原告贾保真与被告新兴物业公司长乐分公司物业管理纠纷一审民事判决书

原告贾保真，男，1941年4月28日出生，汉族，市建四公司退休会计师，住西安市碑林区。被告西安市房地三分局新兴物业管理公司长乐分公司（以下简称新兴物业公司长乐分公司），住所地西安市搪瓷北巷新中村3号。负责人高相琦，经理。委托代理人张昆庭，男，1960年12月21日出生，汉族，西安市房地产管理局第三分局科员，住西安市。委托代理人何建军，男，1965年12月7日出生，汉族，西安市房地产管理局第三分局法律顾问，住西安市。

原告贾保真与被告新兴物业公司长乐分公司物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾保真，被告新兴物业公司长乐分公司委托代理人张昆庭、何建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告贾保真诉称，原告系东风坊危房改造拆迁安置居民，2004年春节前该地区进行回迁，原告交清购房款后，被告利用原告急于住新房的心情，以不给安置房钥匙相胁迫，硬性叫原告在事先铅印好的未观看内容的物业管理合同上签字，并收取物业管理费、房屋维护费、专项维修基金，该合同违背了真实意思，且被告违反物业管理条例，明确在合同中约定其不负责小区治安管理责任，不负责车辆保管安全及业主人身安全等治安责任，另其收取了房屋维护费却在合同中约定房屋保修期满后由住户负责维护，上述行为实为对业主的欺诈，且其没有任何法律依据收取了2%专项维修基金。综上，被告欺诈、胁迫原告签字的物业管理合同违背了原告的真实意思表示，要求确认双方签订的合同无效，并由被告返还收取的2004年物业管理费、房屋维护费、专项基金合计1079.3元。

被告新兴物业公司长乐分公司辩称，1、原告诉讼主体不适格，认定物业管理合同无效，是小区全体居民的权利，原告无权就此诉讼。2、其公司是由建设单位指定的前期物业管理公司，建设单位授权由其公司代收专项维修基金，且该基金已入帐，根据物业管理条例第47条规定，其公司只负责小区安全防范工作，不负责治安责任，其公司收取的物业管理费及房屋维修费符合有关规定，且已做了大量服务工作，其公司并未强迫原告签订合同，故应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告贾保真系东风坊地区居民。2001年该地区进行危房改造，由西安市房地产管理局第三分局负责动迁及施工，2003年12月工程完工并验收合格，同月西安市房地产管理局第三分局下发市房三办字（2003）27号文件，决定委托被告新兴物业公司长乐分公司对该楼实施前期物业管理，物业管理费暂按现行丙级收取，交房时由分公司代收维修基金，收齐后转交分局。2004年元月该地区居民回迁。元月11日原告贾保真（乙方）与被告（甲方）签订了住宅小区物业管理公约，公约第2条约定甲方的职责、权利和义务：1、负责住宅小区的管理经营及房屋和公共设施的维护养护。2、负责管理小区的交通、环境卫生、场地绿化、公共秩序以及综合黑市有关部门的工作。3、定期对小区公共设施、上下水、主管道、防水井、蓄水池等进行维护、检修和保养，搞好日常环境卫生，解决处理此类问题，……。5、甲方按《条例》规定收取业主购房款2%住宅共用部位、共用设施设备维修基金、专户储存、专款专用，……；公约第10条约定乙方（业主或使用人）的权利和义务房屋自出售（安置）之月起，由原建设安置单位在规定保修时间内负责保修，但属住户责任或人为损坏的不在保修范围内，费用自负，保修期满后，由住户负责维护也可委托甲方提供有偿服务等内容。同日，在被告制定的东风坊小区装饰装修的有关规定中，原告签字予以认可。原告另于2004年元月10日向被告并交纳专项维修基金及2004年全年物业管理劳务费96元（每月8元）、物业日常维护费122.5元（每月每平方米0.13元）、专项基金。2005年元月原告以被告胁迫其在物业服务合同上签字违背其真实意思表示为由诉至我院要求确认合同无效并返还相关费用。庭审中原告提供的证人张新界、王士堂作证说，被告要其交款（含房款）否则不给房门钥匙，而被告提供了房地三分局（2003）27号文件及证明一份，证明其受权代收专项基金并已入帐。以上事实有交款凭据、物业管理公约、装修规定、证人证言、文件、证明、当事人陈述在卷佐证。

本院认为，本案争议的焦点在于原、被告双方签订的物业管理合同有效还是无效。根据原、被告双方提供的证据结合庭审情况看，在合同签订过程中，被告既没有以给原告及其亲友们生命、健康、名誉、财产造成损害为要挟，也没有乘对方处于危难之机，为争取不正当利益，迫使原告作出不真实意思的表示，严重损害原告利益的行为发生，且原告交款在先签订合同在后，该事实与其诉称亦不相符，原告称被告对其进行欺诈、胁迫举证不足，本院不予采信。综上，原、被告签订的合同内容形式均与法不悖，属有效合同，原告要求确认合同无效之诉，本院不予支持。被告受建设单位委托对小区进行的物业管理，是前期物业管理，不论与原告是否签订物业管理公约，被告的管理活动都是合法有效的，根据权利义务对等原则及行业惯例，原告理应交纳物业管理费，且该费用与被告提供的服务内容相符，原告要求返还该费用，依法不予支持。原告因建设单位进行公房出售取得的房屋理应按照相关法律规定向建设单位缴纳专项维修基金，现建设单位委托被告代为收取专项维修基金，符合有关法律规定，原告要求返还专项维修基金之诉，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十五条第二款、第三十六条、第四十一条、第四十七条之规定，判决如下：

驳回原告贾保真要求确认合同无效及返还物业管理费、专项维修基金的诉讼请求。诉讼费50元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

代理审判员：陈辉

书记员：千鲜维