上诉人（一审原告）：朱贵帅。委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师。被上诉人（一审被告）：北海动岚健身有限公司。法定代表人：叶丽，总经理。委托代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。
上诉人朱贵帅因与被上诉人北海动岚健身有限公司（以下简称动岚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2011）海民初字第1231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人朱贵帅的委托代理人张弦，被上诉人动岚公司的委托代理人李满穗、吴裕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年4月10日，原告与北京动岚公司签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于北海市北海大道交北京路北海城市购物广场（大润发）五楼501商铺租赁给北京动岚公司经营健身俱乐部；租赁期限自2009年4月15日至2017年4月15日止；2009年4月15日起至2009年11月15日为装修免租期，租金自2009年11月15日起计收；每月租金总额为38915元（实收38880元），租金每两年递增一次，每次递增6％，租金及其他相关费用每三个月结算一次，北京动岚公司应提前十日将下季度应交纳的款项汇至原告账户；北京动岚公司在合同签订之日起3日内，须向原告支付履约保证金5万元及三个月的房租116640元；如北京动岚公司拖欠租金及费用逾期30日后，原告有权停止供应水电、单方终止合同、没收合同履约金、无条件收回场地、对逾期未清理的滞纳物进行清理；无论由本合同的任何一方作出终止解除合同或双方协商一致终止合同，在终止解除合同的具体行为作出前，均须提前一个月通知对方；该合同还约定了其他相关条款。合同由栾永康代原告签字，北京动岚公司由郭艳容代表签字。2009年4月10日，栾永康代原告收取郭艳容的租赁押金5万元。同日，栾永康收取郭艳容所交的托管费及相关费用72360元。2009年4月15日，张海龙与郭艳容作为股东在上述租赁场地注册成立被告公司，被告公司法定代表人为张海龙。2009年9月25日，被告公司内部发生股权转让，股权转让后被告公司的股东变更为叶丽和张海龙，被告公司法定代表人变更为叶丽。2010年6月30日，原告向栾永康及包括被告在内的各租户发出《声明》，内容为：未经原告同意和正式委托，任何人不能代替原告更签已与租户签订的合同。其后，原、被告协商重新签订《租赁合同》一份，该合同印刷体条款内容与2009年4月10日原告与北京动岚公司签订《租赁合同》内容一致，被告方由叶丽签字并盖章后，邮寄给原告签字。原告除签名外，还在签字处下方手写“l、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每二年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”。该合同双方倒签日期为2009年4月15日。2010年11月1日，栾永康收回2009年4月10日原告与北京动岚公司签订《租赁合同》，栾永康公司文员胡雅娟在该合同复印件北京动岚公司签名处下方写明“与原件相符，原件已收回栾永康处”并签名确认。截至2011年5月12日，被告向原告交纳了2009年11月15日至2011年8月15日期间七个季度的房租，每个季度房租总额均是116640元，收款人分别为栾永康与徐丽漫。2011年7月16日，原告向被告发出《终止合同通知》，内容为：根据合同约定，被告应于2011年4月5日起开始交纳递增租金，由于被告对递增部分的租金分文未付，被告的违约行为已满足双方约定终止合同的条件，原告正式通知被告终止双方2009年4月15日所签订的租赁合同。被告于2011年7月21日向原告发函称：被告已缴清至2011年8月15日的房租，关于递增租金，被告将按约定从2011年11月15日后开始递增支付；新合同文本中原告手写增加的内容不是被告的真实意思表示，但不能与原告取得联系，无法商议。2011年8月10日，被告向原告发出《通知收取房租的函》，内容为：请原告于2011年8月15日前到被告处收取2011年8月16日至2011年11月15日的房租，或提供其银行账号。上述两份函原告均未答复被告。原告称新增两条手写条款内容事先已与被告进行沟通并经被告同意，但被告对此予以否认。对于两条手写条款内容是否经双方协商同意，原、被告均未能提供充分证据予以证实。原、被告双方为《租赁合同》中原告手写的两项内容、递增租金的起算时间以及是否应解除合同发生争议，以致涉诉。另查明，栾永康为原告所有的北海市北海大道交北京路城市购物广场（大润发）501号商铺代管人，管理权限为收取租金，代管期限为2010年1月1日至2011年12月31日。徐丽漫系上述房屋现任代管人。案件在审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，并且主张递增租金已经由栾永康提前收取了72360元，即栾永康收取郭艳荣的托管费及相关费用。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案中，原告认为被告违约的行为，是被告逾期未交纳“递增租金”，原告因此提出了本案的诉讼主张。按合同约定，本案涉案房屋的租赁期限自2009年4月15日起至2017年4月15日止，故对合同中关于“租金每两年递增一次”的起算时间应从2011年4月15日起计，被告应于2011年4月15日开始交纳递增租金，对此予以确认。被告在履约过程中，一直按期向原告交纳租金，但在交纳2011年4月15日之后的租金时，确实没有交纳租金的递增部分，仍按未递增的租金数额支付款项。结合一审法院查明的案件事实，被告未交纳租金递增部分的主要原因，是对递增租金的起算时间与原告有不同的理解，被告虽未按期交纳租金的递增部分，但不应认定被告对此有主观恶意违约的故意。另就被告欠交的递增租金部分计算，数额不大，不足以影响租赁合同目的的实现。案件在审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，也同意按原告主张的递增日期起计递增租金。故此，合同的继续履行，有利于合同目的的实现，也有利于社会的稳定。综上，原告要求终止对原、被告于2009年4月15日签订的《租赁合同》履行的诉讼请求，不予支持。在此条件下，原告要求被告将房屋腾清后交还给原告、支付占用原告房屋期间使用费用、支付七个月免租期的租金及本案实际支出费用的请求，缺乏依据，亦不予支持。被告未按约定交纳递增租金的部分，应及时向原告补足，原告要求被告交纳2011年4月15日至2011年8月15日的递增租金及滞纳金的诉讼请求，合法有据，予以支持。诉讼期间被告未交的租金部分，应及时向原告交纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：1、被告北海动岚健身有限公司支付2011年4月15日至2011年8月15日的递增租金9331.2元（按月租金38880元递增6％的部分）及滞纳金1051.24元（按9331.2元的3％计算）给原告朱贵帅；2、被告北海动岚健身有限公司支付2011年8月16日至本案判决生效之日的房屋租金（按月租金38880元再递增6％计算）给原告朱贵帅；3、驳回原告朱贵帅的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、上诉人朱贵帅主张被上诉人动岚公司未支付递增租金的数额是多少，该行为是否构成根本违约，应否解除租赁合同；2、上诉人朱贵帅的诉讼请求有无事实及法律依据。
上诉人朱贵帅不服一审判决，上诉称：1、一审判决适用法律错误，违反了法律规定的“有约定从约定，无约定从法定”的原则。上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷诉至一审人民法院，上诉人要求解除与被上诉人的租赁合同，理由为上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定了递增租金交纳比例、交纳方式及起算时间，并在第九条第2款约定了解除权行使的条件，即：“被上诉人交纳递增租金的起算时间为2009年4月l5日起”“承租方未能在合同约定的日期缴纳合同约定的租金及费用，逾期30日后，出租方有权单方终止本合同。”上诉人在一审中提供的证据证明，被上诉人并未在该时间内及30日的宽限期内履行交纳递增租金的义务。上诉人在自己和委托代管人以面谈及电话等各种方式催要未果的情况下，遂行使了合同解除权。一审判决在本院认为部分认定了双方签订《租赁合同》的法律效力，认为该合同全部条款（包括手写体部分）均系双方当事人的真实意思表示，并认定了被上诉人交纳递增租金的时间应从2011年4月15日计起，被告亦应于2011年4月15日开始交纳递增租金，而被上诉人确实未按照合同的约定交纳递增租金。一审判决对上述事实的认定，等于否认了被上诉人对于合同手写体部分系上诉人私自篡改及自己已经提前将租金交付给代管人栾永康的主张，也就等于认定了被上诉人违约事实的存在。我国《合同法》第九十三条第二款明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人即可以解除合同。同时九十六条又规定了当事人一方依照上述规定主张解除合同的程序，即应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方如对解除合同有异议，应该请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。否则就失去了救济的途径。本案中，一审判决既然认定了上诉人违约行为的存在，又认定赋有约定解除权的合同是真实、合法、有效的，同时又查清了上诉人已经向被上诉人送达了《解除合同通知函》，而被上诉人并未请求法院确认解除合同的效力，事实是在该种情况下合同已经解除。一审判决在查清事实的基础上，不适用我国《合同法》第九十三条第二款及九十六条关于约定解除权的规定，却适用了《合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，及合同法中有关诚实信用、社会公共利益、尊重契约等这些无关痛痒甚至对违约行为带有嘲讽意义的法律，然则，一审判决却运用这些法律支持实施了违约行为的被上诉人。漠视了双方合同的约定，暴力干涉了“契约自由”的原则，同时也违反了“约定高于法定”法律宗旨。2、一审判决认定了被上诉人违约主观无恶意，无据可依。被上诉人存在违约行为已被一审判决认定，但同时认为其无“主观恶意”，太过随意，更是无法律依据。违约行为本身本无善恶之分，除不可抗力外，违约行为均应该受到法律的制裁，法律对违约责任的态度很明确，即“有约定则从约定，无约定则从法定“。这是一条雷打不动的合同法原则，也体现了法律对契约的尊重。一审判决在清楚的法律规定面前，仅以一句“被上诉人欠交递增租金的部分，数额不大，不足以影响租赁合同目的的实现”为理由，即排除了对合同约定违约责任的适用，实则有偏袒被上诉人之嫌。被上诉人欠交递增租金是否足以影响租赁合同目的的实现，上诉人自有判断，否则不会将其写入合同并约定了如此严格的违约责任，一审判决如果认为租赁合同第九条约定对被上诉人显失公平，应该先对此条款行使撤销权，而不是认定其效力却又排除对其适用，这样的判决太过于自相矛盾。综上，合同乃对双方当事人权利义务的约束，当事人约定的内容应该得到法律的尊重，肆意的违约而得不到法律的制裁就会造成社会秩序的混乱，合同本身流于形式。一审判决适用法律错误，排除双方约定的合同解除权行使的条件无据可依，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，依法改判为由被上诉人北海动岚健身有限公司向上诉人朱贵帅支付自2011年4月15日至2011年8月15日递增租金9339.6元及相应滞纳金。2、撤销一审判决第二项，依法改判为由被上诉人北海动岚健身有限公司向上诉人朱贵帅支付自2011年8月16日至其向上诉人交还房屋之日的使用费用（比照双方合同约定的递增后的租金交纳）及相应滞纳金。3、撤销一审判决第三项，依法改判为确认解除上诉人与被上诉人北海动岚健身有限公司2009年4月15日签订的租赁合同，并责令被上诉人北海动岚健身有限公司立即撤铺，将房屋腾清后交还申请人。4、撤销一审判决第三项，依法改判为由被上诉人北海动岚健身有限公司向上诉人朱贵帅支付七个月免租期的租金272405元。5、本案的诉讼费用及实际支出费用由被上诉人北海动岚健身有限公司承担。
被上诉人动岚公司辩称：1、递增租金按合同约定于2011年11月15日后开始支付。郭艳荣担任被上诉人的股东期间，以郭艳荣为签字人，于2009年4月10日上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定：2009年4月15日起至2009年11月15日为装修免租期，在此期间免收租金，租金自2009年11月15日起计收，租金每两年递增一次，每次递增6％。场地租金每月租金总额为38915元整（实收38880元整），租金每季度结算一次，每季度租金ll6640元。2009年9月，因被上诉人发生股权转让、法定代表人变更及更换公章等事宜。为了方便今后公司证件的办理及审验，2010年10月，被上诉人法定代表人提出将原签订租赁合同的签字人郭艳荣改为新任法定代表人叶丽，按2009年4月l0日签订的原《租赁合同》条款内容重新换签租赁合同。经上诉人所委托的原房屋管理人栾永康协调，并对打印的新合同文本与旧合同校对，确认新旧合同内容一致无异议后，被上诉人的法定代表人叶丽在新的租赁合同上亲笔签名、加盖公章和骑缝公章，将签字盖章后的新合同交上诉人的房屋管理人，由他们邮寄给上诉人签字，双方是以倒签合同时间的方式完成新合同换签。被上诉人交出的重新签订的新合同文本内容，除了叶丽的签名及签订日期手写外，其他均为打印字体，而且与旧合同条款内容是一致的。然而在新《租赁合同》文本中，上诉人除签名手写外，在签名处新增了两项手写内容：“l、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每两年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”。被上诉人在收到该合同后，认为这些手写增加的内容，是2009年4月10日签订的原《租赁合同》条款内容中所没有的，也没有与被上诉人进行协商，不是被上诉人真实的意思表示，是上诉人单方篡改了合同。为此，双方多次磋商，但一直无法就新增手写条款达成合意。因此，被上诉人认为《租赁合同》中的手写条款是上诉人擅自添加强加于被上诉人的，不是被上诉人的真实意思表示，而且该手写条款与国家税收法律法规的强制性规定相冲突，依法应予以撤销。上诉人依据手写条款主张递增租金的起算时间为2009年4月15日，但是其手写条款是上诉人擅自添加强加于被上诉人的，不是被上诉人的真实意思表示，而且该手写条款也与国家法律法规相冲突，依法应当予以撤销，那么其手写条款就没有法律效力，其主张递增租金起算时间为2009年4月15日也就没有了法律依据。根据租赁合同的约定，租金自2009年11月15日起计收，租金每两年递增一次，那么被上诉人应于2011年11月15日起开始支付递增租金。2、被上诉人按约履行合同，租金已缴至2011年8月15日，判决合同继续履行符合事实，有利于合同实现目的。无论是郭艳荣担任被上诉人股东期间，还是新任法定代表人叶丽任职期间，被上诉人均一直按约履行合同，每季度按时支付租金，从未拖欠租金，租金己支付至2011年8月15日，上诉人的现任委托房屋管理人徐丽漫向被上诉人开具了收款收据。关于递增租金的问题，被上诉人也曾复函给上诉人，承诺按照合同约定于2011年11月15日起开始支付递增租金。被上诉人按时缴纳租金，按约履行合同，不存在违约行为，对于上诉人提出的递增租金问题，被上诉人也及时给予了复函，并且要求上诉人前来洽谈，也主动提出要求上诉人提供账号，以便缴纳租金，被上诉人一直主动维护着租赁合同的继续履行，并且做出了相应的努力。退一步来说，就算递增租金应该从2009年4月15日开始计算，那么对于被上诉人来说，没有支付递增租金递增部分的主要原因，也是被上诉人对于递增租金的起算时间与上诉人有不同的理解。被上诉人已经支付租金至2011年8月15日，并且也发函上诉人要求其前来收取2011年8月16日至2011年11月15日的租金，或者向被上诉人提供账号，以便被上诉人支付2011年8月l6日至2011年ll月15日的租金，但是上诉人未前来收取租金，也未提供账号。而是于2011年8月8日起诉被上诉人要求解除合同。上诉人以未支付递增租金要求解除租赁合同，与事实不符，也不符合合同履行的目的。因此，一审判决驳回上诉人解除租赁合同等诉讼请求符合事实，也有利于实现合同的目的，有利于社会的稳定。但一审判决第一项与事实不符，应予撤销，第二、三项应当维持。二审期间，上诉人朱贵帅向本院提供证据如下：证据1、给北海动岚叶丽的函及特快专递邮件详情单；证据2、租金最后催收函及特快专递邮件详情单；证据3、关于租金最后催收函的复函。上诉人以证据1、2证明其向被上诉人发函要求交纳2011年8月开始拖欠的租金；以证据3证明2011年8月之后及本案一审判决之后，被上诉人一直没有向上诉人交纳租金，严重违约，给上诉人造成严重经济损失，双方租赁合同应当解除。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为上述事实均是在一审诉讼之后发生，因诉讼没有结束，故未交租金，不是故意违约。本院对双方均无异议的证据予以采信，但是否应解除租赁合同，另行论述。二审期间，根据上诉人申请，本院依法查封了被上诉人动岚公司在中国工商银行股份有限公司北海分行账户内的存款人民币26370.24元及该公司放置于北海市北海大道北京路城市购物广场（大润发）501号商铺及北部湾中路62号“新力百货商业广场”6楼西区商铺中的相关健身器材等设备。
关于上诉人朱贵帅主张被上诉人动岚公司未支付递增租金的数额是多少，该行为是否构成根本违约，应否解除租赁合同的问题，本院认为：双方在《租赁合同》手写条款部分约定：递增租金从租赁时间起付，故本案的递增租金从2011年4月15日起支付，按双方实收的38880元的6%收取。根据本案查明的事实，动岚公司在诉讼前一直按约定交纳租金，拖欠的为递增租金部分，仅占月租金的6%。双方虽然约定动岚公司拖欠租金逾期30日后，朱贵帅有权终止合同，但对拖欠多少租金属于终止合同的情形，双方没有明确约定，从有利于合同履行的角度理解，应为拖欠全部或大部分，但实际动岚公司仅拖欠租金的6%，故不应适用终止合同的约定。至于上诉人朱贵帅所主张的诉讼后拖欠的租金部分系双方诉讼期间发生，因双方就是否解除租赁合同发生争议，在该纠纷未经生效判决裁决前，动岚公司未交纳租金并非故意违约而拖欠，不符合《租赁合同》解除的条件，故对朱贵帅要求解除合同的请求不予支持。关于上诉人朱贵帅的诉讼请求有无事实及法律依据的问题，本院认为：因本案《租赁合同》应继续履行，故上诉人关于房屋占用费、相应的滞纳金，及腾退房屋的诉讼请求均不能成立，不予支持。双方已在合同中约定，租赁的前七个月为装修免租期，现上诉人朱贵帅以动岚公司违约为由要求支付免租期的租金，不符合上述约定，也无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人朱贵帅的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6191元，由上诉人朱贵帅负担（已交）。诉讼保全费5000元，由被上诉人北海动岚健身有限公司负担（该费用朱贵帅已预交，动岚公司应在履行生效判决确定的给付义务时，一并偿还给朱贵帅）。本判决为终审判决。
审判长：何能媛审判员：魏岚审判员：李雪燕
书记员：陈永辉
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款