杭州华纳塔器科技有限公司与王安平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：杭州华纳塔器科技有限公司。法定代表人：沈树荣。委托代理人：叶水荣、李竞。被告：王安平。

原告杭州华纳塔器科技有限公司（以下简称华纳公司）为与被告王安平房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员翟寅生独任审判。本案于2012年10月29日公开开庭进行了审理。原告华纳公司之委托代理人叶水荣，被告王安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华纳公司诉称：2011年4月，原、被告签订一份合作协议书，原告将杭州市余杭区勾庄工业园区的厂房出租给被告，并在合作协议中约定租赁期限、租金、支付方式等内容。依据合作协议书约定，被告应在2012年6月30日之前将第一年度（2011年7月1日至2012年6月30日）租金分两次支付原告，但被告未能依约履行，虽经原告多次催要，被告均以种种理由推脱，原告无奈之下，于2012年8月26日向被告发出《合作协议书》通知函，要求被告应收到该函十天之内向原告支付第一年度的全部租金，否则，双方《合作协议书》即为解除；被告于同月29日收到该函，但未在约定期限内向原告支付租金，且被告在《合作协议书》生效之前实际占有上述租赁物，并擅自转租收取的租金，未向原告支付应得部分，现一并要求予以支付。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付房屋租金人民币1111661元，支付租金利息人民币29242元（暂算至起诉之日，并请求判决计算至确定履行之日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.合作协议书（2页），证明原、被告就租赁厂房的期限、租金、支付方式等内容约定；2.《合作协议》通知函，3.特快专递邮件详情单，证据2、3欲共同证明原告通知被告在规定期限内支付租金及逾期履行法律后果等内容；4.厂房租赁合同，证明被告在合作协议生效前擅自将原告部分厂房出租的事实等内容；5.借条1张（复印件），证明被告向案外第三人存在个人借款的事实。

被告王安平辩称：一、根据被告与原告在合作协议中的约定，被告有权对租赁的厂房进行转租，现被告转租厂房的行为并不存在违约，且被告也已根据合作协议的约定在2011年5月25日依约支付了第一期租金45万元，依法履行了付款义务。对于这一事实原告在（2012）杭余良商初字第148号案的开庭笔录中已予以认可。二、此后被告未支付第二笔租金，是因为此时被告已与原告签订了对原告的承包协议，并支付了约定的承包金，其中90万元属于被告享有。因为权利义务归于一方，所以并不存在违约。但原告在承包合同尚未开始履行即恶意违约，单方解除承包合同，其不仅应承担承包法律关系的违约责任而且应向被告返还承包款90万元，可原告至今没有返还。根据合同法的规定，双方当事人互负债务时，一方可以要求抵消，因此，被告并不存在拖欠租金的违约行为。三、2012年5月3日，2012年7月4日原告分别发函给被告各转租承租户，以停水停电相威胁，要求各转租承租户将承租租金直接交纳给原告，导致被告无法正常收取承租户租金。同年7月12日，原告的法定代表人沈树荣又带领社会人员威胁厂区内承租户，阻碍工人进厂，其行为严重阻碍了厂区内各承租人正常的经营生产秩序。原告上述行为不仅阻碍了被告依合作协议享有的承租权而且侵犯了转租承租户的合法权益。根据合同法的规定，原告已构成侵权和违约。四、根据合作协议的约定，被告依约取得租赁物承租权后，出租人有义务保证承租人依法行使承租权，即承租人对租赁物依法享有的占有权、使用权和收益权。本案中，在承租人未拖欠租金的情况下，原告的上述行为已妨碍承租人正常行使承租权，构成对被告的违约。根据合同法的规定，被告有权行使先履行抗辩权，即原告未履行其保障义务前，被告有权拒绝履行付款义务。现原告不仅没有履行保障义务，而且阻碍被告收取转租费用，被告当然有权拒付租金。综上，被告在本案合作协议签定后，已依约履行承租人的义务，现原告违约在先，被告行使先履行抗辩权拒付租金不构成违约，原告要求法院判令解除本案合作协议及判令被告支付租金无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据材料：1.（2012）杭余良商初字第148号开庭笔录，其中第7页尾内容证明原告的诉讼请求与事实相悖。被告已支付第一期租金45万元；2.农业银行交易明细，证明被告已支付第一期租金45万元；3.2012年5月3日的通知，证明原告破坏被告收取租金的合法权益；4.2012年7月4日的通告（复印件），证明原告扰乱承租户生产经营，致使被告无法顺利收取租金；5.民事诉状2份，证明被告无法顺利收取租金；6.诉讼费票据2份，证明原告恶意破坏合作协议行为，造成被告权益损害及经济损失；7.关于提前终止厂房租赁合同的函2份，证明原告扰乱承租户，导致被告合法权益收入被破坏；8.110接处警综合记录1份，证明原告多次破坏影响厂区各租户的正常生产经营；9.抢劫破坏生产报案记录1份，证明原告多次破坏影响厂区各承租户的正常生产经营；10.承包款收条1份（复印件，原件在西湖法院，案由是承包合同），原告占有被告王安平90万承包费未退还；11.《合作协议书》解除通知函，证明原告要求单方解除合同；12.通知函1份，证明被告对该厂房占有40%的份额，杭州华纳塔器科技有限公司无权全部处理该厂房。发函原因是原告2012年5月3日发函给各次承租户，使得被告无法收取次承租人的租金。原、被告提交的证据材料经双方庭审质证，本院作如下认证：

关于原告提交的证据1至5，被告对证据1的三性无异议，本院予以确认。被告对证据2的真实性无异议，确实收到该函，但对其证明对象有异议，本院对该证据真实性予以确认，对其证明内容结合其他证据予以综合认定。被告对证据3、4的真实性没有异议，证明对象有异议，本院对该两份证据真实性予以确认，证明内容结合其他证据予以综合认定。被告对证据5的真实性有异议、因其是复印件，真实性无法确认，本院在庭后经原告提供原件予以核对，故对该证据予以认可。关于被告提交的证据1至12，原告对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，此案是双方合作建房的法律关系，与建房后的使用是两个不同的法律关系，所以，庭审中提到的45万元不涉及到建房后的租金问题。本院对该证据予以确认，对其证明内容予以综合认定。原告对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，主要是被告支付给案外第三人的借款，不应视为支付租金行为，除非被告还有其他证据。本院认为，该证据关系到本案租金支付的事实认定，故与本案具有关联性，至于其证明内容将综合认定。原告对证据3、4的真实性没有异议，合法性没有异议，但对证明对象有异议，原告也是被迫的一种救济行为，本院对该两份证据予以确认。原告对证据5、6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，转租人无法收到次承租人的租金与本案没有关系，如果有的话，也是被告承租人造成的。本院认为，该两份证据与本案租赁合同的相关事实具有关联性，故本院予以确认。原告认为证据7与本案无关，本院认为，该证据关系到被告合同权利的事实认定，故本院予以确认。原告对证据8、9、10的真实性没有异议，但合法性无法确认，且认为与本案无关，报案记录可能是因为种种的经济纠纷，不能证明被告的证明对象。本院认为，该110接处警综合记录单与本案双方纠纷处理过程有关，本院予以认定；该报案材料系被告单方制作，不具有证明效力，本院不予认可；该承包款收条与本案租赁合同无关，故不予认可。原告对证据11的三性无异议，被告认为是单方解除，原告认为是合法解除。本院对该证据真实性予以确认。原告对证据12的真实性有异议，函的部分内容与本案无关。各次承租人也没有向原告履行支付租金的义务。本院认为，该通知函与本案双方协商处理租赁纠纷的事实有关，原告虽对真实性有异议，但并无反驳证据，故本院予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：本院原告华纳公司成立于2007年，股东为沈树荣与唐素丽。2011年3月28日，被告王安平从原告股东唐素丽处借款人民币700万元，并出具收条一份，承诺年利息100万元，利息分四期支付。2011年4月12日，华纳公司与被告王安平签订了一份《合作协议书》，约定以原告出土地、被告出资金的方式合作在余杭区勾庄工业园区内的8亩国有土地上建房，9688.4平方米厂房建成后，建筑物产权及其土地使用权由原被告按份共有，原告拥有60%的份额，被告拥有40%的份额。厂房建成后，原告将其拥有的60%厂房份额租赁给被告，租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止，年租金90万元，年租金分两次支付。合同签订后，被告于2011年5月25日向原告股东唐素丽汇款45万元。2011年4月22日，被告王安平与案外人杭州翔朗电子科技有限公司（以下简称翔朗公司）签订了一份《厂房租赁合同》，将上述合作建设的厂房中1500平方米租赁给翔朗公司，租期为2011年5月18日起至2016年5月18日止。2011年4月22日，被告王安平又与案外人孙建文签订了一份《厂房租赁合同》，将上述厂房中的1500平方米租赁给孙建文，租期为2011年5月18日起至2016年5月18日止。2011年10月12日，原告再与被告及案外人任伟民签订了一份《公司承包合同》，约定将华纳公司经营权、经营场所、固定资产（设备、厂房）提供给王安平与任伟民以作经营，承包款每年两百万元，每半年支付一百万。2012年1月2日，沈树荣出具收条一份，载明收到2012年上半年承包款壹佰万元整。因承保合同发生纠纷，原告于2012年1月10日向被告发出《关于终止公司承包合同的函》，后又因厂房租金事宜发生纠纷，原告于2012年5月3日在厂区张贴通知，告知次承租人原被告之间的租赁协议作废，要求次承租人将下半年房租直接交给原告并重新与原告签订租赁协议。原告于2012年7月4日再次张贴通告，告知次承租人因被告违约将对厂房予以停水停电。次承租人孙建文与翔朗公司接到通知后于2012年7月5日向被告发函称因原被告纠纷使得其公司将遭受严重损失，故要求即日终止转租合同。原告于2012年8月26日正式向被告发出《合作协议通知函》，要求被告于收函之日起十日内支付租金及其他费用，如果届期未履行，双方《合作协议》视为解除。被告也于2012年8月29日收到上述通知函。原被告双方因厂房租赁事宜发生过冲突，被告先后于2012年7月12日、2012年9月20日报警，但均协商未果。因原告的多次通知导致被告无法向次承租人收取租金，故被告也曾向本院起诉孙建文、翔朗公司要求支付房屋租金，该两起案件尚在审理过程中。现原告要求被告支付拖欠的2012年度租金，故诉至法院。

本院认为：本案主要争议焦点在于被告是否拖欠相应的房屋租金。原被告双方于2011年4月12日签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，并不存在违反法律强制性规定的情形，形式与内容合法有效，对双方均具有拘束力。该合同内容主要包括两大部分，一部分为双方合作建设厂房，另一部分为该厂房出租事宜。根据该份《合作协议书》第4条规定，厂房建成后，由原告将其拥有的60%厂房全部出租给被告，年租金为90万元，每年分两次支付。目前，被告方提供的农业银行转账记录显示其曾于合同签订后向原告股东唐素丽支付过45万元款项，但是原告认为该款项为原告归还唐素丽的借款，而并非支付给公司的租金。（1）关于前半年的租金：首先，由于被告向唐素丽借款本金为700万元，约定年利息为100万元，利息分四次支付，则每次应当支付25万元；而原被告约定的厂房年租金为90万元，每年分两次支付，则每次应当支付的恰为45万元。从汇款数额上判断，被告支付的该笔45万元款项与唐素丽的借款合同难以认定具有关联性，应当属于向原告缴纳半年期的租金。其次，根据余杭法院的（2012）杭余良商初字第148号合同纠纷案件的庭审笔录记载，原告代理人曾在该案审理中当庭认可王安平于2011年曾支付给原告四十余万元租金的事实，该自认与上述汇款凭证可以相互印证，故本院予以采纳。因此，可以认定被告已经支付了前半年度45万元租金。（2）关于后半年的租金：虽然被告抗辩称双方在签订合作协议后又签订了承包合同、故不需要再向原告支付租金，但实际上，因双方在履行该承包合同中发生争议，原告已向被告发出《关于终止公司承包合同的函》，后被告诉至西湖法院，现西湖法院（2012）杭西民商初字第1349号判决已经解除双方承包合同，故该承包协议不能作为被告拒付租金的抗辩理由，也无法作为确定债务要求抵消。此外，被告抗辩称原告存在阻挠被告转租、导致被告合法理由受损，但是现有证据显示被告于2012年5月3日发出的通知仅仅是告知次承租人原租赁协议作废，要求次将房租直接交予己方，而原告真正断水断电则是在2012年7月4日发出通告后的一个星期，此时被告仍未缴纳后半年度（2012年1月1日-2012年6月30日）的45万元租金，被告行为已经构成违约，故原告断水断电合法有据，被告以此要求扣减相应租金，于法无据，本院不予支持。因此，原告尚拖欠后半年度租金45万元，以及自2012年6月30日至起诉时2012年9月8日（共70日）的租金，按照年租金90万元计算应为172603元，上述拖欠租金共计622603元。本案第二个争议焦点在于被告是否存在擅自转租及是否承担相应赔偿责任。本案中原被告签订的合作协议约定厂房租期自2011年7月1日起至2021年6月30日至，但原告分别于2011年4月25日、4月27日与翔朗公司、孙建文签订了两份转租合同，约定租期均为2011年5月18日起至2016年5月18日止，年租金均为270000元。因此，2011年5月18日至2011年7月1日的期间内，被告尚未取得该厂房的全部承租和转租权利，但其已经擅自在该段期间内将厂房转租于第三人，因此构成违约并应承担相应的赔偿责任。由于双方约定对案涉厂房和土地使用权由原告享有60%的份额，那么在该段期间内转租收益应当由原告享有60%的份额。按照被告转租价格54万／年，结合转租的天数44天，其中应当由原告享有的转租收益为39058元，被告应当予以返还。至于原告主张的租金利息，无相应事实和法律依据，本院不予支持。上述款项共计661661元，被告应向原告予以赔付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告王安平于本判决生效之日起七日内向原告杭州华纳塔器科技有限公司支付房屋租金661661元；二、驳回原告杭州华纳塔器科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15068元，减半收取7534元，由原告杭州华纳塔器科技有限公司负担3165元，被告王安平负担4369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15068元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12020244090********，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

代理审判员：翟寅生

书记员：（代）徐幸良