原告黄永红，女，1963年1月20日生，居民身份证号码******************，汉族，个体工商户，住江苏省如东县。委托代理人曹化君，南京市下关区经海法律服务所法律工作者。（执业证号：31001011100785） 被告陈从必，男，1966年4月11日生，居民身份证号码******************，汉族，长思念宾馆业主，住所地江苏省南京市，现住江苏省南京市。
原告黄永红诉被告陈从必房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理,依法由代理审判员杨丽独任审判,于2013年5月21日公开开庭进行了审理。原告黄永红的诉讼代理人曹化君，被告陈从必到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永红诉称，2011年10月10日，原被告签订联营协议一份，实为租赁协议，约定被告将其承租的南京市，期限一年，自2011年10月10日至2012年10月9日，年租金52000元。2012年10月9日合同到期后，双方又续租一年，租金按52000元/年支付至2013年10月9日。但被告交由原告经营的门面房实际上于2013年2月28日到期，被告多收原告租金31769.86元。事后，原告多次与被告协商未果。特提起诉讼，请求判令被告返还租金31769.86元，并承担本案诉讼费。
被告陈从必辩称，他与原告的合同于2013年10月到期，原告在双方合同未到期的情况下私自与南京果品食品有限公司签订合同，原告违约，不同意退还租金。
经审理查明,被告陈从必自2007年起承租案外人南京果品食品（集团）有限公司（以下简称南京果品公司）位于南京市，从事商贸经营活动。2010年合同到期后，双方续签租赁合同，租赁期限为三年，自2010年3月1日起至2013年2月28日止。2011年10月10日，原告黄永红与被告陈从必签订《联营协议》一份，约定被告将南京市，期限为一年，自2011年10月10日至2012年10月9日，原告向被告交联营费52000元，付款方式为一年一次付清。原告黄永红按约交纳了租金52000元。2012年10月9日合同到期后，原被告又续租一年，原告黄永红交纳了第二年租金52000元。2012年9月13日，南京果品公司书面通知被告陈从必，告知其不再续签合同并要求其于2013年2月28日前腾空并交还房屋，该公司另于2012年12月28日书面通知原告黄永红于2013年2月28日前腾空房屋。2013年2月28日，被告陈从必与南京果品公司之间的租赁合同到期，双方未续签租赁合同。2013年3月1日，原告黄永红与南京果品公司就涉案门面房签订了《房地产租赁合同》。2013年4月18日，原告持诉称理由诉至本院。以上事实，有《联营协议》、南京果品公司出具的通知两份、《房地产租赁合同》及原被告当庭陈述为证，足以认定。
本院认为,首先，关于原告黄永红与被告陈从必签订的合同的性质，被告陈从必虽以联营的名义将房屋交给原告黄永红使用，但其只取得固定收益，而不承担任何经营风险，故合同仍应定性为房屋租赁合同，原被告之间是一种转租合同关系。其次，关于被告陈从必是否应当返还租金。根据法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。本案中，因被告陈从必与南京果品公司之间的房屋租赁期限于2013年2月28日到期，后双方并未续签租赁合同，故双方之间的租赁合同于2013年2月28日终止，原告黄永红与被告陈从必之间的转租合同亦于2013年2月28日终止，被告收取的转租合同终止后的租金应返还原告。故对原告要求被告返还租金31769.86元（52000元/年365天223天）的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定,判决如下:
被告陈从必于本判决生效之日起十日内返还原告黄永红租金31769.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，减半收取298元，由被告陈从必负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员：杨丽
书记员：竺青
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款