原告刘某某（曾用名刘某），男。被告杨某某，男。委托代理人刘某，江苏xx律师事务所律师
原告刘某某与被告杨某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘英独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人刘某、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2004年开始，原告承租了南京市XXX物资供销公司的门面房用于经营。在租赁期间原告将其中一部分房屋交给李某使用。2010年11月，李某又将房屋转给被告使用，为此三方签订了协议，从2011年1月开始由被告使用。期限二年，月租金2500元，同时协议约定如出现特殊情况，被告应无理由交出房屋。后南京市XXX物资供销公司因企业改制需收回上述房屋，原告表示同意，并及时将此情况告之被告，希望被告按南京市XXX物资供销公司要求交出房屋，但遭到被告拒绝。为此，南京市XXX物资供销公司向浦口区人民法院提起诉讼，后法院判决原告承担2011年10月至房屋实际交付期间的租金，被告迁出门面房。由于被告延期交付房屋行为，导致原告利益受损，因此，特向法院提起诉讼，要求被告支付2011年10月至2012年5月的房屋使用费2万元。
被告杨某某辩称，本人于2010年10月17日从李某手里转让了东门机电，当时并不知此房是原告的，后在签订协议时才知房屋是原告的，房屋租期二年，之前我一直履行协议，按时交租。2011年7月，原告说房子是南京市XXX物资供销公司的，让我们搬走，我没同意。2011年12月8日，突然断电断水，致使我无法经营。我到处找房子，直至2012年5月底才找到房子搬出去。搬出之前，我一直无法好好经营，损失很大，远超过了房租。因此，我不同意原告的诉请。我的意见是原告不向我要房租，我也不要求他赔偿损失。
经审理查明，2004年，南京市XXX物资供销公司将三间门面房（约60平方米）出租给原告刘某某使用，租期二年，租期届满后，双方约定刘某某继续租赁该房屋，但未订立书面合同。后刘某某将其中二间转租给李某使用。2010年11月6日，原、被告、李某三方签订协议，约定：李某将两间门面里货物转让于杨某某经营，无转让费；杨某某在经营期间不可以将XX路46号两间门面房私自转让于他人使用，如果违反协议，刘某某有权收回。在无特殊情况下，刘某某应该确保杨某某正常经营，有效期自2011年1月1日至2012年12月31日止。在此2011年年内房租不作调整，到期如有调整由刘某某和杨某某自行协商（双方商定租金为2500元月）。2012年1月，南京市XXX物资供销公司向本院提起诉讼，要求：1.解除与刘某某之间的不定期合同；2.要求被告刘某某立即将门面房返还给原告；3.支付拖欠的租金3600元（暂计算至2011年11月30日，实际数额按1800元／月计算至被告交房时止）、电费107元；4.第三人杨某某从讼争房屋内迁出。本院经审理后，认为，原、被告双方租赁合同在2005年年底期限届满后，承租人继续使用案涉房屋，出租人未表示反对，原租赁合同应继续有效，但合同的租赁期限为不定期，对于不定期租赁，原告方可以随时解除合同，且被告刘某某在其租赁期内违反双方约定，将房屋转租，故对原告主张的解除双方租赁合同及要求返还出租房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，应予以支持；但现案涉房屋由第三人杨某某占有使用，因杨某某未经原告的许可占有、使用案涉房屋，其占有、使用无事实及法律依据，杨某某理应从其占有的房屋中迁出，并将该房屋返还给原告。现被告未能将承租房屋及时交还给原告，已给原告造成损失，原告依双方约定的租金主张相关损失，并无不妥，故对原告要求按1800元／月的租金损失的诉请予以支持。2012年5月18日，本院作出（2012）浦民初字第687号民事判决书，判决：一、解除双方门面房租赁合同，第三人杨某某自本判决生效之日起十五日内，从该门面房迁出，并将该门面房交还给南京市XXX物资供销公司；二、被告刘某某自本判决生效之日起十日内向南京市XXX物资供销公司支付拖欠租金（该租金自2011年10月1日起按1800元／月计算至租赁房屋交还时止）；三、驳回南京市XXX物资供销公司其他的诉讼请求。当月，杨某某从涉案房屋中迁出。经执行，刘某某于2012年10月31日支付了2011年10月至2012年5月的房屋租金14400元。上述事实，有原告陈述、协议书、本院（2012）浦民初字第687号民事判决书、本院执行款收据等证据证实，本院予以确认。庭审中被告主张，原告收取租金从未出具过收条，被告的租金已交至2011年11月。原告对未出具收条事实予以确认，但只认可被告交付房租截止时间为2011年9月。
本院认为，原、被告及案外人李某三方签订的关于门面房的租赁协议，是原、被告真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。2011年10月至2012年5月，该期限在被告承租期内，该房屋实际也由被告占有、使用，故被告应依合同约定支付该期限的房租20000元（2500元／月8个月）。被告辩称租金已交至2011年11月及存在营业损失意见，因原告不予认可，而被告也未能提供相关证据证实，故其辩称意见，本院不予采信。如被告认为原告的行为已构成违约，给其造成损失，被告可另行提起诉讼，要求原告赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告杨某某于本判决生效后十日内给付原告刘某某房屋租金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，已减半收取150元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员：刘英
书记员：骆萍
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条