上海高风能源科技有限公司与绍兴乙龙科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：上海高风能源科技有限公司。法定代表人：阮荣光。委托代理人：郑海东、金昊旻。被告：绍兴乙龙科技有限公司。法定代表人：杨文瀚。委托代理人：程幸福。委托代理人：王定高。

原告上海高风能源科技有限公司诉被告绍兴乙龙科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告高风公司的委托代理人郑海东、金昊旻，被告乙龙公司的委托代理人程幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海高风能源科技有限公司诉称：原、被告于2011年7月15日签订一份《厂房出租合同》，约定由原告承租使用被告位于绍兴县柯桥柯北大道302号的厂房；租期自2011年7月1日起至2012年6月31日止，月租金为180000元；如合同一方提前终止合同而违约，则应赔偿另一方三个月的租金等。合同签订后，原告向被告交付第一季度的租金540000元，但合同履行至2011年9月9日，原告被被告强行赶出承租厂房，致使合同无法继续履行，还造成原告的经济损失。原告认为，被告之行为已构成违约，理应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉讼请求为：一、要求被告退还剩余租金126000元，并支付该款自2011年9月9日起判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；二、要求被告支付违约金540000元。

被告绍兴乙龙科技有限公司辩称：原、被告签订厂房出租合同属实，租期自2011年7月至2012年6月。在合同履行过程中，原告未按约定支付第一期租金，构成违约，而且也不存在原告所称的被告将原告赶出厂房的事实。现双方约定的租赁期早已届满，原告请求返还剩余租金以及违约金，缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经本院审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2011年7月15日签订一份《厂房出租合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在绍兴柯桥柯北大道302号，租赁物建筑面积为11509.78平方米；厂房租赁日期12个月，自2011年7月1日起至2012年6月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需要续租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同；厂房租金为月租金180000元，租金三个月预付一次，每季第一个月10日前向甲方支付租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金等。合同签订后，被告已将厂房交付原告占有使用。2011年8月17日，原告支付被告第一季度租金540000元，此后再无支付过租金。2011年9月15日，被告向原告发出解除租赁合同的函一份，要求解除租赁合同。2011年9月，原、被告双方之间发生纠纷，为争夺厂房，双方工作人员还发生斗殴，后由绍兴县公安局齐贤派出所介入处理。2011年9月下旬，原告离开租赁厂房，被告重新占有使用该厂房至今。2011年10月8日，绍兴乙龙科技有限公司向本院起诉，要求解除涉案租赁合同，后该原告撤回起诉。2012年3月23日，本院受理（2012）绍民初字第1106号原告上海高风能源科技有限公司诉被告绍兴乙龙科技有限公司租赁合同纠纷一案，该案件中，原告要求被告继续履行涉案租赁合同，2012年10月18日，本院对该案作出判决，驳回原告上海高风能源科技有限公司的诉讼请求。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、租金电汇凭证、（2011）绍民初字第1106号民事判决书及双方当事人在庭审中所作陈述等证据证明。

本院认为：原、被告订立的厂房出租合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。针对当事人的诉辩情况，本院围绕以下焦点作评判认定。（一）、关于厂房出租合同是否已解除的问题。根据查明的事实，在涉案租赁合同履行过程中，被告已于2011年9月15日向原告发出解除租赁合同通知函，要求解除租赁合同，其理由基于原告未按约支付租金。我国合同法赋予合同一方享有合同解除权，合同解除权人行使解除权时，应通知对方，合同自通知到达对方时解除，无需征得对方同意，这对于保护合同解除权人的合法权益具有重要意义。同时，解除权这一形成权的行使只需权利人的单方行为，而不必征得相对人同意，便能达到解除合同的目的，有可能造成合同当事人间权益的失衡和不对等，故而我国合同法又赋予合同另一方异议权，以维护合同非解除方的利益。即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以提出确认之诉。对于异议期间，可由当事人自行约定，在没有事先约定异议期间的情形下，则适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月异议期间。本案中，原、被告并未事先约定异议期，而且原告在接到被告发出的解除合同通知后，没有在法律规定的三个月异议期间内提起诉讼，表明原告作为非合同解除权人已经丧失异议权，涉案租赁合同已在解除通知到达后即无争议地解除。（二）、关于原告请求退还多付的剩余租金诉求问题。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告作为承租人，在合同解除后，应当向出租人即被告返还租赁物，同时应按合同约定的租金标准向原告支付其占有使用租赁物期间的租金。事实表明，原告已向被告支付2011年7月1日至同年9月30日的租金计540000元，且被告于2011年9月下旬占有涉案租赁物，故而存在被告应退还原告剩余租金的事实。鉴于双方当事人均未对“9月下旬”所指向的具体期日加以举证证明，本院酌定被告需要向原告返还多收的5天租金计29589元（180000元／月×12月／365天×5天）。（三）、关于原告主张的违约金问题。合同解除后，合同中的违约金条款仍继续有效。事实表明，如果不考虑《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的适用问题，被告据以解除合同的事由即“原告未按约支付租金”已由生效的民事判决认定为理据不足，该解除事由未被法院采纳。而被告以行使合同解除权的方式提前终止合同的事实清楚，此单方解除行为显然构成违约。根据双方合同中“租赁期内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金”的约定，被告理应承担违约责任。但对于上述违约金数额问题，虽然被告并未提出违约金过高的主张，但其一直主张其未违约，而是原告违约，从逻辑上看，被告的主张必然包含了其不应当承担违约金的意思表示，应当视为其认为违约金过高。在此情形下，考虑到涉案合同仅履行四分之一的租期，而被告需要支付的违约金却高达三个月的租金计540000元，从平衡双方利益考量，应予调整。根据我国合同法第一百一十四条的相关规定，本院酌定被告应付原告的违约金为360000元。（四）、关于被告应否向原告支付剩余部分租金利息的问题。本院认为，因本院支持原告所得的违约金足以弥补其经济损失，故本院对该项诉求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告绍兴乙龙科技有限公司应向原告上海高风能源科技有限公司返还剩余的租金29589元，另支付违约金360000元，合计389589元，款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告上海高风能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10460元，减半收取5230元，由原告上海高风能源科技有限公司负担1658元，被告绍兴乙龙科技有限公司负担3572元，款均限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费10460元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09000001033********-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。

审判员：冯春盛

书记员：谭钰婷