案外人刘刚，男，1980年4月20日生，汉族，新沂市人，个体工商户，住新沂市新安镇工农巷**。申请执行人郭永彬，男，1963年9月25日生，汉族，新沂市人，工人。委托代理人王洪敏，新沂市王楼法律服务所法律工作者。被执行人孙守峰，男，1970年10月生，汉族，新沂市人，个体工商户。被执行人张蓓，女，1978年生，汉族，新沂市人，居民。被执行人赵亚飞，男，1956年生，汉族，新沂市人，个体工商户。委托代理人马从志，江苏铸石律师事务所律师
本院在执行郭永彬与孙守峰、张蓓、赵亚飞民间借贷纠纷一案中，案外人刘刚对执行标的提出书面异议，本院于2013年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人刘刚及其委托代理人马从志，申请执行人郭永彬及其委托代理人王洪敏到庭参加听证。被执行人孙守峰、张蓓、赵亚飞经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。案外人刘刚称：2009年，新沂市人民法院处理南京永达房地产开发有限公司新沂分公司申请执行朱继刚一案，对朱继刚所有的登记在陈勇丽名下的位于新沂市新安镇圣丰小区一号楼4号门面房进行拍卖，被孙守峰以73万元竞得。2010年6月8日，新沂市人民法院作出（2009）新执字第1265-3号执行裁定书，裁定该房屋归孙守峰所有。2011年5月25日，经田某介绍，案外人和孙守峰签订了一份《房屋买卖合同》，孙守峰将上述门面房以100万元价格卖给案外人，案外人在签订合同当日付90万元到介绍人田某卡上，第二天又打10万元到田某卡上，田某于2011年5月26日将100万元购房款转给孙守峰，孙守峰签订合同当日将房屋交付给案外人，后该房屋一直由案外人占有、使用。2011年7月25日，新沂市人民法院受理郭永彬诉孙守峰、张蓓、赵亚飞民间借贷纠纷一案，郭永彬申请财产保全，新沂市人民法院作出（2011）新窑民初字第0243号民事裁定书，将涉案房屋予以查封，案外人提出异议，法院受理后未作出处理结果，后因查封期限届满，原查封自动解除。2013年7月26日，依照申请执行人郭永彬的申请，法院作出（2013）新窑执字第0404号执行裁定书，对涉案房屋再次予以查封。案外人认为，涉案房屋在法院第一次查封前已由案外人合法购买并已付清全部房款，房屋已交付案外人，为案外人的合法财产。法院作出（2013）新窑执字第0404号执行裁定书，对涉案房屋进行查封无法律依据，应当依法予以撤销，解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。
申请执行人郭永彬辩称：（2013）新窑执字第0404号执行裁定书的作出既有法律依据又有事实依据，该裁定是正确的，因而不用解除。涉案房屋属于孙守峰的财产，因孙守峰借申请执行人的钱拒不偿还，申请执行人在诉讼和执行阶段申请对涉案房屋进行查封符合法律规定。据此，案外人的异议请求不能成立，应依法予以驳回。经审查查明：2009年，本院在执行南京永达房地产开发有限公司新沂分公司与朱继刚房屋买卖合同纠纷一案时，对朱继刚所有的登记在陈勇丽名下的位于新沂市新安镇圣丰小区一号楼4号门面房（房号为20098240）进行拍卖，被执行人孙守峰以73万元的价格竞得。2010年6月8日，本院作出（2009）新执字第1265-3号执行裁定书，裁定该房屋归孙守峰所有。2011年5月25日，经中间人田某介绍，案外人刘刚与被执行人孙守峰签订一份《房屋买卖合同》，孙守峰将上述门面房以100万元价格卖给案外人，案外人在签订合同当日付90万元到介绍人田某卡上，第二天又打10万元到田某卡上，田某于2011年5月26日将100万元购房款转给孙守峰。后孙守峰将上述房屋交付案外人占有、使用至今。2011年7月25日，本院受理郭永彬与孙守峰、张蓓、赵亚飞民间借贷纠纷一案，依照郭永彬申请，本院作出（2011）新窑民初字第0243号民事裁定书，将上述房屋予以查封。案外人因不服上述裁定提出复议申请，本院受理后未予处理，后因查封期限届满，该查封自动解除。因孙守峰等人未履行生效法律文书确定的义务，郭永彬向本院申请执行。在执行过程中，依照申请执行人郭永彬的申请，本院于2013年7月26日作出（2013）新窑执字第0404号执行裁定书，对涉案房屋再次予以查封。案外人因不服上述裁定，提出执行异议，请求依法撤销本院作出的（2013）新窑执字第0404号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。以上事实，有案外人提供的《房屋买卖合同》、收款收据、银行卡转账明细单、本院（2009）新执字第1265-3号执行裁定书、证人田某证言（出庭作证），申请执行人提供的本院谈话笔录以及双方当庭陈述在卷佐证。
本院认为：本案涉案房屋系被执行人孙守峰在拍卖机构公开竞买所得，并且经过本院（2009）新执字第1265-3号执行裁定书依法进行确认，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，涉案房屋的所有权应归被执行人孙守峰所有。因上述物权发生变动的原因不是基于法律行为，而是基于法律规定，孙守峰对涉案房屋享有所有权无需办理房屋过户登记即产生物权变动的效力，但该所有权的取得毕竟是物权公示原则的例外，而这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成所谓的事实物权与法律物权的分离，据此，对依照物权法第二十八条规定取得的不动产物权进行处分时应受到相应的限制。为此，《中华人民共和国物权法》第三十一条对依照本法第二十八条等取得物权的所有权人在处分上述物权时，作出了限制性规定，该条内容为：“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”该条系对未经登记取得不动产物权的所有人进一步处分不动产物权的限制即对非基于法律行为而取得不动产的物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律应当予以保护。如果物权取得人要进一步对取得的物权进行处分，首先应当办理登记手续，然后再进行处分，否则不发生物权变动的效力。结合本案来看，虽然案外人与被执行人之间签订了《房屋买卖合同》，并且支付了购房款，但涉案房屋仍登记在原房主陈勇丽的名下，被执行人孙守峰没有办理过户登记手续，没有将涉案房屋过户至自己名下，故双方之间的房屋交易行为仅产生债权效力，涉案房屋的所有权未发生变更，仍应归被执行人孙守峰所有。综上，案外人刘刚称涉案房屋归其所有的理由不成立，本院不予支持；本院于2013年7月26日作出的（2013）新窑执字第0404号执行裁定对被执行人孙守峰所有的涉案房屋进行查封，程序合法、得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘刚的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼。
审判长：刘杉林人民陪审员：鲍绪年人民陪审员：刘双刚
书记员：田媛
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条