付正波租赁合同纠纷执行案裁定书

异议人付正波。申请执行人即墨市和星艺品有限公司，住所：即墨市王村镇马山后村，机构代码：724014081-7。法定代表人解淑梅，该公司经理。委托代理人姜宏全，山东海剑律师事务所律师。委托代理人王本龙，山东海剑律师事务所律师。被执行人张永涛。本院在执行申请执行人即墨市和星艺品有限公司与被执行人张永涛租赁合同纠纷一案中，异议人付正波向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭听证审查了本案。异议人付正波、申请执行人委托代理人姜宏全、王本龙，到庭参加了听证。本案现已听证审查结束。异议人付正波称，被执行人张永涛名下位于即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户房屋，被执行人已经将该房屋出卖给了异议人，现异议人已经善意取得并实际占有，关于涉案房屋的交易符合法律的规定且法院于2012年7月5日作出的（2012）即民初字第399号民事调解书确认双方的合同有效，该房屋属于异议人所有。异议人的执行异议依法成立，法院应依法解除查封措施。

申请执行人即墨市和星艺品有限公司辩称，法院（2011）即执字第2376号执行裁定程序合法，已发生法律效力。被执行人与异议人签订的房屋买卖协议，不能对抗已经生效的法律文书。根据相关的执行司法解释的规定，被执行人的转移财产行为，不得对抗申请执行人，第三人未经法院准许，不得占有该房屋，如果占有，法院有权排除异议人的占有行为。即使双方合同成立或者生效，只要在房产登记变更前进行查封，或者房产登记机关按照物权法的规定依法不受理转让登记，都符合法律规定。房屋所有权的取得应当以登记为准，因此，异议人的异议申请，无理无据，应当依法驳回。

经本院查明，（一）申请执行人即墨市和星艺品有限公司与被执行人赵永涛租赁合同纠纷一案，即墨市人民法院于2011年4月3日作出（2011）即商初字第586号民事判决书，判决内容如下：1、被告张永涛于本判决生效后十日内偿付原告即墨市和星艺品有限公司租赁费118207.1元，租赁物赔偿费59106元；2、驳回原告即墨市和星艺品有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、案件受理费4355元，由被告张永涛承担。该民事判决书生效后，被告张永涛未履行生效判决书确定的法律义务，原告即墨市和星艺品有限公司遂于2011年11月28日向本院立案，要求强制执行。（二）本案在执行过程中，本院于2011年11月28日作出（2011）即执字第2376号执行裁定书，裁定：查封被执行人张永涛所有的位于即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户，并于当日向即墨市房产管理处送达了该民事裁定书和协助执行通知书。（三）经听证查明，2009年10月20日，被执行人张永涛与出卖人青岛永信置业有限公司签订了商品房买卖合同，被执行人张永涛购买了位于即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户楼房一处，房屋产权面积为111.48平方米，房屋总价款为546252元，并由青岛永信置业有限公司为张永涛出具了销售不动产统一发票。2011年11月4日，张永涛缴纳了房屋契税金额为8194元。即墨市房产管理处于2009年11月5日填发了即房抵按字第055556号房屋抵押证，抵押人为张永涛。即墨市房产管理处又于2012年5月24日出具了一份证明，证明内容为“青岛永信置业有限公司开发项目翰林苑小区1-3，5-9号楼，位于嵩山二路**，于2012年1月10日在我处办理权属登记证明。证明号：市201210，总面积16824平方米”。2010年11月21日，异议人付正波、付辉（乙方）与被执行人张永涛、程云霞（甲方）签订了房产买卖合同，其中付辉系异议人付正波的妻子，程云霞系张永涛的妻子。在双方签订的合同条款第四条约定：乙方对甲方以上房产状况做了充分了解，同甲方协定房产交易成交价为60万元。此价格包括房产的配套价。付款方式为分期付款：此合同签定当日乙方付10万元为购房定金。余款支付方式为：2010年11月22日付贰拾万元整。余款人民币叁拾万元整过户当日付清。第十三条备注约定：由于本房屋大正没有办下来，所以双方协商在大证下来10日内办理过户手续。大证未下来之前贷款由甲方负担。2010年11月21日，付正波向张永涛付购房定金10万元，由张永涛为付正波出具了收条一份，收款人处有张永涛的签字捺印。2010年11月23日，付正波向张永涛支付了购房款20万元，由张永涛为付正波出具了收条一份，收款人处有张永涛的签字捺印。2010年11月29日，由即墨市盛合房产中介服务部出具收据一张，客户名称为付正波，项目名称为即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户，中介费5000元，收款人江蕾，并注明中介服务负责到过户完毕。2011年12月7日，付正波向开户银行为中国工商银行、户名为张永涛、银行帐号为62×××27的个人住房购置贷款账户内汇款20×××00元；以后又分别于2012年1月5日、2012年2月6日、2012年3月2日、2012年4月5日、2012年5月3日、2012年6月27日、2012年7月9日、2012年7月10日向上述同一银行卡号分别汇款800元、2900元、2850元、2850元、2850元、2900元、2850元、398895元。并至2012年7月10日，付正波将张永涛名下的涉案房屋个人住房按揭贷款提前全部还清，共计偿还房屋贷款437095元。2012年4月13日，付正波向涉案房屋的物业管理中心缴纳物业费、东位场地使用费及排污分摊电费共计1533元。为了进一步确认涉案房屋买卖合同的有效性，异议人付正波以被执行人张永涛为被告，向本院提起民事诉讼。2012年7月5日，即墨市人民法院作出（2012）即民初字第399号民事调解书。经双方当事人自愿调解，双方达成一致协议，内容如下：1、原被告双方于2010年11月21日签订的原告购买被告位于即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户房屋的买卖协议有效。2、原告付正波偿还被告张永涛在即墨市工商银行办理的即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户房屋抵押贷款。3、被告张永涛协助原告付正波办理即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户的房屋产权过户手续。4、案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告张永涛负担。（四）在执行听证中，申请执行人即墨市和星艺品有限公司对异议人提交的证据的真实性均无异议，但申请执行人认为异议人为张永涛支付贷款的事实并改变不了房屋的所有权，到目前为止涉案房屋仍登记在张永涛个人名下，且付正波最终还清涉案房屋贷款的时间是在法院查封裁定之后。法院作出的调解书的内容是在原被告双方隐瞒涉案房屋已经被查封的事实真相，双方所达成的调解协议是恶意串通，其内容是无效的。在法庭问及到异议人为何在双方没有办理产权过户手续之前就将余款付清，而且异议人付款总的数额比当时双方合同约定的60万元购房款多支付了137095元。付正波解释为2011年6月被执行人张永涛以经济困难为由，无力偿还银行贷款，双方商定由付正波来偿还今后的房屋贷款，后因一次性提前还贷，所以现在张永涛还欠异议人付正波137095元没有偿还。上述事实，有本院（2011）即商初字第586号民事判决书、本院（2011）即执字第2376号民事裁定书、本院（2012）即民初字第399号民事调解书；异议人付正波提交的青岛市商品房买卖合同、房屋抵押权证、销售不动产统一发票、契税完税证、青岛市统一收款收据、结婚证、房产买卖合同及购房款收条、房屋中介费收据、中国工商银行银行个人汇款凭证及个人住房贷款提前还款凭证、即墨市房产管理处出具的证明、青岛新城市安居物业管理中心收款收据、银行当事人执行听证陈述笔录、等证据材料在案佐证，并经听证质证，足以证明本案事实。

本院认为，本院在执行申请执行人即墨市和星艺品有限公司与被执行人张永涛租赁合同纠纷一案中，异议人付正波对执行标的提出的异议主张成立，理由如下：根据异议人提交的双方签订的房屋买卖合同、购房款收条、中国工商银行出具的汇款转账凭证及提前偿还抵押贷款的银行凭证等证据可以证明，本案中涉案房屋已经于法院查封前，由被执行人张永涛出让给了异议人，且异议人已经实际占有。并且，本院于2012年7月5日作出的（2012）即民初字第399号民事调解书中已确定了双方签订房屋买卖合同的有效性。因此，对异议人的异议主张本院予以支持，对于申请执行人的实体权益如何保护的问题，其可另通过诉讼程序予以救济。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

中止本院（2011）即执字第2376号执行案对位于即墨市翰林苑小区3号楼1单元301户房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向即墨市人民法院提起诉讼。

审判长：傅士吉审判员：段婧人民陪审员：吕恒良

书记员：黄培培