上诉人（原审原告）：陈德生。委托代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李朝勇。委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。
上诉人陈德生因与被上诉人李朝勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第204号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈德生、李朝勇于2011年9月23日签订《房屋租赁合同》，约定由陈德生（出租方）出租英德市英城峰光路＊＊＊大厦右边梯口第＊＊＊层房屋给李朝勇（承租方）经营建筑材料、装修公司。房屋面积约250平方米。租赁期限从2011年10月1日起至2014年11月30日止。租金从2011年10月1日起至2012年4月30日止每月2500元，从2012年5月1日起至2014年11月30日止每月租金3300元。同时约定支付房屋保证金1万元等条款。房屋装修：房屋主体结构（含主墙，梁，柱等）不得改动，如室内间墙需改动的，须经甲方书面同意方可进行；装修发生的一切费用由乙方负责。合同签订后，陈德生收取李朝勇的保证金1万元，将房屋交付李朝勇使用。李朝勇对租赁房屋进行装修并按该房屋地址英德市英城＊＊＊大厦右边梯口＊＊＊楼为经营场所申领了《个体工商户营业执照》，经营范围是销售陶瓷、五金、水暖洁具、门、陶瓷原材料、建筑材料。李朝勇对墙体的改动有两处，一是将靠峰光路一侧的原落地玻璃拆除并用砖砌墙，二是改动进入房屋的大门，两处改动均不属于主体结构，不属于主体墙、梁、柱等，陈德生当时未提出异议。从李朝勇开始经营时起，其上二楼商铺的通道楼梯口是英德市英城峰光路＊＊＊大厦右边梯口，该楼梯口是临街方向。另查明，陈德生租赁给李朝勇的上述房屋，是于2006年10月30日从案外人张赞峰处承租后再分开转租给李朝勇的。在陈德生（乙方）与张赞峰（甲方）签订的《房屋租赁合同》中，后面写有：备注：1、大楼梯铺面使用权归甲方拥有的字样，而在陈德生、李朝勇所签的《房屋租赁合同》中，并无写明该字样。2012年7月23日，案外人张赞峰请数名施工人员将该楼梯口拆除改作商铺出租，并将原临街梯口改向楼房背后，导致李朝勇租赁的经营商铺，必须从原来的临街梯口改为楼背后的小巷上下，直接影响李朝勇的销售经营效益。有关楼梯口改建后影响陈德生经营的问题，陈德生、李朝勇经协商无法达成一致意见。2012年11月16日李朝勇向原审法院起诉，要求解除双方于2011年9月23日签订的《房屋租赁合同》，并由李朝勇退回陈德生保证金1万元，同时要求李朝勇赔偿装修损失约11万元并承担本案诉讼费，原审法院以（2012）清英法民二初字第327号立案处理。原审法院认为，陈德生与李朝勇是在平等、自愿的基础上协商一致所签订的合同，不违反法律法规，属有效合同。陈德生在承租张赞峰的房屋时，合同中写明备注：1、大楼梯铺面使用权归甲方拥有，而陈德生将该房转租给李朝勇时却隐瞒楼梯使用权归张赞峰的事实，致使在合同履行中，楼梯被拆除，而导致陈德生无法经营。陈德生、李朝勇当初的意愿是该出租房用以经营建筑材料、装修公司，作为商业用途，从其工商营业许可证，招牌广告可以看出，楼梯被拆除后，该租赁物失去了商业经营的条件，失去商业价值，合同无法继续履行，李朝勇至今处于歇业状态，合同已没有继续履行的必要，双方均要求解除，原审法院在（2012）清英法民二初字第327号案已作处理，本案不再判决。由于李朝勇在签订合同时未履行告知义务，违背诚实信用的原则，属缔约过失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。在订立合同的过程中，当事人负有如实告知的义务。由于陈德生的行为导致合同无法继续履行，造成的损失应由陈德生承担，要求李朝勇支付违约金无依据。李朝勇至今处于歇业状态，出租物无产生任何价值，因而陈德生要求李朝勇给付2012年8月后的租金及占用费缺乏法律依据，原审法院不予支持。对于陈德生提出要求李朝勇赔偿拆墙造成其损失的问题，按合同约定房屋装修：房屋主体结构（含主墙，梁，柱等）不得改动，如室内间墙需改动的，须经甲方书面同意方可进行，李朝勇对墙体的改动有两处，一是将靠峰光路一侧的原落地玻璃拆除并用砖砌墙，二是改动进入房屋的大门，两处改动均不属于主体结构，不属于主体墙、梁、柱等，也未对间墙进行改动，按约定无需陈德生书面同意，因而陈德生主张要求李朝勇赔偿因改动主墙而导致的损失10万元无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，于2013年11月18日作出如下判决：驳回陈德生的诉讼请求。本案诉讼费1810元由陈德生承担。
二审查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2013年7月12日，一审法院询问双方是否同意在合同解除之前确定一个时间进行场地交接时，被上诉人同意由法院确定时间将房屋交回给上诉人。但上诉人表示不同意，并称在判决未生效之前，其不同意接收涉案房屋。又查明，2011年4月23日双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定：房屋主体结构（含主墙、梁、柱等）不得改动，如室内间墙需改动的，需经甲方（指上诉人）书面同意方可进行；装修发生的一切费用均由乙方（指被上诉人）负责。合同期满时，一切固定设施及装修乙方不得刻意毁坏和拆除，维持原状无偿归甲方所有。再查明，二审中，双方一致确认被上诉人向上诉人交纳租金至2012年7月，自2012年8月起，被上诉人未再交纳过租金。又查明，双方确认涉案楼梯口原是临街的，是在一楼商铺前方可以进入的，现需从房屋后面的住宅巷才能进入。
宣判后，陈德生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决。2、被上诉人支付上诉人2012年8月至今的租金，计算至清偿全部拖欠租金为止，暂计至2013年5月为33000元。3、被上诉人立即支付直至2013年5月31日所产生的违约金33000元给上诉人（违约金从2012年8月15日起计至本息全部清偿之日止，依照违约金不超过本金的原则，上诉人主张的违约金暂以33000元计算）。4、被上诉人向上诉人赔偿因改动主墙而导致的损失100000元。5、被上诉人自2013年6月1日起，按每月3300元的标准向上诉人支付场地使用费，直至被上诉人实际搬出为止。6、被上诉人承担一、二审的诉讼费用（包括鉴定费和受理费）。主要事实和理由：一、上诉人不存在隐瞒楼梯使用权归张赞峰的事实，因楼梯为公共场所，供全体业主共同使用，即使上诉人与张赞峰对楼梯使用权做出约定，该约定亦违反法律或社会公共利益，应属无效。因此，一审认定事实错误。二、本案不存在因上诉人违约致合同目的无法实现而导致合同法定解除的情形。（一）楼梯口的变更是第三方行为，与上诉人无关，上诉人对此不知情，也不存在过错。（二）楼梯口的变更与合同目的毫无关联性。被上诉人租赁的是二层房屋，价格较一楼临街商铺便宜很多，目的是办公使用，而非商铺使用。（三）楼梯口的变更没有导致房屋用途发生变化，也没有导致租赁房屋面积减少或其他导致租赁房屋失去商业经营条件、合同无法继续履行的情况出现。被上诉人也没有举证证实因楼梯口的变更导致合同无法继续履行，应承担举证不能的后果，一审认定事实错误且违反证据举证规则。三、被上诉人至今未提供证据证明其处于歇业状态，且被上诉人一直未将房屋交付给上诉人，房屋也一直由被上诉人占有使用。因此，上诉人应支付该期间的场地占有费，装饰装修损失也应由被上诉人自行承担。四、双方在合同中明确约定房屋主体结构不得改动，但被上诉人未经上诉人书面同意对租赁物多次装修，且擅自改动房屋主墙及多处间墙。因此，被上诉人的行为构成根本违约，对被上诉人擅自改动和装修的部分，被上诉人应恢复原状或赔偿损失，而无权再要求上诉人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。五、一审中，上诉人要求对房屋恢复原状的损失进行鉴定，但一审法院至今未对此作出任何处理，更未告知不与鉴定的理由及法律依据，程序违法。综上，请求二审法院改判并支持上诉人的全部上诉请求。
李朝勇答辩称：一、一审认定的大楼梯铺面使用权与楼梯使用权是一致的。涉案的楼梯不属于公共场所，供全体业主使用的范围，因此，被答辩人与张赞峰的约定并未违反法律禁止性规定，合法有效。二、一审认定楼梯的变更导致租赁物失去商业经营条件，因被答辩人的违约行为导致不能实现合同目的，依据充分。三、被答辩人要求支付租金及违约金没有事实和法律依据。四、答辩人未对租赁物的主体结构进行改动。而且，被答辩人对答辩人的装修并未提出异议，应视为同意。五、租赁合同在起诉时已经解除，不存在支付场地占用费的情形。综上，请求驳回被答辩人的请求。
本院认为，本案是房屋租赁合同。本案的争议焦点是：对上诉人的上诉请求应否予以支持。关于被上诉人应向上诉人支付租金及占有使用费的数额的问题。因双方一致确认被上诉人向上诉人交纳租金至2012年7月，自2012年8月开始，被上诉人未再向上诉人交纳租金。2013年7月12日，一审法院要求双方提前交接涉案房屋，在被上诉人同意交付的情况下，上诉人明确表示不同意接收该房屋。因上诉人无正当理由不同意接收房屋，所以，对2013年7月之后因房屋闲置造成的损失，属上诉人自身原因而导致的损失扩大，上诉人无权要求被上诉人支付。但对于2012年8月至2013年7月12日期间的租金，虽然被上诉人称涉案商铺楼梯口的变更导致其无法继续经营，并向法院起诉要求解除合同，但被上诉人一直未向上诉人返还涉案房屋。所以对该占用期间的租金被上诉人仍应向上诉人支付。综上，本院确认涉案房屋租赁合同的租金计至2013年7月12日。经本院核算，至2013年7月12日止，被上诉人共拖欠上诉人的租金37620元（3300元／月11个月零12天＝37620元）。关于被上诉人逾期交付租金应否计算违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之规定，因双方在合同第三条明确约定被上诉人租赁房屋用作经营建筑材料、装修公司，即用于商业用途。上诉人作为出租方在租赁期间应保证租赁房屋符合该约定的用途。现因上诉人在签订涉案合同时对大楼梯铺面使用权故意隐瞒，导致合同履行过程中张赞峰将涉租房屋楼梯口方向作出更改，改变了涉租房屋的出入口，即由原来的从一楼临街商铺前方进入变为从房屋后面的住宅巷进入，严重影响上诉人的日常经营，使涉案合同的目的无法实现。原审法院以上诉人存在未履行如实告知义务，违背诚实信用原则的过错责任为由，对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不予支持并无不当。因上诉人违反了其基本义务在先，被上诉人拒付租金在后。所以，对上诉人上诉要求被上诉人支付逾期交付租金违约金的意见，本院不予支持。关于被上诉人应否向上诉人支付因改动主墙而导致的损失100000元的问题。双方在合同中仅约定对房屋主体结构（含主墙、梁、柱等）不得改动及室内间墙改动需经上诉人书面同意。而被上诉人改动的是靠峰光路侧的落地玻璃墙并改用砖砌墙及房屋大门，该玻璃墙及房屋大门并不属于房屋主墙，也不属于室内间墙。因此，对上诉人认为被上诉人未经其书面同意擅自改动主体墙及间墙、存在违约的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及双方在合同第十条关于合同期满时，一切固定设施及装修乙方不得刻意毁坏和拆除，维持原状无偿归甲方所有。之约定，上诉人要求被上诉人恢复原状的请求，缺乏合同及法律依据。因此，本院对上诉人要求被上诉人赔偿对涉租房屋恢复原状的损失100000元的上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，适用法律及实体处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第204号民事判决；二、限被上诉人李朝勇自本判决生效之日起十日内向上诉人陈德生支付租金37620元。三、驳回上诉人陈德生的其他诉讼请求。一审案件受理费1810元，由上诉人陈德生负担1415元，被上诉人李朝勇负担395元。二审案件受理费3620元，由上诉人陈德生负担2830元，被上诉人李朝勇负担790元。本判决为终审判决。
审判长：巢忠文代理审判员：郑家驹代理审判员：禹莉
书记员：冯敏静
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款