上诉人（原审被告）：罗伟明，男，汉族。委托代理人：潘英智，北京市大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖长城，男，汉族。委托代理人：林署云，广东浈阳律师事务所律师。第三人：华权兴，男，汉族。
上诉人罗伟明因与被上诉人赖长城、原审第三人华权兴房屋租赁合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2012）清英法民二初字第333号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见
原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2007年12月10日，原告（甲方）将自己所有的坐落在英州大道教育路口的楼房一座出租给被告（乙方）使用，双方签订了《房屋租赁契约》，该契约约定：租金为每月4380元，租赁期限10年，即从2008年1月10日至2018年1月9日止，押金为8760元，如果乙方违约住房押金归甲方没收，并收回房屋，租赁期间乙方负责一切纳税。但没有约定乙方有权转租。该契约签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，被告向原告交付了押金8760元。2010年4月25日，被告之妻张小芳未经原告书面许可将该租赁房屋首层转租给第三人，用于开办英德市英城权兴小吃肥婆粥壹分店，双方签订了《房屋租赁合同》。第三人未经原告书面许可便在房屋后墙外安装烟通用于排烟。被告租赁原告房屋后至今未欠原告租金。原审法院判决的理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁契约》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律强制性的规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。被告租赁原告房屋后，未征得原告的同意便将租赁房屋的一部分转租给第三人，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告之妻张小芳与第三人签订的《房屋租赁合同》未经原出租人即原告同意，被告的转租行为已损害了原告的合法权益。因此，原告提出的诉讼请求，符合上述法律规定，法院应予支持。被告抗辩称其租赁原告房屋时已口头说明其租赁原告房屋是用于转租谋利，而且原告表示同意，且在转租房屋时已告知原告，得到了原告的默认，因此原告请求解除租赁合同的理由不成立。但是被告该答辩理由因没有原告同意其转租房屋的书面证据，所以其理由不能成立，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，于2013年1月6日作出如下判决：解除原告赖长城与被告罗伟明于2007年12月10日签订的《房屋租赁契约》。本案诉讼费50元，由被告罗伟明负担。当事人二审的意见罗伟明不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：请依法撤销英德市人民法院（2012）清英法民二初字第333号民事判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉理由：原判认定事实不清，适用法律不当。原判对被上诉人知道或者应当知道上诉人转租的事实，未依法作出认定。2007年间，上诉人向被上诉人租房时，被上诉人就明确提出，“我的楼房，要租就要租一座（六层半），你如果租一间或者一层我都不会出租的，而且一租就要租十年，你如果租一间或者一层我都不会出租的，但不要搞坏了我的房屋。”于是，在2007年12月10日，上诉人就和被上诉人签订了一份《房屋租赁契约》。之后，我取得了被上诉人的同意后，投入十多万元的资金，对该出租房进行了装修和购置家具，然后就陆续分租给他人使用。这些，被上诉人都知道的。当年上诉人请人装修和改造该出租楼房时，被上诉人怕搞坏他的房屋，还亲自到现场指手画脚，而且上诉人早已有自己的房屋，上诉人一家四口人，难道需要租一座六层半的楼房来居住吗？难道每间房屋都要购置同样的家具吗？这些被上诉人全然知道的。所以，上诉人一次性承租被上诉人的一座六层半的楼房，一租就十年，被上诉人完全知道上诉人承租后是用来转租给他人的。现上诉人已经承租了五年，被上诉人才提出不知上诉人是用来转租的，这一说法，显然是站不住脚的。但原审法院却采信了。事实上，五年后的租金，比五年前的租金，上涨了很多，所以，在利益的驱动下，被上诉人不顾商业道德和诚信，就以此来撕毁合同，对此，法律不支持的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予以支持。为此，请二审法院明察，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人赖长城答辩称：一、答辩人的房屋是出租给被答辩人使用、经营的，不是出租给被答辩人转租的。2007年12月，双方签订了《房屋租赁契约》（下称合同），按照合同第1条、第4条、第5条约定，答辩人的房屋是出租给被答辩人使用或合法经营，经营所发生的一切税费由被答辩人负责，并约定被答辩人应当合法经营，若违法经营则由被答辩人负全部责任。当然，被答辩人在使用出租屋时其一家人也可以在该房屋居住。显然，双方对出租屋的用途有非常明确的约定，没有半点的含糊。这就清楚地表明，答辩人的房屋是出租给被答辩人使用与经营的，而不是出租给被答辩人转租的。可见，被答辩人在《民事上诉状》中认为答辩人在签订合同时就知道其转租房屋是十分荒唐的，也是无证据证明的。二、被答辩人是该房屋的承租人。在承租期间，每次收租都是被答辩人把房租送到安居我的档口，我一直以为是被答辩人在经营。但在2010年4月15日，被答辩人背着答辩人以张小芳为出租人将该房屋转租给第三人，显然，被答辩人是不想让答辩人知道其转租房屋的事实，故意隐瞒了其非法转租房屋的事实真相。由此可见，答辩人怎么可能知道被答辩人非法转租房屋呢？三、2012年11月间，有人告知答辩人，被答辩人已将该房屋转租，当时，答辩人半信半疑。同年11月22日，答辩人便到英德市工商局查询，才知道被答辩人的确将该房屋转租给第三人，于是答辩人便向英德市人民法院提出起诉，完全符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的在六个月内提出异议的期限。综上所述，答辩人将自己的房屋出租给被答辩人承租使用与经营，但其使用、经营至2010年4月便擅自将该房屋非法转租给第三人，其行为违反了合同第1条、第4条的约定，是严重的违约行为与违法行为，依据合同第3条关于“如果乙方违约住房押金归甲方没收，并收回房屋”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，答辩人在法定期限内向法院提出了解除合同之诉，英德市人民法院在查清事实的基础上依法作出了判决。显然，原判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判决。第三人华权兴没有提交书面答辩意见。
2012年11月23日，原告赖长城向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁契约》，2、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2007年12月10日，原告将自己所有的坐落在英州大道教育路口的楼房一座出租给被告使用，并签订了《房屋租赁契约》，合同第一条约定：“乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房使用”。但是，被告未经原告同意，擅自将该承租房屋转租给华权兴使用，已构成违约，依据合同第三条关于“如果乙方违约住房押金归甲方没收，并收回房屋”的规定和我国《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除租赁合同。
被告罗伟明辩称：我与原告所签订的合同，双方是基于互信互利的情况下签订，我一直按约定交租给原告，合同并没有约定未经对方同意不能转租。既然原告已经将房屋使用权交给我方管理，我方也有交租，房屋使用权包括我在法律允许的情况下，合同也约定不违法的情况下由我方管理。在2008年签订合同之前，双方口头说明，我租赁原告的房屋是作为出租用途。合同并没有写明使用权范围，双方约定在法律允许的情况下，不影响结构和犯法的情况的使用权由我方管理。签订合同后直到起诉之前，原告明知被告转租但一直以来默认，房屋的外墙修饰等工程都是在原告同意的情况才动工，被告方并没有违约行为。
本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人罗伟明提交的一份授权证明载明：2008年3月13日，被上诉人赖长城授权涉案整栋房屋的户外广告使用权归陈启聪、罗伟明使用，有效期十年。庭审中，赖长城对该授权证明的真实性无异议。另，二审期间本院对第三人华权兴进行询问，华权兴陈述：赖长城在在其装修期间曾来过现场，并且同意其装修。当时办理消防证都是通过罗伟明帮忙办理。本院判决理由和结果本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点：被上诉人对上诉人的转租行为是否知情，涉案的租赁合同应否解除。首先，在罗伟明与赖长城的《房屋租赁契约》中并没有约定罗伟明有转租权。在一审过程中，罗伟明也没有提交相关的证据证实其将涉案房屋转租给第三人时经过赖长城的同意。现罗伟明上诉主张赖长城对其转租行为一直知情且没有提出异议，但没有提交相关的证据予以证实。上诉人二审期间提交了一份《授权证明书》，虽然赖长城对该《授权证明书》的真实性予以认可，但该《授权证明书》授权陈启聪、罗伟明使用的是涉案房屋的室外广告使用权，而并未同意罗伟明将涉案部分房屋转租给陈启聪。其次，虽然二审期间原审第三人华权兴陈述认为赖长城对其从罗伟明处承租房屋的事情早就知晓。但除了其本人的陈述外，没有向法院提交相关的证据证实，而且华权兴与本案有直接的利害关系，所以对其陈述，本院不予采信。综上，由于本案承租人罗伟明未能提供充分的证据证明其转租行为经过出租人赖长城的同意。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，赖长城要求解除涉案合同的理由成立，原审法院依法解除双方的《房屋租赁契约》并无不当。上诉人认为被上诉人对其转租的事情早已知情，且一直未提出异议，因而不应解除合同的请求无据可依，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人的上诉理由和依据不足，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗伟明负担。本判决为终审判决。
审判长：卢永坚审判员：罗文雄代理审判员：禹莉
书记员：何叶
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款