原告方珍珠。委托代理人翁如锋。被告杨辉。
原告方珍珠诉被告杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月21日立案受理后，依法由代理审判员任子飞适用简易程序于2012年12月25日公开开庭进行了审理。原告方珍珠委托代理人翁如锋到庭参加诉讼。被告杨辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方珍珠诉称：原告将案涉房屋租赁给被告，并与其签订三产经营用房租赁协议一份。按照协议第五条约定，协议一经签订，即具有法律效力，协议双方必须认真履行。若其中一方违约，则应当赔偿对方违约金20000元。现此用房租赁协议已于2012年4月24日到期，但被告还未将房屋归还原告，且未付清电费，已属违约，因按约定赔偿原告违约金20000元，并付清2011年11月22日至2012年4月24日止的5825度电费。现房屋租赁期已满，但被告却继续占用原告房屋，理应按照原告与北干街道##村的房屋租赁合同第三条“租金为每二年增加40元／平方米”的约定计算，赔偿原告损失35333元。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即归还原告房屋，并将其物品搬离案涉房屋；2.被告赔偿原告损失55333元，并支付电费5825元。庭审中，原告变更其诉讼请求为请求判令：1.被告从位于杭州市萧山区北干街道##村137-143号##花苑的联发超市二楼东面靠南三间、西面靠南两间（约250平方米）的房屋中腾退；2.被告支付原告违约金20000元和自2012年4月25日起至同年12月24日止的房屋使用费28666元。其余诉讼请求原告表示放弃。
被告杨辉未作答辩也未向本院提供证据。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.原、被告签订的三产经营用房租赁协议一份，证明被告租赁原告的房屋已经到期，却至今未腾退的事实；2.原告与##村民委员会签订的房屋租赁合同一份，证明原告对其出租给被告的房屋具有使用权。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为证据真实、合法，且与本案事实相关联，本院均予以认定。根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：2009年12月25日，杭州市萧山区北干街道##村民委员会与原告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租北干街道##路137-143#（面积700平方米）的房屋，租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，并在合同第十条中约定出租方同意承租方在承租期内将此房转租。2010年4月29日，原、被告签订三产经营用房租赁协议一份，约定被告承租##花苑安置小区的联发超市二楼东面靠南三间、西面靠南两间约250平方米房屋，租赁期限自2010年4月25日至2012年4月24日止，租赁价格为每年43000元。被告已付清原告两年租金，但租赁期满后，被告却至今未腾退，故原告诉至法院。
本院认为：原告与北干街道##村民委员会签订的房屋租赁合同合法有效，在##村民委员会同意原告转租的情况下，原告将案涉房屋转租给被告并未违反法律规定，原、被告均应按照双方签订的三产经营用房租赁协议全面履行各自义务。在房屋租赁期满，且原、被告并未达成续租合意的情况下，被告至今未将房屋腾退，显然已经违反了协议约定，故原告有权要求被告因此违约行为而向其支付违约金20000元，且有权要求被告支付继续使用其房屋的费用。至于原告仅要求被告支付自2012年4月25日至同年12月24日止继续占用其房屋的使用费28666元，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许，确认被告需向原告支付该期间的房屋使用费28666元（43000元÷12个月×8个月）。被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杨辉在本判决生效之日起十日内从杭州市萧山区北干街道##村137-143号##花苑的联发超市二楼东面靠南三间、西面靠南两间（约250平方米）的房屋中腾退；二、杨辉向方珍珠支付房屋使用费28666元和违约金20000元，共计48666元，限在本判决生效之日起十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，减半收取664元，由方珍珠自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12020244090********）
代理审判员：任子飞
书记员：陈金良
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条