宝名表有限公司发函给原告，要求于2007年7月5日提前解除租赁合同。同年7月10日该公司将承租房屋归还给原告。2007年7月18日，案涉房屋由另一公司承租，年租金为2500000元。
本院认为，杭州市延安路579、581、585号房产系杭州市房产管理局所有，其在2006年7月6日将房屋委托给原告进行经营管理。原告根据此委托，通过招投标的方式招租后与吴水旺签订房屋租赁合同，该合同并进行了公证。原告将案涉房屋出租的行为并未超过产权单位的委托范围，其与吴水旺所签订的房屋租赁合同应为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。房屋租赁合同签订后，经原告及二被告三方协商，案涉房屋转租给沈根平，由沈根平出具履约保证书，同意按原房屋租赁合同的约定履行承租方的义务，包括承担合同约定的违约责任。沈根平承租案涉房屋系浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司经营之用。合同履行一年后，因经营亏损，浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司提前解除合同并撤出承租房屋，按照合同约定，沈根平作为浙江金兄弟珠宝名表有限公司杭州延安路分公司负责人及合同相对方，应对提前解除合同承担违约责任。原告根据沈根平出具的履约保证书，向其主张三个月租金的赔偿金，具有事实依据，本院予以支持。吴水旺将案涉房屋转租后，其与原告之间的房屋租赁合同继续有效，故同样应对提前解除房屋租赁合同承担违约责任。原告在合同解除后虽又将案涉房屋另行出租，但年租金明显降低，故沈根平认为原告不存在实际损失而要求降低违约金的请求，本院不予采纳。原告主张二被告支付赔偿金535000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于沈根平支付的267500元履约保证金，原告未在本案中提出明确诉请，根据民事诉讼不告不理的原则，该履约保证金的归属，在本案中不作处理。被告吴水旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十四条之规定，判决如下：
被告吴水旺、沈根平于本判决生效之日起十日内向原告杭州平海大厦支付赔偿金535000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9150元，由被告吴水旺、沈根平负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9150元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判长：章幼戎审判员：叶东晓代理审判员：周菁晖
书记员：杨帆
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条