姚某某、刘某某与张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告姚平和。委托代理人邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。原告刘伯平。委托代理人邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。被告张兴惠。第三人肖英。

原告姚平和、刘伯平诉被告张兴惠房屋租赁纠纷一案，本院于2013年1月9日立案受理，依法由代理审判员王代华适用简易程序，于2013年1月31日公开开庭进行了审理，后依法通知与本案有利害关系的肖英作为本案的第三人参加诉讼，依法由审判员董晓强于2013年3月27日第二次开庭进行了审理。原告姚平和、刘伯平的委托代理人邓阳霖，被告张兴惠，第三人肖英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姚平和、刘伯平诉称，2011年6月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于体育场西街182号的一间营业铺面出租给被告，合同期限为2011年6月16日至2014年6月15日。合同中的第3条明确约定租金缴纳方式：“按先交租金后使用的原则，每季度交付一次房租，租金必须在到期前1个月交清下一次的租金。不得拖延租金的支付，否则甲方有权收回所租赁的营业房，对乙方投资的装修和相关损失不做任何补偿。”合同履行期间，被告未按照合同约定在2012年5月16日前履行2012-2013年一季度的房屋租金支付义务，并迟延履行至今。为此原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决1、解除原被告于2011年6月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即将房屋按原状返还给原告；3、判决被告给付所欠房屋租金16160元（计算至2013年1月6日）；4、以每月2400元的标准，判决被告向原告支付立案时起至被告实际返还房屋时止的房屋占用费；5、判决被告向原告承担违约金10000元。

被告张兴惠辩称，原告与被告之间签订房屋租赁合同这是事实，没有支付2012年6月16日以后租金也是事实，但该租赁房屋被告已经进行了转租，并告知了原告，且原告还收取了一年的房租，所以被告认为该房屋租赁的费用不应该由被告支付。

经审理查明，2011年6月16日，原告姚平和与被告签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于天彭镇体育场西街182号的一间营业铺面出租给被告，合同期限为2011年6月16日至2014年6月15日。合同中的第3条约定：“按先交租金后使用的原则，每季度交付一次房租，租金必须在到期前1个月交清下一次的租金。不得拖延租金的支付，否则甲方有权收回所租赁的营业房，对乙方投资的装修和相关损失不做任何补偿。”；第4条约定：“在合同的有效期内，乙方可以转租，乙方转租应提前通知甲方，必须征得甲方同意后另签合同。”第11条约定：“在合同期内，双方应严格遵守合同中的各项条款，不能擅自违约。违约方赔偿守约方人民币壹万元正”。合同签订后被告于2011年6月18日又将该铺面（经营的歌城为：“画眉人家”）转让给本案的第三人肖英，此后第三人又将该歌城进行了装修，并将与同时转让的另一间铺面相连的隔墙拆除。由于2012年5月16日前被告未按合同第三条的约定履行给付原告2012年6月16日起至今的租金，为此原告诉至法院。另查明，位于彭州市天彭镇体育场西街**的营业铺面属于二原告按份共有。上述事实的认定，有原、被告及第三人的陈述，有原、被告、第三人的身份信息，有房屋产权登记证书、土地使用权登记证书、《房屋租赁合同》，房屋设计图、照片，转租协议等证据在卷佐证。以上证据，经庭审举证、质证，本院审查，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。

本院认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方应遵守合同约定的履行各自的义务。被告应当按双方的《房屋租赁合同》于租金到期前1个月支付下一次的租金，到被告至今仍尚欠从2012年6月16日起的租金，依照约定，拖延租金的支付，原告有权收回租赁的房屋，现该约定的解除合同的条件已成就，故对原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；按双方的合同约定，被告转租应提前通知原告，必须征得原告同意后另签合同，但本案中被告在转租时隐瞒事实真象，在未通知原告的前提下将租赁的房屋进行转租，且第三人也未与原告另签合同，应认定转租无效。关于被告按原状返还租赁标的物问题。原告将租赁标的物租赁给被告后，被告在没有证据证明将租赁两间铺面的隔墙拆除是经原告同意实施的行为，故被告应当恢复原状。关于被告给付原告租金问题。应从2012年6月16日起被告就未支付原告租金，故对原告要求给付所欠房屋租金16160元（算至2013年1月6日止）以及从2013年1月6日起按每月2400元房屋租金的标准向原告支付至被告实际返还房屋时止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持；关于违约金问题。因双方有约定，且在诉讼中，被告认为过高，结合本案法律关系的性质、被告的过错、违约的时间以及预期利益等因素，本院认为以2000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告姚平和、刘伯平与被告张兴惠签订的《房屋租赁合同》；二、被告张兴惠于本判决生效之日起十五日内将租赁的房屋恢复原状后返还给原告姚平和、刘伯平；三、被告张兴惠于本判决生效之日起五日内给付拖欠原告的房屋租金16160元（算至2013年1月6日止）以及从2013年1月6日起按每月2400元房屋租金的标准向原告支付至被告实际返还房屋时止的房屋租金；四、被告张兴惠于本判决生效之日起五日内向原告给付违约金2000.00元。案件受理费454元，由被告张兴惠负担（此款先由原告垫交，待被告给付租金时一并付给原告） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员：董晓强

书记员：刘波罗