刘建军与朱志源房屋租赁合同纠纷一审判决书

原告刘建军，男，汉族，1965年9月1日出生. 委托代理人许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。被告朱志源，男，汉族，1955年9月13日出生，农民。委托代理人，姜涛，山东荣清律师事务所律师。

原告刘建军与被告朱志源房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月17日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告刘建军及其委托代理人许守娟，被告朱志源及其委托代理人姜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年11月15日，被告将其经营的宾馆转让给原告。合同约定被告将其宾馆消防等所有证件过户给原告，原告支付被告转让金80万元。由于被告经营宾馆消防设施不合格，不能办理消防过户手续，导致工商、税务等手续均不能办理过户，从而使原告不能自主经营，不能实现合同目的。请求解除原被告签订的《舜帝商务宾馆转让合同》，被告返还原告转让费80万元。

被告辩称：根据转让合同第二条的约定，由原告办理消防等过户手续，被告仅承担协助办理义务。期间，被告多次催促原告办理消防等过户手续，是原告消极行为造成过户不能，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原被告对以下事实无异议：1、2009年4月15日，朱志源、朱国坚（乙方）与张长锁（甲方）签订《房屋租赁合同》，据载内容为用途：经营宾馆；租赁期限：15年，从2009年8月1日至2024年8月1日；其中第六条约定：租赁期内乙方如转让给他人，应告知甲方，但第三人必须履行甲、乙双方的本合同。2、2011年11月15日，朱志源（甲方）与刘建军（乙方）签订《舜帝商务宾馆转让合同》，其中约定：……所有证件甲方过户给乙方限期两个月，甲方协助乙方转让；乙方必须履行甲方与单县恒通客运有限公司签订的租赁合同【指2009年4月15日，朱志源、朱国坚（乙方）与张长锁（甲方）签订《房屋租赁合同》】。3、2012年12月20日，刘建军向朱志源邮发解除合同通知书。4、2013年2月23日，单县公安消防大队向原告刘建军下达单公消限字（2013）第X号《责令限期改正通知书》，据载内容：1、缺少疏散楼梯；2、未设置封闭楼梯间；3、员工不能够全面掌握“四个能力”建设内容。责令你单位于2013年3月22日前改正。改正期间，你单位应当采取措施，确保消防安全。本院认为，本案争议的焦点为：1、原被告没有办理双方约定的消防等过户手续违约责任主体；2、没有办理消防等过户手续，是否导致原告签订租赁协议的目的不能实现？关于原被告没有办理双方约定的消防等过户手续违约责任主体。原告主张：由于被告朱志源转租的涉案宾馆消防设施不达标，致使原告不能办理消防等四证的过户手续，造成原告不能实现合同目的。原告为支持其诉讼主张，提交下列证据：1、2012年12月20日，刘建军向朱志源邮发解除合同通知书及2013年6月8日，加盖单县邮政局速递印章的邮件全程跟踪查询结果：该邮件的收件人为朱志源，2012年12月21日17点45分妥投，本人收；2、2013年2月23日单县公安消防大队向原告刘建军下达单公消限字（2013）第X号《责令限期改正通知书》。被告质证认为，被告没有收到原告邮寄的解除合同通知书；原告提交的该查询结果虽然署名是本人签收，这是邮递机构单方行为，应当提交朱志源本人签字的凭证。单县公安消防大队给原告下达《责令限期改正通知书》的真实性没有异议，但该《责令限期改正通知书》是在原被告转包涉案宾馆一年以后发生的事情，被告转让时消防设施等均符合有关规定。被告主张，曾于2011年12月22日向原告邮寄一资料，内容为要求原告办理相关过户手续，并提交邮寄的回执。原告质证认为，该特快专递填写内容不明确，没有记载哪一年邮寄的，单凭回执不能证明就是2011年12月22日邮寄的；另，没有注明邮寄的内容，到底邮寄的是什么文件；该特快专递上面没有加盖公章证明该快递的真实性；被告方应该提交查询通知单，以证实快递公司系合法送达。本院经审查认为，原告就第一个焦点问题出示的“解除合同通知书”、单县邮政局于2013年6月8日“跟踪查询结果”，从邮寄时间、邮寄人、收件人等内容相互吻合，结合原告陈述，能够证明原告于2012年12月向被告主张解除合同且已经通知被告的事实。被告主张2011年12月22日向原告邮寄要求原告办理相关过户手续的回执，因该回执记载内容存在瑕疵，不能认定被告主张的内容。二、关于没有办理消防等过户手续，是否导致原告签订租赁协议的目的不能实现问题。被告为支持自己的主张，申请本院向单县公安消防大队调查与本案相关的问题，其中包括就目前情况下，消防部门能否为原告办理消防过户手续。为此，单县公安消防大队提交了《关于对单县舜帝商务宾馆部分火灾隐患不予受案查处的说明》（单公消（2013）21号），其中载明：2013年2月23日单县公安消防大队向原告刘建军下达《责令限期改正通知书》并建议对你单位涉嫌的消防违法行为进行受案调查。……经审查，你单位设置一部疏散楼梯和未设置防火门符合相关消防规范要求。为此，我大队集体研究决定：对检查中发现的你单位缺少一部疏散楼梯和未设置防火门的火灾隐患不予受案查处；对消防设置不符合标准的违法行为进行受案查处。原告认为，对此文件有异议。1、该文件中占地的面积有异议。2009年4月15日，张长锁与朱志源签订的房屋租赁合同详细记载的总面积为1800平方米，远远超过了消防大队该文件认定的面积；2、该文件没有明确说明给予原被告办理过户手续，也没有说明该宾馆符合办理过户的相关规定；3、不予受案查处不代表不存在违法之处，缺少疏散楼梯、防火门是一个客观的存在事实；4、宾馆消防设置不合格，只要存在这些违法之处，消防队是不可能给原被告办理过户手续，因此这个说明不能证实可以办理过户手续。被告认为：对该文件真实性、合法性均无异议。该文件系公安消防部门依照其法定职权履行了法定义务，该文件明确注明了该宾馆使用面积，以及设置一部疏散楼梯和未设的防火门符合相关的规定要求；宾馆员工不能够全面掌握适格能力属于原告方对其员工的培训教育问题，责任在于原告。

本院认为：《关于对单县舜帝商务宾馆部分火灾隐患不予受案查处的说明》系单县消防大队依照职权就涉案宾馆是否查处作出的说明，具有真实、合法性；另，其内容与本案处理具有关联性，应当作为证据使用。关于第一个焦点问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审查，原被告签订《舜帝商务宾馆转让合同》第二条约定：……所有证件甲方（朱志源）过户给乙方（刘建军）期限两个月，甲方协助乙方转让，转让产生的一切费用由乙方自负。既然涉案被告仅承担“协助”义务，说明作为办理相关过户手续的主导人为本案原告，但在本案审理过程中，原告仅认为被告消防设施不合格致办理过户手续不能，而于2012年12月20日向朱志源邮发解除合同通知书，其并未举证证明在2013年2月23日单县公安消防大队向原告刘建军下达《责令限期改正通知书》前，曾经要求被告协助办理消防等相关过户手续，而被告怠于协助的相关证据。故，原告主张被告未尽协助义务，因没有提供相应证据而不能予以确认。关于第二个焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方主张解除合同的，应提供相应充分证据证明满足约定的解除条件，或对方行为确已构成违约致使合同目的不能实现等情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”涉案原告刘建军主张解除合同的理由即被告朱志源转包的涉案宾馆消防设施不达标，消防部门不予办理过户手续，其依据是1、从2011年11月15日，原被告签订《舜帝商务宾馆转让合同》起，至2012年底，因被告转包宾馆消防设施未达标，办理消防过户手续不能，致原告不能实现“合同目的”从而要求解除合同，并向被告邮寄了解除合同通知书；2、2013年2月23日，单县公安消防大队向原告刘建军下达单公消限字（2013）第X号《责令限期改正通知书》。但在本案审理过程中，原告并未提交从2011年11月15日原被告签订《舜帝商务宾馆转让合同》至2012年底邮寄解除合同通知书期间，原告请求办理消防等过户手续而被告不予协助、配合的相关证据。本院不能仅因为这个期间未办理消防等过户手续而推定被告没有履行协助义务。原告刘建军没有证据或者证据不足以证明其事实主张，应承担不利后果。另，2013年2月23日，单县公安消防大队向原告刘建军下达单公消限字（2013）第X号《责令限期改正通知书》认定涉案宾馆缺少疏散楼梯、未设置封闭楼梯间等，要求整改。但2013年6月4日，单县公安消防大队《关于对单县舜帝商务宾馆部分火灾隐患不予受案查处的说明》，认为涉案宾馆缺少一部疏散楼梯和未设置防火门的火灾隐患并不影响原告的正常营业。故原告以此为由，主张解除合同亦不符合解除合同的法定要件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告刘建军对被告朱志源解除2011年11月15日《舜帝商务宾馆转让合同》诉讼请求。二、驳回原告刘建军主张被告朱志源返还转让费80万元的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5590元由原告刘建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审判员：徐宏

书记员：杨景