孙志安与杭州荣光教育咨询有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告孙志安。被告杭州荣光教育咨询有限公司。法定代表人任芳。委托代理人詹前进。

原告孙志安诉被告杭州荣光教育咨询有限公司（以下简称荣光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月29日立案受理后，依法由代理审判员王大伟适用简易程序于同年12月11日、2013年1月22日公开开庭进行了审理。原告孙志安、被告荣光公司的法定代表人任芳及其委托代理人詹前进两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告孙志安起诉称：2011年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定由被告承租原告位于杭州市萧山区坎山镇振兴路296号的房屋二、三层用于办公，租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，租金为每月1000元，每年支付一次，双方同时约定若有一方未按合同条款履行的，应承担违约责任，支付对方违约金5000元。合同签订后，原告依约将租赁房交给被告使用，但被告自承租之日起至今未交房租，经原告催租未果。故原告向法院起诉要求判令：一、被告支付自2011年10月1日起至2012年10月30日止的房租13000元；二、被告支付违约金5000元；三、解除原、被告间的租赁合同；四、本案受理费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：一、被告支付自2011年10月1日起至2012年12月9日止的房租14300元；二、被告支付原告为其垫付的LED发光字招牌制作费1700元、网络费1080元、电费1464.20元、电话费485.42元、焊锡丝费145元、胶带费7元、快递费131元、LED工具费50元、灯具安装电工费245元、电料费250元、油漆涂料费450元、空调移位费300元，以上费用共计4847.53元；三、被告支付违约金5000元；四、解除原、被告间的租赁合同；五、本案受理费由被告承担。

被告荣光公司在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、原、被告间的房屋租赁合同是原告儿子孙德军与被告方的法定代表人所签，原、被告之间没有任何关于房租缴纳、违约金等房屋租赁的约定，此外被告在租赁期间内已经支付原告装修款项3000元以及房租2500元；二、被告没有任何的违约行为，因原告方在租赁期间单方面恶意阻挠被告工作人员进场工作，系原告的违约行为导致本次诉讼产生，被告有权拒付租金；三、基于原告的上述违约行为，被告同意解除双方之间的租赁合同，因被告实际承租到2012年6月，故被告只承担到该月止的未缴纳部分的房租；四、原告主张的网络费应由原告、被告及楼下租户共同分担，原告主张的电费应由原告、被告及楼下租户共同分担（且应扣除2011年12月的电费），原告主张的电话费应由原、被告共同分担（且应扣除2011年12月的电话费），对原告主张的其它各项垫付费用被告认为不存在，被告不予承担。原告孙志安为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、提供房屋租赁合同一份，证明原、被告于2011年10月1日签订租赁合同一份，以及合同约定的相关事实；2、提供农村村民建房用地呈报表一份，证明原告系本案租赁房屋的户主的事实；3、提供收款收据及费用清单等共19页，证明原告为被告垫付的各项费用合计4847.53元；4、提供委托书及户口本各一份，证明当时签订合同是原告委托其儿子孙德军进行的。5、提供存折1份、电费缴费通知单7份及电话费发票5份，证明自2011年12月至2012年6月，原、被告共用电费1464.20元、电话费485.42元，款项均由原告缴纳；6、提供QQ聊天记录2页，证明LED发光字、网络费用、灯具安装电工费、空调移位费、电料费均是由原告为被告垫付，且被告也知情。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的形式真实性没有异议，但认为该合同系原告的儿子孙德军与被告法定代表人所签，原、被告之间并无租赁合同，也不存在租金负担及违约金等问题。对原告提供的证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明原告系该房屋的户主，不能证明原、被告对租赁合同的具体条款有约定。对原告提供的证据3中的各项收款收据及快递单均有异议，认为并不存在相关费用，被告不予认可；对宽带费发票、业务登记单的真实性没有异议，对关联性有异议，认为宽带费用由原告、被告及一楼租户三方共用，具体费用由法院认定；对电费明细的真实性有异议，认为不是电力部门出具的，且电费应由原告、被告及一楼租户三方共用。对原告提供的证据4中的户口本没有异议，对于委托书有异议，认为签订合同时孙德军并无原告授权，委托书是事后补加。对原告提供的证据5中的存折的真实性无异议；对电费缴费通知单有异议，认为应扣除一楼租户的费用后由原、被告双方分担，并认为被告的使用部分应扣除2011年12月份的电费；对电话费发票的真实性无异议，但认为应扣除2011年12月份的费用后再由原、被告双方分担。对原告提供的证据6有异议，认为该聊天记录只摘取了对原告有利的部分，LED发光字仅是由原告负责联系，网络费用扣除一楼租户的使用后应由原、被告共同负担，聊天记录中无法看出已安装灯具或对空调进行移位，不存在灯具安装电工费、空调移位费，电料费已归还给原告。被告荣光公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、提供清单一份、发票及收款收据共12页，证明被告在经营期间，在租赁房屋中的财产状况；2、提供发票一份，证明LED发光字体的招牌是被告购买的，不存在原告垫付的事实。经庭审质证，原告对被告提供的证据1有异议，认为营业执照框、路由器、社保许可证、灯头机、日光灯、马桶并不在原告处。对证据2的真实性有异议，认为被告于2012年6月份就不正常经营，而发票是于2012年8月份开具的。为查明本案事实，本院依职权到原告房屋就原、被告及一楼租户的网络使用、电费使用情况进行调查，并拍摄照片15张，证明原告家中的网络线、电线均系原、被告双方共用，一楼租户的网络线及电线均系其单独开通使用，经原、被告质证均无异议。

对上述证据，本院审查认为：本院依职权调取的证据原、被告双方均无异议，故本院确认其证明效力。原告提供的证据1被告有异议，结合被告在庭审中陈述租用原告家中房屋，被告的异议不成立，本院对原告证据1的证明效力予以确认。原告提供证据2、4被告均有异议，结合本院对原告提供证据1的认定，被告异议不成立，本院对原告提供证据2、4的证明效力予以确认。原告提供的证据3、5、6被告均有异议，本院认为，结合本院对依职权调取的证据的认定，以及被告自2011年10月起承租原告家中房屋的事实，在双方对相关费用无特别约定的情形之下，应认定原、被告双方应平均承担网络费980元、电费1464.20元、电话费485.42元；因被告对除上述三项费用之外的收款收据及快递单不予认可，且原告无法证明已代缴有关款项，被告的异议成立，本院对上述收款收据及快递单的证明效力不予确认。被告提交的证据1原告有异议，本院认为，该证据与本案待证事实无关，今后如有争议被告可另行主张，本院对被告提交证据1的证明效力不予确认。被告提交的证据2原告有异议，本院认为，该证据系浙江省通用机打发票，且发票上的付款人确系被告，原告异议不成立，本院对被告证据2的证明效力予以确认。根据上述有效证据，以及庭审中当事人的相关陈述，本院查明的事实如下：2011年10月1日，原告委托其儿子孙德军与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告承租原告位于杭州市萧山区坎山镇振兴路296号的三层半房屋中的三楼及以上半层楼用于办公，租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，租金为每月1000元，每年支付一次，并约定如有一方未按合同条款履行的，应承担违约责任，支付对方违约金5000元。合同签订后，原告依约将租赁房交给被告使用，但自承租之日起至今，被告未交房租，经原告催租未果。经审核，被告在租赁期间由原告代缴的合理费用为：网络费490元、电费732.10元、电话费242.71元，共计费用1464.81元。

本院认为：原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，本案中租金支付系被告作为承租人的主要义务，被告长期未按约支付租金，应认定被告以其行为拒绝履行租金给付义务，原告要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约支付租金，理应按合同约定承担违约责任，原告要求被告支付自2011年10月1日起至2012年12月9日止的租金14300元有事实依据，违约金5000元亦合理，并且于法有据，本院应予支持。原、被告双方应平均承担在被告租赁期间产生的网络费980元、电费1464.2元、电话费485.42元，故原告主张被告全额支付上述三项费用的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告其余主张被告支付原告代缴的LED发光字招牌制作费等项费用，无事实依据，本院对其主张不予以采信。本案被告辩称在租赁期间内已经支付原告装修款项3000元以及房租2500元，以及阻碍其租赁使用等辩称，因未提交相关证据，本院对其主张均不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款及第三款、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除孙志安、杭州荣光教育咨询有限公司的房屋租赁合同。二、杭州荣光教育咨询有限公司支付孙志安自2011年10月1日起至2012年12月9日止的租金14300元、违约金5000元及网络费490元、电费732.10元、电话费242.71元，合计人民币20764.81元，以上款项由杭州荣光教育咨询有限公司在本判决生效后十日内支付。三、驳回孙志安的其余诉讼请求。如果杭州荣光教育咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由孙志安负担42元，由杭州荣光教育咨询有限公司负担160元。杭州荣光教育咨询有限公司应负担的部分孙志安已预交，由杭州荣光教育咨询有限公司在本判决生效后十日内直接支付给孙志安。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。

代理审判员：王大伟

书记员：王海燕