潘华与刘文村房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告潘华。委托代理人袁雪丽，四川建宜律师事务所律师。特别授权代理人。被告刘文村。委托代理人周兴永，四川琴台律师事务所律师。特别授权代理人。

原告潘华诉被告刘文村房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序于2013年3月6日、4月1日公开开庭进行了审理。原告潘华的委托代理人袁雪丽，被告刘文村的委托代理人周兴永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘华诉称，2012年12月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。被告将其所有的位于成都高新区紫竹北街27号的房屋租赁给原告。合同约定：租赁期限为2年，每月租金16000元，押金2万元；协议签订后，被告应当在2012年12月22日前将门面交付原告用于前期装修、布置。12月22日至25日不收取租金，逾期交付门面的，每逾期一日，支付500元违约金。逾期超过30日的，原告有权解除本协议并要求被告支付10万元违约金。合同订立后，原告按约于2012年12月22日一次性向被告支付了半年租金96000元和押金2万元。被告收到原告的租金和押金后，拒不履行合同义务，至今未向原告交付房屋，该房屋至今仍由他人经营佳士多便利店。原告多次催告未果，故诉请人民法院依法判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告返还原告房屋租金和押金共计116000元；三、被告向原告支付违约金115000元。

被告刘文村辩称，对原告诉请的事实予以认可。但是，被告违约是因为案外人对被告违约导致，被告主观上并无违约故意；合同约定的违约金过高应予调低，原告的实际损失仅为已经交付的租金、押金的利息损失；且被告违约后，原告也没有采取适当措施防止损失扩大，故不能就扩大的损失要求被告承担赔偿责任。

经审理查明，2012年12月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：被告将其所有的位于成都高新区紫竹北街27号的房屋租赁给原告；租赁期限2年，从2012年12月26日到2014年12月25日止；每月租金16000元，每半年支付一次租金，前6个月的租金应在2012年12月24日前支付，后6个月租金，应当在第6个月结束日前3日支付，逾期支付的，每逾期1日按应付租金的2%承担违约责任，逾期超过30日的，被告有权解除协议，并追究原告的违约责任；2012年12月24日前，原告应向被告另行交付2万元押金（不计利息），合同期满押金退回；协议订立后，被告应当在2012年12月22日前将门面交付原告用于前期装修、布置，12月22日至25日不收取租金，逾期交付门面的，每逾期一日，支付500元违约金，逾期超过30日的，原告有权解除本协议并要求被告支付10万元违约金。合同签订后，原告于2012年12月22日向被告支付了半年租金96000元和押金2万元，共计116000元。但由于被告与案外人就案涉房屋的租赁合同于2012年12月20日到期后，案外人拒绝腾退，故被告至今未向原告交付房屋。原告提起本案诉讼后，本院于2013年1月29日将起诉状副本等应诉材料送达给被告。另，被告已向案外人起诉要求返还房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供且被告不持异议的《房屋租赁合同》、中国建设银行转账凭证予以证明。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。原告按约向被告支付了房屋租金及押金，被告未在约定的时间向原告交付房屋，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，按照原、被告的合同约定，被告逾期30日向原告交付房屋，原告有权解除合同，被告在本案中对此不持异议，原告解除合同的通知在2013年1月29日本院向被告送达起诉状副本时即已到达被告，故其合同在2013年1月29日解除，本院予以确认。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原、被告的合同解除后，被告不必再向原告交付房屋，但应将其收取的押金及租金共计116000元退还给原告，并承担相关赔偿责任。原告要求被告按照合同约定向其支付每日500元的逾期交房违约金及10万元的合同解除违约金，被告认为约定的违约金过高并请求人民法院调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，由于原告并未举证证明其除资金占用外的其他实际损失，故本院根据本案具体情况，酌情将违约金调整为原告向被告交纳的押金及租金按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算的利息金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，本院判决如下：

一、原告潘华与被告刘文村于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》已于2013年1月29日解除；二、被告刘文村在本判决生效之日起10日内向原告潘华退还房屋押金20000元及房屋租金96000元，共计116000元；三、被告刘文村在本判决生效之日起10日内向原告潘华支付违约金，违约金的金额为116000万元自2012年12月22日起至实际付清之日止、按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2383元，由被告刘文村承担1883元，原告潘华支付500元（此款原告潘华已向本院交纳，被告刘文村在履行本判决确定的支付义务时一并支付给原告潘华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

代理审判员：张媛媛

书记员：曾洁