案外人陆莉芳。委托代理人卢美君、蒋瑶。申请执行人包振江。委托代理人吕深良。被执行人胡梅仙。被执行人吕福恩。被执行人申屠龙华。
本院在执行（2011）东执民字第2901号申请执行人包振江与被执行人胡梅仙、吕福恩、申屠龙华民间借贷纠纷一案中，案外人陆莉芳于2012年10月16日对本院的（2012）东南商初字第90号查封裁定提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2012年12月26日对本案公开进行了听证。案外人陆莉芳及其委托代理人卢美君、申请执行人包振江委托代理人吕深良到庭参加听证，被执行人胡梅仙、吕福恩、申屠龙华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已听证终结。案外人陆莉芳称，2011年1月21日被执行人胡梅仙与吕福恩在夫妻关系存续期间以胡梅仙名义向浙江中腾置业有限公司购买了东阳市时代雅居1幢2单元401室商品房。2012年2月20日，案外人陆莉芳经浙江中腾置业有限公司售楼员介绍与胡梅仙签订该房产的房屋买卖协议，转让价为120万元，陆莉芳于协议签订当日交付人民币50万元给胡梅仙。事后，被执行人吕福恩追认了该商品房转让协议，并与案外人签订了房屋买卖补充协议。2012年3月该房产被法院查封。案外人陆莉芳认为，案外人与胡梅仙签订的房屋买卖协议合法有效，胡梅仙已将该房屋转让给案外人陆莉芳，胡梅仙对该房屋不拥有任何权利。法院的查封行为损害案外人陆莉芳的合法财产权利，故请求法院撤销（2012）东南商初字第90号民事裁定书，解除对该房产的查封。案外人为证明其主张向本院提交了以下证据材料：一、房屋买卖协议、收条复印件、三张收据联各一份，用以证明2012年2月20日被执行人胡梅仙、吕福恩已将争议房产以120万价格转让给陆莉芳的事实。二、个人结算业务申请书、中国银行记帐凭证、银行卡取款凭条复印件各一份，用以证明陆莉芳按房屋买卖协议向胡梅仙支付50万元定金的事实。三、房屋买卖补充协议一份、欠条两份，用以证明争议房屋买卖得到吕福恩认可及吕福恩承担涉案引起的所有诉讼费、律师费的事实。四、个人贷款还款凭证8张，用以证明2012年2月20日争议房产卖给异议人后其按揭款由异议人支付的事实。五、异议人与吕福恩于2012年7月2日达成的协议书一份，用以证明异议人与被执行人胡梅仙的房屋买卖合同有效及认可吕福恩承担涉案引起的所有诉讼费、律师费的事实。
申请执行人包振江辩称，一、法院查封争议房产时，案外人与被执行人胡梅仙签订的房屋买卖协议无效。因争议房产在胡梅仙与吕福恩离婚时已协议归吕福恩所有，故胡梅仙无权处分该房产；二、查封后被执行人吕福恩的追认行为不影响法院查封的效力。因吕福恩是在明知协议房产已被法院查封的情况下予以追认的，根据相关法律规定法院查封合法有效。申请执行人向本院提交了以下证据材料。一、被执行人诉讼案件送达回证复印件一份，用以证明吕福恩于2012年4月10日收到查封裁定书的事实。二、被执行人吕福恩与被执行胡梅仙离婚协议复印件一份，用以证明争议房产协议给被执行人吕福恩的事实。经听证查明，本院执行的（2012）东执民字第2806号申请执行人包振江与被执行人胡梅仙、申屠龙华、吕福恩民间借贷纠纷一案，在案件诉讼阶段，本院于2012年3月30日作出查封被执行人吕福恩所有的坐落于白云街道小康路时代雅居E区1幢2单元401室的房产的民事裁定。裁定送达后，案外人陆莉芳以本案争议房产已转让给陆莉芳所有为由向本院提出书面异议。
另查明，被执行人胡梅仙与被执行人吕福恩原系夫妻关系，二人于2012年2月15日协议离婚，协议约定争议房产归男方所有，按揭房款亦由男方支付；案外人陆莉芳与被执行人胡梅仙于2012年2月20日签订房屋买卖协议并支付了伍拾万元购房款，于2012年4月21日与被执行人吕福恩签订房屋买卖补充协议。本案查封属预查封。
本院认为，案外人陆莉芳虽然在法院查封涉案房产前与被执行人胡梅仙签订房屋买卖合同，且履行了部分合同义务；法院查封后也得到了被执行人吕福恩的追认，但仅能说明陆莉芳与胡梅仙、吕福恩发生了房产买卖这一民事法律关系，并不能证明陆莉芳对本案涉案房产享有物权权利。依据《中华人民共和国物权法》关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房产买卖行为须经过登记才发生物权变动的效力，本案涉案房产在本院查封时仍属于被执行人吕福恩所有，本院裁定查封被执行人吕福恩的房产并无不当。案外人陆莉芳要求撤销（2012）东南商初字第90号查封裁定的请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人陆莉芳的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长：金卓颖代理审判员：何倩代理审判员：杨志强
代书记员：杜静波
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条